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在澳大利亚地产投资



看来，成为“百万富翁”的最基本策略是：是通过借贷购买价值数百万美元的房产来利用您的资金，然后等待增长对所有房产产生影响。例如，借入总共价值 1,500,000 美元的房产，然后第一年以 5% 的速度增长在十年内为您赚取 75,000 美元的未实现利润或 943,341 美元！该策略似乎涉及“不惜一切代价”；收支平衡甚至负齿轮，以便您可以“坚持”；无论如何，就在几天前，我认为这个想法是以 200k 的价格购买一个房产并尽快还清，这样它在成本后每周支付 150-200 美元新的想法是寻求增长，寻找并保持增长的房产，并购买更多类似的房产问题是（这是你们许多人已经考虑并解决了数千次的基本问题）是买家如何继续负担得起这些房产 这不是问题是我最初的计划是我要节省 50k 股本，但是对于 6-10 处房产这是无法做到的 根据我的计算，许多房产都在很大程度上受到负面影响 1) 20 万美元的房产以 7% 的利率计算，第一年的成本约为 60 美元，并且 30 年都不会转正，租金为 200 美元 2) 同样的房产，有 5 万美元的大笔押金，仍然需要大约 10 美元 投资者无法购买现金流 +ve在增长区域拥有 50k 存款的房产更不用说n 6-10个属性这是一个基本问题，但常见的解决方案是什么我唯一的猜测是-gt;每一秒的房产都应该是低增长和高收益的，应该覆盖高增长的现金流 - ve 房产 也许我的数字是错误的，也许我的 $rent 和 $buy 价值不切实际！
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长颈鹿，其实，我把它的成本放在每周 70 美元以下 但是，即使这样，即使我允许租金每年适度增长 3%，它也会在 11 年内变得中性 在一个简单的模型上，不允许其他费用 - 但也不允许折旧等 我在 1997 年购买的第一个 IP，与您建议的数字差不多 租金现在是 295 美元，经过 55 年的调整，租金增长了大约 65%
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长颈鹿，你有我对悉尼新单位的大致计算（基于平均值）： 费用：利息 6% 物业税 07% 费率 03% 维修保养保险 03% 总费用 73% 收入：租金 43% 折旧 2% 税前折旧回报相当于税率 30% 的 09%、税率 42% 的 15%、税率 47% 的 19% 总计 I ncome 52%、58% 或 62%，具体取决于您的税率 因此，拥有成本在 21% 到 11% 之间，假设为 2% 以确保安全 这意味着如果您与父母住在一起、工作并拥有，比如说, $30K（税前），你可以买得起价值 1500 万美元的房产 平均每年增长 6%（保守地）你在第一年有 $90K 的资本增长 令人兴奋的员工！干杯，洛塔纳
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税收优惠蒸发 Gidday to all与您的收入相抵触，最终您的边际税率可能被评估为零 此时您不再缴纳任何税款 因此，ATO 不会退还您已缴纳的税款，因为您没有缴纳任何税款 A 简单如果您是工薪族，评估您可以达到（并应用于您的投资）的最大税收优惠是查看您的团体证书 支付的总税款是您可以取回的总金额 ATO 不要选择您的损失超出此范围 注意不要把羊毛拉到自己的眼睛上 Peter Mac 早起的鸟儿有虫吃，但它是第二只老鼠吃奶酪
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嗨，彼得，不纳税 - 是不是我们在哪里我想成为干杯，洛塔纳
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G'day Giraffe，很高兴再次见到你，并且（一如既往）提出深思熟虑的问题其他人已经给出了很好的思考 - 让我补充几点：- 这不“听起来”；是的，您是否使用 Pamp;I 贷款计算，而不是 IO 我倾向于使用 Geoffw 和他的评论大约 11 年（听起来更合理）即使 CPI 增长 2%，租金应该在第一年增长 4 美元，然后从那里攀升当然是“5 年紧缩”；必须考虑（IO贷款成为Pamp;I，并且要求所有折旧） - 这可能是“唤醒”；打电话给我的印象如下：- quot;似乎成为“百万富翁”的最基本策略;是通过借贷购买价值数百万美元的资金来杠杆化您的资金财产，然后等待增长对所有财产产生影响 例如，借入价值 1,500,000 美元的财产，然后第一年以 5% 的速度增长，您将获得 75,000 美元的未实现利润或 943,341 美元在十年内！你想在一年内（或很短的时间内）购买所有这些我倾向于认为这几乎是不可能的 这种财富积累需要数年（通常）这可能取决于你在哪里例如，从已经拥有自己的房屋、发现可再生能源投资并可以立即动用 30 万美元股权的人开始，这可能是可能的 但是，对于刚起步的人来说，这不太容易 但是，还有其他需要考虑的事情是“买就赚”； - 通过以折扣价购买，通过改变财产的用途，或通过时间安排市场而且，（如你所说）创造一个 -ve 和 +ve 齿轮属性的亲切组合也可以通过让 +ve 齿轮 IP 的帮助来提供帮助为了保持 -ve 齿轮，我想这就是让 RE 投资如此令人兴奋的原因 - 它有如此多的细微差别，并且知道一切都必须接近于不可能 但是，总是有一些其他好的想法的空间 问候，
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谢谢大家的回复！！！这是另一个“样本”房产，我几乎总是使用 10% 的收益率，这在某些增长领域可能是乐观的 购买成本基于 WA 价值 购买价格：200,000 美元 支出：25,000 美元（大多数人没有这种现金，所以我再想一想，我很乐观 贷款：186,000 美元 租金：200 美元 7% 的 IO 贷款：250 美元 收入：32,000 美元（单人） 每周成本约为 35-40 美元！！仅 5,000 美元的支出就会增加到 55 美元，每周 35-55 美元还不错但是这不能重复太多次（尤其是当第二个房产可能会使用第一个房产的股权作为押金时，成本将是 55 美元）我知道很难获得 1,500,000 美元但我仍然相信大多数以资本增长为目标的投资者都会遇到-ve负债问题，除非高增长购买与高收益购买混合在一起否则投资者的收入将多年每年泄漏数千美元！对不起，我不明白以下陈述铝所以似乎下面的想法要求我用我几乎所有的收入来支付负扣税财产的损失这将使我几乎没有灵活性，我别无选择，只能靠其他人生活多年作为损失每周将是数百 这我不明白！我认为您的净损失仅从您的收入中扣除 换句话说，如果我在建筑物中以每年 2,500 美元的价格折旧，它不会减少我的应税收入 2,500 美元，因为它被租金抵消了 我的收入 32,000 美元的税是 6460 美元，确实这意味着如果我以每栋 2500 美元的价格折旧三座建筑物，我将用完税款来扣除并且无法进一步扣除！再次感谢所有回复的人！
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嗨，长颈鹿，大约 65% 的客户来找我有这个确切的问题： 解决方案真的很简单： 示例：200,000 美元的房产，平均资本增长率为 3 % 第一年您的资本增长将是 6000 美元 要获得这些美元，您可能会建立一个具有 LOC 的提款工具，并会使用部分增长来为持有成本提供现金流（每周 70 美元） 我的大多数客户使用现金债券来融资以下内容： a) 资产的持有成本 b) 创造额外的可使用性（额外收入流的结果） c) 被动收入需求超出 a 和 b 希望您用于选择房产的标准将允许更大超过 3% 的年回报率，那么这个过程会在更短的时间内升级为更多的资产！ G'luck, Steve
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嗨，长颈鹿，简单点 你提到你在计算中总是使用 10% 的收益率 但是，在你之前使用的示例中，收益率只有 5%（每周 200 美元）每年 10,400 美元 200k 52%) 要获得 10% 的收益，每周租金必须接近 400 美元 这可能就是您在计算时遇到问题的原因 祝您好运，杰米
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G 'day Giraffe, Giraffe, 试试这个链接，所有内容都会显示出来：- http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid5011amp;highlightcrunch 另外，您说如果您以每年 2500 美元的价格折旧建筑物，那么该金额的税收减免将是边际税率 收入为 30,000 美元，您的边际税率为 315%，因此每处房产每年的实际税收减免仅为 78750 美元而且，真正的答案可能比这更深（在我的联盟之外） - 例如，如果您的应税开始以 3 万美元的价格，第一处房产索赔 2500 美元，然后是 NEXT prope rty 对 275,000 美元索赔 2500 美元，第 3 对 25,000 美元等索赔低于 20,000 美元，您的税款降至17%，因此每个 IP 的减免仅为 425 美元 正如您所看到的，这并非都是“一刀切”的。在尝试确定您可以根据当前收入折旧多少房产时（注意，以上是我“认为”的方式；它的工作原理 - 我很可能是错的 - 不寒而栗）杰米，你在球上，伙计 - 我注意到这也是 :- 但是，在您之前使用的示例中，收益率仅为 5%（每周 200 美元 每年 10,400 美元 200k 52%）太真实了 长颈鹿，从我听说的珀斯，我认为是 7% 或更好的可能更接近真相 - 这应该对您的数据有很大帮助 问候，
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长颈鹿，就您的租金收益而言，除非您绝对有信心在您的房产中获得至少 10% 的收益，稍微保守一点并使用较小的数字可能是值得的当然，就像我已经说过的，你有信心每次都能获得 10% 的收益 Mark 'no hat, soma cat tle'
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对产量计算错误深表歉意！ 20 万美元房产的 10% 收益率毕竟不是 200 瓦！
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----------------------------------------- -------------------------------------------------- - 我的 32,000 美元收入的税是 6460 美元，这是否意味着如果我以每栋 2500 美元的价格折旧三栋建筑物，我将用完税来扣除并且无法进一步扣除！ -------------------------------------------------- ------------------------------ 税率将在所有内容汇总后确定（即）简单地说，这意味着：- 应税总额收入 所有收入 - 所有费用 所有收入 工资 (32,000) + 收到的租金 所有费用 拥有您的投资物业的成本，可能包括：- 贷款利息维持率 管理保险和折旧 这些费用的总和从总和中扣除你的工资和租金结果就是你用来确定边际税率的数字（如果你的所有费用意味着你的应税收入下降到大约 6,000 美元或更少，你可以期望退还给你的最高退税额（我不知道）不记得当前的免税门槛）将是 6,460 美元 您必须了解，为了获得这 6,460 美元，您必须有开支将您的 32,000 美元（加上租金）减少到 6,000 美元的应税收入 这是我们都希望通过折旧来完成的我希望这可以澄清折旧的美妙之处在于，您可以从应纳税所得额中扣除，而不必实际从口袋里掏出这笔钱但费用实际上是费用您花费 1 美元并取回适用于该美元的应税边际 充其量您可以获得 47 美分的税收抵免 但它确实达到了没有税收抵免可用的地步 Peter Mac
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Re: 税收优惠蒸发 好点，通常是狡猾的销售人员或研讨会类型忘记将这一点包括在他们的计算中你明天会变得富有
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我不太明白，税收优惠什么时候到期我可以只是猜测当建筑物不再可以折旧时它们可能会用完

因为您的真实和账面损失最终会大于您的收入
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长颈鹿，税收优惠的诀窍是只能报税吗您在第一个房产上支付了容易，在后续房产上更难，例如 $30,000 收入 第一个房产（85 岁后，最高 dep'n） 为简单起见，假设收入 -（成本 + depn）10,000 损失您现在的收入（根据 ATO ) $20,000 他们以 $20,000 计算您的税款，从您已经支付的金额中扣除，然后给您剩下的（在这个范围内，大约 33% 的赔率 - 大约 3,300 美元左右） 下一个房产，您的起始收入现在是 $20,000 第二个房产（ 85 岁后，最大 dep'n) 为简单起见，假设收入 - (costs + depn) 10,000 损失 财产总额 1+2 损失 20,000 美元 您现在的收入是（根据 ATO）10,000 美元 他们以 10,000 美元计算您的税，取自你已经付了钱，剩下的给你（在这个范围内，大约 17% 的赔率 - 大约 1,700 美元左右） 第三处房产，你的起始收入现在是 10,000 美元 第三处房产（85 岁后，最高 dep'n） 为简单起见，让假设收入 - (costs + depn) 10,000 损失 财产总额 1+2+3 $30,000 损失 您现在的收入是（根据 ATO）$ 0 他们以 0 美元计算您的税款，从您已经支付的税款中扣除，然后给您剩下的（在这个范围内，6,500 美元到 10,000 美元的大约 17% 的赔率） - 大约 595 美元左右） 之后的任何东西 - 0 美元的税收优惠其他人说，光滑的促销经常掩盖这种减少的退款，因此现实与炒作不同 折旧建筑物取决于建造时间 - 0、25 或 40 年购买成本- 5 年 ChattelsFittingsetc - 不定 - 通常 3 年到 15 年 希望这有帮助 Simon
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我还是不明白，但我快到了 Sbe，你的例子表明投资者正在亏损 30,000 美元以上在退税前一年！我的想法有两个选择，我试图决定哪个是正确的假设投资者拥有三处房产，赚取 10k 和损失 12k（每年 -2k）投资者赚取 40ky 选项是 a）应税收入现在是 40k 减去(3 x 2k) b) 应税收入现在是 40k 减去 (3 x 2k)，但第二个财产的税额为 40k-12(gros-loss-1)，第三个财产的税额为 40k-12(gross-loss- 1)-12(gross-loss-2) 非常混乱，我什至无法像 Les 所说的那样解释，折旧有点“嵌套”！
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长颈鹿，税收“受益”的一种方式;到期是该物业开始赚的钱比您支付的租金增加的钱多-银行利息（可能）没有增加租金减去利息减去折旧是一个正数-必须为此支付税
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杰夫，房地产投资的一半想法似乎是现金流为正的，如果您的租金上涨，您总是领先请记住，这不会让您从 6460 美元的已缴税款中取回 6000 美元 这意味着您的应税收入已从 3 万美元减少到 2.4 万美元——您将节省 6000 美元预付的 315%税 因此，约 1900 美元的退税将像 stop 一样过期 答案 1：当您停止在 IP 上造成损失时（这种损失可能是现金或非现金），例如，如果租金超过了抵押贷款，并且您正在展示即使在“非现金损失”之后也能获利；答案 2：当您购买了 SO MANY，并且他们都在亏损（现金加非现金），因此您的损失大于您支付的所得税 - 在那之后，政府将不会补贴您他们将只退还您已缴纳的所有税款，但不再退还“sbe”；很好地解释了这一点-尝试重新阅读他的回复但是，对于这种情况，您将必须拥有多个 IP，并且所有的损失都达到 24,000 美元或更多（那是因为您在全部在你收入的前 6000 美元上 你已经声明了 3 万美元的收入，所以一旦登记了 2 万 4 千美元的损失，就没有更多的税收减免了 虽然需要一些 IP 才能到达那里，但所有这些负面措辞的另一面是这些 IP 的价值（希望）会增长 - 资本增长 - 并且这个 CG 可能是现金损失的许多倍 这就是为什么这么多“追求​​资本增长”的原因；但其他人更喜欢正向负债（资本增长可能没有那么好，但没有损失（非现金损失除外）可以产生税收减免 您的选择，长颈鹿 继续阅读和思考 - 与其他投资者会面，竖起耳朵，继续发帖，并在你引用它后得出你自己的结论一起来”不要急于把所有这一切都踢掉问候，
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税收优惠取决于您支付的税款-------------------- -------------------------------------------------- --------我不太明白，税收优惠什么时候到期我只能猜测当建筑物不能再折旧时它们可能会用完------------ -------------------------------------------------- --------------- 如果您是工资收入者，您在任何一年中可以获得的最大税收优惠等于您支付的总税款 在您的示例中，您说您支付了 6460 美元因此，您可以获得的最大收益为 6460 美元 税务部门不会为您的损失向您支付费用 如果向他们证明您在当年的总收入中支付了过多的税款，则会退还您已经支付的税款，反之亦然计算那一年的总费用这就是为什么您可以使用旧表格 221D（我认为现在使用的表格是 1515 表格）它是基于您认为您认为您当年的真实应评税收入将被考虑在内的估计值 持有您的投资的费用 人们通常基于以下误解来计算可以要求扣除他们的投资导致税务部门以美元兑美元的现金返还这完全不正确，充其量将导致每申请一美元全额退款约 47 美分（确切金额取决于您的个人税级) 希望这能澄清这一点 彼得麦克
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大家好，只是在工作中扔扳手，如果由于某一年没有缴纳税款而无法索赔损失，这些可以吗？当您在接下来的几年中有纳税义务时，这些将作为信用结转，以发挥作用谢谢史蒂夫
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史蒂夫，我的（有限）理解是，只有资本损失可以结转，以抵消未来的资本收益- 抵消资本利得税 (CGT) 如果您的收入有损失，导致您的收入低于应税金额 - 不，我不相信您可以将这些向前推进
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长颈鹿，是的，对于肯定 获利并支付一定比例的税款比尝试亏损要好得多，这样您就可以将损失的税款减少一半 如果您确实获利，那就更好地利用减少对该利润征税的任何规则 持有增值资产仅一年多，资本利得税减半 投资物业应增长并提供收入 如果您确实选择“否定” ve gear”，在您研究过并期望资本增长良好的房产上进行投资 许多人选择平衡增长与收入之间的关系即使是多年来一直在寻求收入的 Rick Otton 也将生活方式不需要的收入用于增长房产
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谢谢大家，我想我理解了那个帖子的大部分内容
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史蒂夫，如果你想结转税收损失，最好的办法是购买你在公司或信托结构中的资产然后借钱开始当然你不能以这种方式申请个人税收优惠 - 但我是减税学校的 - 我想支付更多的税，只是我必须支付的最低限度 - 因为我的税越多我付的越多，我赚的越多 干杯，Aceyducey
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