澳洲澳大利亚房地产 贝肯纳姆, WA Triplex Development 悉尼

在澳大利亚地产投资



Hiya Folks 我想分享我在华盛顿州贝肯汉姆开发 3 栋别墅的旅程，包括可行性数字，以便那些考虑在这个郊区进行类似开发的人了解所涉及的成本开发地点：1950 年代的 3x1 地点964 平方米的住宅于 2003 年 10 月以 160,000 美元的价格购买，目前划为 R35，使其成为一个 3 单元的场地 它自 2003 年以来一直出租，仍然是每周 320 美元 该住宅显示其年龄，需要对其进行越来越多的维修和保养去年决定在土地上放置 3 个单位以执行我们战略的现金流阶段 该物业最近的价值为 400,000 美元（土地 330,000 美元和住宅 70,000 美元）在 475 到 500k 之间 这是由持牌估价师而不是房地产经纪人通过风格检查进行的 我不知道他们怎么能严重低估这个网站的价值 它会影响我的融资状况，因为我想可能需要投入一些资金 发展目标 我们正在建造三栋 3x2x2 别墅和一间中等规格的媒体室 每栋别墅平均约 185 平方米 我们打算持有所有 3 栋别墅以实现现金流 可行性：* 场地成本 400,000 * 持有成本 25,000 * 费率 2,000 * 设计计划 6,000 * 等高线勘测 1,000 * 岩土工程 1,500 * 雨水设计 1,500 * 楼板设计 1,500 * 工程师屋顶设计 1,350 * 6 开始能源报告 1,000 * 财务应用费 500 * DA amp;建筑许可证 3,800 * 工地工程 120,500 * 建筑成本 638,000 * 细分成本 3,500 * 应急费用 37,925 * 咨询 3,000 * 销售成本 45,000 总成本 $1,293,075 最终价值 $500k @3 $1,500,000 毛利率 138% 我没有计入大约 20k 的净 GST在正常情况下，这个项目不会进行，因为它没有达到 20% 的毛利率门槛 对于那些考虑贝肯汉姆或任何其他有粘土的场地的人，你必须在购买该地块之前以某种方式对场地成本进行良好的估计。工程师希望将整个场地挖出 1m 并用干净的沙子代替，他们设计了 18 口浸泡井 在 120,500 美元的场地成本中，浸泡井为 35,000 美元，土方工程为 45,000 美元，其余用于拆除 17,000 美元，自来水公司头部工程 15,500 美元和西方电力穹顶 $6,000 目前，计划在议会中，DA 离我不远了 我的旅程开始了
评论
你有没有想过简单地和 DA 一起卖掉它计划大约 50 万美元大关
评论
我为你修好了我不明白你为什么要这样做 你的成本是 1300 万美元 +-20 万美元的利润你支付了 16 万美元，并且可能会卖出到 50 万美元 总共增加了 34 万美元（或 24 万美元，40 万美元） 为什么不卖掉这个块 - 去寻找一个有利可图的站点如果您不出售它们，则正在注册 GST 与您的会计师联系 - 您应该只需要处理 CGT - 并且鉴于您不会获利，无论如何都不会支付任何税款 不要继续这样做！ Blacky
评论
同上 DAplans有2年好，暂且看看这期间会发生什么，只是在过渡期间出租如果你有幸在此期间实现最终价值（别墅）的增长期间，然后也许reviewproceed忘记20％的利润，你需要赚钱，否则你会被烧毁，类似于把钱扔到马桶上当然不是我会继续MTR
评论
嗨Blacky我想你我误解了 GST 位，我实际上并没有注册它，只是指出如果我要出售这些别墅，那么我必须考虑毛利率中的净 GST 继续前进的决定是除了资本增长，同时持有资产，它将在未来为我们提供正现金流
评论
它实际上是正现金流吗？我不认为它会关注 3x2s 的租金该地区
评论
你的现金流游戏应该（可能）是卖地（有你的正面现金流）然后重复该过程并建立持有 建立这个没有意义
评论
450 美元/周将返回 7%，这是中性的，这是低端，但这些应该在 450 到 500 之间pw 保守地说
评论
每周 450 美元，1300 万美元，根据我的计算，总收益率约为 54%我听起来即使是 7% 的总收益也需要付出很多努力
评论
当我计算收益时，我实际上使用的是 160k 的原始站点成本，而不是我正在查看的 400k 当前值在资产升值的同时持有它是没有成本的，我的分析是不是完全错了
评论
你好地铁是的f 在获得理事会的 DA 的同时进行建设是一种选择，另一种选择是将建筑成本降低 40k
评论
是的，不，我会将其视为实际的当前价值假设您投资了 1500 万，什么是这笔钱的回报 你能在其他地方获得更好的回报 即使是现在，假设你目前的计算（财产价值为 16 万美元）你的总回报率为 10%+ 虽然实际上它是 33%，因为你可以卖 50 万美元并在其他地方投资 即便如此 - 所有这些都可以保持中性 CF 不值得我持有或出售的风险（出售对我来说看起来不错） 你能像现在一样细分和出售这些地块 以 50 万美元的价格出售并拿走把钱投资到其他地方 50 万美元的存款为你提供了许多不错的选择 我仍然没有得到 GST 你不是开发商 你是投资者 因此你应该申请 CGT 而不是 GST 但是再说一次 - 和你的会计师 Blacky 谈谈
评论
如果你拿出 45,000 美元的销售费，Stumpies 的回报可能会更高因为他持有并保留了应急资金，所以总回报更好不要忘记，如果他现在按原样出售，那么他将不得不支付 CGT，如果他发展，最终可能只会得到大约 25 万美元并且持有至少 40 万美元的股权可供他进行另一个开发 这几乎就是我最终在威斯敏斯特所做的事情 我知道进入它，利润率很差，但我需要意识到资产和租金它有助于其他项目的可维护性 他们的股权也允许下一个项目开始
评论
奥斯卡的好戏，问题在于珀斯目前开发地点继续上升，所以除非你能看看广场外，做点有创意的事情 很难找到一个堆积如山的开发地点 不是说不可能，但它的辛勤工作 Stumpies 也在粘土地区建造，不幸的是它是成本杀手
评论
我想我计算 Stumpies 毛利润 %如果我们使用原始成本，则为 41% 我明白为什么我们使用当前值来确定收益率利润但在这种情况下所做的只是告诉您，您不会以这个价格在该地区购买 35 万美元的总价值 25 万美元净价的开发项目即时'收入与来自开发的 50 万美元，如果持有，您可以将其用于 LOC 进行下一个开发
评论
我认为你必须权衡风险、回报和经验有时经验最值得如果它有意义并创造股权现金流和经验，那么如果你的所有基地都覆盖，这可能是你的正确道路只是很糟糕所涉及的所有网站成本我将这种情况与在市场上以 400k 的价格获得开发网站相同它的价值为 500k 数字以 400k 的价格（20%+）起作用，但它的价值 500k，现在它没有叠加你真的会放弃这个机会还是开发并进入下一个项目干杯
评论
不幸的是，灰色地带我的会计师建议的是，如果你出售时赚取超过 75,000 美元的利润 你被视为开发商 如果 Stumpie 继续作为一种策略发展，那么 ATO 将追溯日期并收取应付 GST 的利息 我知道有人被抓住了 如果你持有所有三个单元别墅和继续发展，如果您在 5 年之前出售，您仍将支付 GST 不幸的是，税务人员在任何地方都会咬一口我希望有办法解决这个问题，再次与我的会计师联系，以了解是否购买信托和一些以各种个人名义以某种方式有助于减税 可能是一个很长的机会，尽管我同意需要与会计师核实一切
评论
这是你会计师的坏建议 交易企业的性质是影响是否支付 GST 的因素与否，利润水平无关紧要想象一下，如果您在该市开发了 200 套公寓，但由于市场状况，您只能收支平衡 Gst 绝对会在出售时支付 75K Gst 门槛是指 Turno对于企业的版本，一旦营业额超过 75K，就必须注册 gst
评论
嗯有效点 Stumpie 你对完成的预测 lvr 是什么
评论
你好 Blacky 如果我使用了购买成本 160k 并除去销售成本 我的 LVR 基于 500k 每个是 65%是 500k 价格基于比较贝肯汉姆新建别墅（相似大小） 看起来有点偏高
评论
\\是的，明白了，也许我搞混了，这并不奇怪我在接下来的几个月里赶上他，非常有趣，不是财政年度无论如何，我会问很多问题并回复
评论< BR>是的，我在拐角处达到了这个价格，但我的别墅实际上更大，而且在一条好街道上完成得更好
评论
我可能正在热身所以你的最终头寸将是大约 100 万美元的贷款根据我的计算，你不是现在不把任何额外的现金投入到交易中（也许只是一点点） 100 万美元的利息约为 55kpa 加上一些成本（mgt、利率等），总成本为 65k 美元，450 美元pwx3 收入约为 70 美元k 所以基本上 cf 中立稍微积极 你最多可以提取 80% 从而为下一个项目提供 20 万美元（或 90% 时为 35 万美元）在进一步调查中，这可能有一些内容 我允许更改这里的论坛规则是什么我的意见或者我必须坚定不移地坚持下去，即使被更有经验的聪明的 Mods 证明是错误的 - 帮助 Blacky
评论
几年前我们在 thornlie 进行了两个保留和构建 当时数字并没有真正堆积起来，但我们还是这样做了，主要是为了体验 然而对我们来说风险很低，因为前面的房子可以一直出租 幸运的是，从那以后市场发生了一些变化，我们最终得到了比预期更多的股权
评论
我没有自己的钱来自就业，所有的资金使用 OPM 利息将是大约 50k 加上支出 18k 68k 资本津贴因素，我持有这些别墅是为了在完成时不花我自己的钱，我会对其进行重估并将可用股权释放到 LOC 并等待机会感谢Blacky感谢您的评论我一直想向这里更有经验的人学习
澳洲中文论坛热点