澳洲澳洲房产再融资成本？在哪里分配？悉尼

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嗨，最近我们为一笔贷款（比如 IP1）进行了再融资，以提取股权并将 LVR 从 80% 提高到 90% 以下是贷款支付的数字 $290 K LMI 6K 抵押登记 $16290 抵押解除登记 $16290 标题搜索费$2790 盈余资金 59K 新贷款 3555K 现在，我将使用盈余资金 (59K) 作为另一个 IP（比如 IP2）的存款 Q1 我是否需要将所有成本（LMI amp; other）视为“资本”成本 Q2 290K 的利息与 IP1 一起 59K 的利息与 IP2 很清楚 我们如何处理其他费用 他们是否与 IP1 或 IP2 相抵触
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1 否 部分可抵扣 新的再融资成本可抵扣超过另一个 60 个月 在 IP1 和尚未发生的其他用途之间分摊 有些可能在这一点上完全不可扣除 2 未购买不正确的 IP2 当资金用于获得 IP2 时，当其产生收入时，可扣除 希望新的资金没有抵消 有很多关于这个问题的帖子您可能会污染 IP1 扣除 IP2 的利息否 没有为未获得的资产借款 提取股权目前不会为 IP2 产生单一的扣除 所以现在部分成本可能是不可扣除的
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谢谢 Paul 我很方便地忽略了 IP2 尚未购买的事实 没有与个人使用的帐户混在一起 我有一个单独的“抵消”帐户，仅用于房地产投资利息扣除、租金押金和维护费用
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听起来你把借来的钱和非借来的钱混在一起了！你需要分摊利息
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@Paul@PFI 我的情况与 devank 类似 我即将重新评估我的 IP1，我很好奇在不污染 IP1 Keep 的情况下处理这种情况的最佳方法是什么另一个储蓄账户中的再融资金额在购买 IP2 之前收取大约 2% 的利息 我一直使用 IP1 的抵消作为储蓄账户（无 PPOR） 为了避免分配利息的麻烦，我应该将金额从在重估过程中，我的 IP1 的抵消账户进入真实储蓄账户
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你不应该借钱并将借来的钱存入储蓄账户 你冒着像 Devank 一样破坏免赔额的风险如果你把借来的钱和非借了你会浪费很多钱 为什么不只使用具有重提能力的 LOC 或 IO 贷款
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谢谢特里 我的贷款是 IO 并且确实有重提设施 我的会计师或抵押贷款经纪人没有建议我, 我应该替换哪个例如，如果我再次将我的 70% 贷款充值到 80% 新的 10% 出现在哪里 我搜索 IP2 时应该坐在哪里以保持最大扣除额
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Don'不要考虑“充值”，而要考虑“借贷” 您将借入 50,000 美元的额外资金 如果您现在不打算使用这些资金，则这些资金的利息只有在资金用于投资或商业时才能扣除那么您还不想借钱 您有 3 个选项 1 使用限额为 5 万美元的 LOC 未提取 需要时使用资金并直接从 LOC 支付 2 使用 IO 贷款并重新提取 立即借钱并支付立即回到贷款中 - 全部余额将为零，但有 5 万美元可用（确保这不会关闭您的贷款） 3 借钱并停放在 100% 抵消账户中 这很危险，因为您现在借钱但以后再使用也是把非借来的钱和借来的钱混在一起的风险——就像 Devank 用他的那样。首选的方法是 1，然后 2，然后 3 所有 o如果这些应设置为单独的贷款，否则您最终将获得混合用途贷款 - 一笔贷款用于不同用途
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再次感谢特里，非常感谢！你忘了告诉我是否应该找一个新的税务会计师、抵押贷款经纪人或两者兼而有之，因为我没有像你一样为我提供回应
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抵押贷款经纪人不能提供税务建议（除非他们也是税务代理人或律师( BR>评论
如果IO贷款的全部目的及其抵销额都用于投资目的，只要不与个人用途混合，会有什么问题 我在哪里可以找到政府关于类似事情的参考 我确实有其他贷款(IP3) 与另一家银行 (NAB) 仅凭自己提取的股权就有自己的抵销额 根据你的意思，我不可能用 NAB 的抵销额来停放 IP1 提取的股权
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好吧，当我阅读该主题时，我对自己的情况感到困惑关于整个“污染”问题，我有一个关联的抵消帐户我的 IP 抵押贷款的可变贷款部分我也像任何普通个人账户一样使用这个抵消账户（定期将钱转移到交易账户供个人使用）据我了解，这整个“污染”事情根本不关心我因为我的免赔额仍然是从我支付的任何银行利息计算出来的，无论我的抵消账户使用情况如何

问题是你把现金和借来的钱混在一起这就像拿一瓶牛奶，200ML 和 20ML 可乐当您移除 20ML 时，您不能说您已经移除了可乐 - 只有 10% 移除的液体可能是可乐 不确定您的意思，但这听起来很危险 为什么不只是修复您的贷款结构，然后您就不会需要担心
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你只需要担心，如果你是借钱并把它停在一个offset中，然后再使用它
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这意味着1偿还提取的股权（可能更多也从我的积蓄中） 2 再次借来 3 存款把借来的现金存入一个新的储蓄账户 对
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不 - 你又在重复同样的错误 如果你能避免的话，不要把钱存入储蓄账户 - 你几乎总是可以避免的 我可以'不要评论提取股权的偿还，因为您的贷款可能已经混合在这种情况下，您将进行再融资并将其拆分为 2，然后在您需要使用它时重新借款之前偿还到不可扣除的部分
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所以特里犯的错误是租金收入（即使他们来自投资）进入了抵消如果是这样，那么如何在不污染贷款的情况下支付贷款利息我的印象是只要因为目的是投资，所以情况并非如此 示例：IP 贷款 1 - 300k IO 抵消 利息 每月 1k 其他投资支出 $200 每月收到的租金 $1200 如果所有租金都用于抵消，然后每个月您只需支付 IP从这里开始的费用，然后 IP 仅 int如果从这里扣除了 erest，那么您仍然有问题
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IMO 如果抵消是针对 IP 而不是 PPOR，那么您可能会在没有抵消的情况下更好，但拥有一个支付 0% 利息的慷慨银行储蓄账户至少你不会失去利息扣除额，也不会有税收问题
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我认为特里不同意那个储蓄账户，我认为税务局制定了规则，以确保人们不会为个人借款使用然后声称有兴趣 当一切都与投资有关时，我看不出任何使事情变得复杂的逻辑BR>评论
这与支付 1200 美元的利息是 1000 美元的 IO 贷款相同，即您正在还清本金 不使用停车方法的另一个原因 - 让你的头脑混乱 非常多！所以我能问一下，在以下场景中，最好的结构是什么 PPOR 抵消（400k 贷款） LOAN 1 IO 抵消（300k 贷款） LOAN 2 IO 抵消（300k 贷款） 为了简单起见，让我们说利息知识产权贷款是每月 900 美元，还有每月 100 美元的费用，假设最近收到的正好是 1000 美元，以平均支付这些费用 我的问题是租金进入哪个帐户以及从哪个帐户支付贷款和费用
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你没有给我价值或证券，所以我在这里猜测例如价值 800,000 美元 PPOR 400,000 美元贷款（不可扣除部分） IO 或 PI 附带抵消 240,000 美元用于获得股权 将此成为 LOC 仅用于投资，从不支付利息以外的任何资金 一旦您将 LOC 资金用于投资房产，您可以拆分贷款并将使用的部分转换为 IO 定期贷款 以获得更好的利率和更好的条款 IO 贷款用于投资 利息偿还IO贷款即将到来m 抵消账户 所有租金都进入 PPOR 的抵消账户 - 有助于更快还清并节省税款 工资也进入这个账户
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关闭 IP 贷款 1 和贷款 2 的抵消，因为它们没用 使用抵消在 PPOR 上，直到偿还贷款 没有例外 使用抵消所有租金收入和支付支出、工资、储蓄等使用 LOC（假设您没有可用的股权）然后根据我的理解，您只需按以下方式执行我的方案： PPOR 抵消（400k 贷款） LOAN 1 IO 抵消（300k 贷款） LOAN 2 IO 抵消（300k 贷款）关闭 IP 抵销账户，因为正如保罗所说，它们没用 支付 PPOR 抵销的 IP 贷款利息 支付 PPOR 抵销的所有财产费用（显然保留收据） 所有收入（租金和工资）都支付到 PPOR 抵销 T如果我说使用 PPOR 重提来支付 IP 利息，贷款只会被污染
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