澳洲澳大利亚房地产 增加的建筑成本 = 悉尼长期资本增长

在澳大利亚地产投资



作为其 EBA 的一部分，维多利亚州建筑业刚刚就未来 5 年的工资增长 5% 进行了谈判；即到 2016 年，今天 100 美元的成本将达到 128 美元 中高密度公寓的开发商将被迫提高销售价格以适应更昂贵的建筑成本 人们是否认为这意味着您几乎可以保证 30未来 5 年中高密度公寓的 CG 增长百分比，因为重置成本将证明相同
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新建筑的劳动力成本（例如与材料成本）的百分比没有保证30% 的回报，除非购买价格是建筑成本（即使这样保证是一个强有力的词）购买价格的“土地”部分可能太高或太低，这可能会影响未来的价格 例如，对于 30 万美元的公寓，如果最初的建设成本为 12 万美元，5 年后为 15 万美元，那么根据公寓的建设成本与实际价格之间的差异，价格仍有波动的空间
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两者之间存在脱节替换建设成本和市场价值 市场需要自行解决，然后才能将这些成本推断为最终价值
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在试图确定房地产前景时，建筑成本对我来说是一个难题（我'显然在寻找上限增长）增加的工资+材料成本将进入“Pro”;专栏 如果我认为利率正在上升，我会在判断我的前景时将其放在负面列中 现在我做了一些假设，当我认为事情对我有利时，我不能保证它会正确，但这就是风险不投资现金固定收益资产时你会采取
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公平点设计和建设成本可能只占整体开发成本的50-60%；但它仍然是一个相当大的因素 RH，关于利率，你认为他们会在什么水平上真正开始限制 CG，即对于可以以这种方式转嫁一些额外成本的投资者来说，另外 100 到 150 个基点可能是可以的更高的租金
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很难说，在短期内，我认为任何利率上升都将对房价产生负面影响，因为它们已经对他们造成压力@当前的 IR 水平 投资者有更多的空间来应对痛苦（租金上涨，负扣税福利等），但该产品的最大消费者自住者却没有 你会认为，在最近 FHB 高度集中的地区，较高的利率将受到最大的伤害geared
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论坛的好问题 我认为建设成本是一个明确的因素，但最好将其视为“上行压力”，而不是与价值（而不是成本）成线性关系最终产品 鉴于开发金融类型通常包括盈利能力要求，最终产品的价格可能需要增长才能使给定项目可行 如果市场和预计价格不一致，项目可能会失去生存能力 如果开发不可行，那么它的大部分更难让新股进入该部分市场，并发生一些再平衡 我们知道自由市场并不总是理性的，对开发成本迅速上升的部分市场采取买入并持有的方法可能会得到回报
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总的来说，我同意你的看法，有几个因素在起作用，这些因素会给建造成本带来上行压力，在 imo 中，这些因素大于那些给他们带来下行压力的因素。第一个会对成本造成上行压力的因素是新的绿色启动能源评级已经开始发挥作用，很容易使房屋成本增加 5% 您必须使用双层玻璃窗，在空间方面低效地设计房屋以捕捉微风，改变屋顶设计，绝缘等o 推动它 接下来是他们让获得建筑商许可证变得更加困难，因此我们将看到建筑商池的减少，竞争减少，因此价格上涨过去是任何人都可以建造房屋，然后您在建筑中需要 cert 4，然后您需要 cert 4 plus 经验，现在它正朝着您需要 cert 4 plus 经验和交易的方向发展 在那之后，我们看到正在采取措施使承包商的生活变得困难在报告税收减免等方面，这将导致可用承包商数量减少，从而减少少数承包商之间的竞争，随后价格更高给买家——就在昨天，我收到一条提醒，我必须在施工前以建筑成本的 05% 向承包商支付退休金——这仅实施了 5 年——而且厄斯正在转嫁给买家，因为我肯定不会自掏腰包支付其他人的长期服务假，因为他们已经与我签订了利润率为 30% 的合同没有人给我长期服务假，并且我是第一个把所有的钱都放在中间的人然后我们有他们投入的所有这些零碎的东西以增加成本 - 几年前它是脚手架（你好，每个脚手架工作额外支付 40 000 美元！ ) 然后是每个工人都参加 OHS 课程并获得一张白卡才能到工地 然后是强制性围栏 然后是工地强制性厕所 现在是在建筑工地安装防坠网，这样屋顶工已经盖了 30 年的屋顶 没有从 3m 的屋顶上掉下来 现在是工业行动，让工人得到更多的报酬，即使这些工人的收入与普通医生差不多，或者对你们这些感兴趣的人来说更可爱无论如何多少是材料和在过去 4 周中，我所引用的价格在建造价格方面是多少劳动力： 渲染：总计：2000 万美元 材料：400 万美元 砌块：总计：530-560 美元 砌块成本：280 美元 铺设成本：260 美元油漆（对于 2BR 单元）：总工作：9000 美元油漆成本：1 个人 600 美元人工，5 天：8400 美元（是的，我正在为那个人管理自己的工作人员，他们可能会迷路）电气：总工作：170 美元000 种材料：50 000-60 000 美元 管道：与电气相同 所以是的，劳动力成本是小猫的重要组成部分 即使在购买土地方面，细分成本也受到相同类型的成本核算 - 我们正在考虑带来几个主要的细分，整块土地加上基础设施工程的成本只有售价的50%左右签证，如果你自己经营船员，但即使是那些也受劳动法的约束有时我真的很生气，但是我告诉自己闭嘴，继续工作，保持安全，自己不承担任何这些成本，赚取利润并继续前进 血腥保姆国家和这些专权主义者一直把手放在我的口袋里寻找新的和改进的方式来创造生活困难 唯一让我高兴的是，有一天，他们要买我的一个单位，我会用他们自己的愚蠢法律在他们的性腺上打他们的钱包
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回去重新阅读它，然后意识到房地产经纪人会让他们的客户期望你的所有利润，然后是一些，所以这都是一个有争议的问题
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这是通货膨胀，所以你最终会看到一些价格上涨，但快速、专注和强大是值得商榷的 在中短期内，开发商只能问市场会出现什么 简单的经济学会告诉你，劳动力（投入成本）增加对价格的影响将取决于需求类型 如果需求是相当有弹性的，并且不随时间变化如果增加，那么开发商将无法转嫁大部分增加的投入成本 可能会发生一些事情 他们的利润将下降，因此他们将提供相同的类型和数量但利润更少，或者他们将减少供应以相同的利润以更高的价格出售更少的产品 您可能会期望两者的混合 总体而言，对价格没有巨大影响 如果需求缺乏弹性，那么您正在寻找开发商将他们增加的大部分投入最终买家的成本，在没有对供应产生太大负面影响的情况下提价可能更有弹性，所以你看不到任何巨大的变化 imo 但从长远来看，你更有可能是 考虑到非盟的人口增长统计数据和 GDP 增长，从长远来看，需求可能更加缺乏弹性 这种缺乏弹性是什么你很可能会看到一旦工资增长渗透到经济的其他部分，也就是说，最初只是一个可能的小低谷，因为活动可能会放缓，而随着通胀措施的通过而上升，其他条件不变的话，如果市场将承受一些价格上涨，然后现有库存将从中受益，但 5 年内 30% 是一个延伸
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