澳洲澳大利亚房地产 Richmond Development #2 Sydney

在澳大利亚地产投资



大家好，我目前正在维多利亚州里士满山建造 12 座联排别墅 这是我第一个帖子的链接：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt74101 我想我会在这里更新一些“艺术家印象”的 3D 图像开发给它一些背景 从公共庭院的视图 从沃尔瑟姆广场（即巷道）的视图 从面向墨尔本中央商务区的 4 层联排别墅的视图 让我知道你的想法
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在我想知道你是否会在出售城镇时遇到麻烦2m+ 的房子但是这些印象看起来很棒 - 我认为如果它们最终看起来像这样并且具有你想要的完成质量你会做得很棒当我们在里士满购买我们的 TH 时，我知道是否会有一个团体公司，单独的标题是明确的卖点（我们的一套 6 件，2007 年的价格为 11-1200 万美元），所以显然没有那么贵
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嗨 RedCat，他们将是一个小团体来清洁公共花园和地下停车场但是法人团体的费用将是最低的
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看起来很棒喜欢第三张照片中的景色你打算什么时候开始建造
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即将提交城镇规划，希望能在1年内建成' 时间！
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干得好，非常 schmick
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哇，这只是它的 3D 渲染，令人惊叹的东西
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是啊，太棒了！不过每张照片花了我大约 1,600 美元！
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看起来很棒的伙伴！让我们保持更新！
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但每一分钱都值得他们看起来棒极了！
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不错的艺术家印象你认为每栋住宅的建筑估算将花费多少哇 - 是从内部提升休息室的内部视图
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我预计整个建筑成本将在 8-900 万美元，所以很难说每个将花费多少 这将包括地下停车场和景观美化 是的 8 座大型联排别墅中的每座都有一直到地下室的内部电梯
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确实非常令人印象深刻，亚伦但我会警告不要过于具体，至少基于这些渲染 预制的立面看起来很棒，但要小心将其作为一个整体主题贯穿始终（指庭院方尖碑和地面筏梁外观），因为它可能会推迟非现代主义类型使用天然石材软化外观可能有用，但如果那是餐厅暗示的堆叠石房间墙，一定要重新考虑它（因为它太便宜了任何装修，作为业内人士发言）
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嗨，亚伦，照片看起来很棒将在 12 个月内开始建设（在规划批准后）在规划批准和建设完成之前你如何处理临时持有成本内森
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这就是像亚伦这样真正的击球手所做的很多人只是在谈论和聊聊他们在茫茫荒野中的 2 或 3 间小房子
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$1600photo！真的很贵你应该早点告诉我，你会有更低的价格
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是的，尤其是在当前环境下，需要更多银行必须介入以完成开发的价格 Aaronnot 试图搞笑假设建设成本为 800 万美元，持有成本为 100 万美元，其他成本约为 11625 美元因此假设您有 40% 的利润率，即整体约为 1500 万美元开发 你认为你会得到 1900 万美元吗 我的数学是对的wwwrealestatecomauproperty-house-vic-richmond-108426396 你认为现在是进行这种发展的好时机吗？ ighton-107546986 或者这个 http:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-vic-brighton+east-108522936 期待你的回应
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你说的那些联排别墅不是我的（除了Riverside Richmond一个）http： wwwrealestatecomauproperty-townhouse-vic-brighton-107546986 - 就在火车站旁边-house-vic-richmond-108414191 - 就在高速公路旁边 你为什么要花钱买高速公路旁边的房子 http:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-vic-richmond-108443906 - 丑陋，可怕的位置，很难到达，周围的建筑很糟糕，很小（土地面积约为 70 平方米，其中包括 2 个地面停车场）另外我不依赖 100 % 融资，所以我可以持有我知道出售 2-300 万美元的房产会更难——每个人都知道，但如果我以这个价格出售它们，我会得到回报 http:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-vic-brighton+east-108522936 - 这是布莱顿 Eastit 不是布莱顿，也不是里士满
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作为里士满当地人必须同意亚伦他的联排别墅位于里士满（或里士满山）的“正确”部分，我不会交易里士满一周中的任何一天都去布莱顿 河流的位置有点远离里士满的中心 漂亮的景色但是当我搬到这里时我绕过了那个位置 另外两个位置也很垃圾 我几年前也看过 Glasshouse Street 并感觉到了也有点偏僻 里士满是一个大郊区内城和大多数郊区一样，它肯定有好有坏的部分布莱顿的 OKlots 价格远低于 200 万美元 你可以以这个价格选择 Balwyn、Hawthorn、Kew 等 不确定里士满 200 万美元的房产卖得好也许在未来不是现在 我的个人观点，但目前任何超过 100 万美元至 1200 万美元的东西都处于危险之中 自 2008 年（全球金融危机后）以来，市场的末端并没有真正复苏 白领市场 - 即金融、专业服务工作目前被大幅削减外包现在不仅限于 IT，而且会计、法律、抵押贷款处理等将是有趣的，这将如何影响上中产阶级郊区无论如何不想打破你的泡沫，但我个人会发现它太冒险了！也许说 Burwood 或 Ashburon 等地的 600k 联排别墅可能是更好的产品
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当然这是有风险的，但这是游戏的本质 开发中的关键是如果无法预料的延迟，如果你无法持有，你是否能持有发生，你死了，那是抵押权人介入并清理你所有的时候 开发商从你购买土地时增加的价值和你从建筑物本身赚取的利润中赚钱 有很大的空白我正在寻求填补列治文的优质住房——尤其是该地区，因为高档化和更高密度生活的趋势更有吸引力 当然，我可以在 Burwod 或 Ashburton 发展——但我为什么要打扰那些地区的人问对于开发用地的疯狂价格，周围有很多（你见过米德尔伯勒路和车站街之间的伯伍德高速公路吗）所以即使你只要 600,000 美元，如果你不舒适，你也不会赚钱与我正在处理的数字相匹配，这很好 让像我这样的人承担风险，如果我成功了，我会赚很多钱 如果我失败了，我也会失去很多 但是什么都不能保证
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不用花很多时间看它们，但第一眼的反应我肯定更喜欢布莱顿 169 美元的房产，而不是里士满的地区和设计 里士满的设计并没有让我惊叹，电梯角落看起来像一个卡在休息室中间的盒子，不应该卡在那个视图旁边我希望你能做得很好，有些人有性腺跳起来尝试一些不同的东西 一个问题你必须在那样的建筑工地上与工会打交道只是问因为我认识一个很久以前的开发商，但说我们永远不会在阿尔伯特公园再次开发，因为他与工会有问题
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山姆很好的点 澳大利亚开发商的统计数据是没有t 非常高的失败率正是由于以下原因：1 他们制造的产品并非针对正确的市场 2 他们错误地把握了市场时机 3 低估了建设和合规成本（工会在其中） 4 不管理什么是（或风险）好 你说布莱顿是一个更好的选择是正确的 里士满的中位数价格是 750-800k 布莱顿东的中位数是 1m-12m，布莱顿大约是 17m-18m 我使用的经验法则是以低于中位数 30% 的价格购买旧房 最近我以 246k 的价格购买了我的一个贫民窟，实际价值约为 320k！在一个新的开发项目中，由于市场在此之后消失，您不会希望将产品销售超过中位数的 60% 因此，如果您想合理快速地出售联排别墅，其价格应不超过 1200 万美元1300万美元！为什么，因为估价师不会给出超出此范围的适当估值现在你会告诉我，中国买家会买得好，他们并不愚蠢，他们宁愿以这个价格在布莱顿购买！
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你的目标市场是什么家庭，丁克族，投资者，退休的减员者
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没关系 - 如果您认为我在目标市场区域做出了正确的决定，那么欢迎您发表意见 我们只需要拭目以待一切都将在 2 年后展开，但如果我做得好，我肯定不会处理里士满的中位价——我敢肯定，我会在某个地方购买比 Kew 中位价高 500% 的房产，只是为了fun
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X 一代高管正在寻找靠近工作、CBD、生活方式、桥路等的地方 其他主要人口群体将是婴儿潮一代，他们希望在靠近 CBD 且生活维护成本较低的地方退休 基本上是能负担得起我想要的价格的人
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Chill Aaron这是公共论坛，所以激烈的辩论是好的你在所有人中都参加了这场关于其他话题的辩论，我该说谁你会或不会赚钱我只是提供我的 2 美分！据你所知，我只是一个对豪宅知之甚少的贫民窟领主 PS - BB 和 X 一代高管的目标市场请阅读此主题 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt75143 我喜欢在交火时穿凯夫拉纤维并不总能救你，但嘿它给了你一个战斗的机会！
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我也做过整个 slumlord 的事情 - 并不意味着我对奢侈品没有品味 但就像我说的那样，你有权发表你的意见和质疑我的理性推理，因为这就是这个论坛的主题虽然你说麦格理银行的高管现在做得很艰难，但我们不要忘记，对于这种规模的房产，你通常不会借到大量的钱银行可能只会放贷60% 的 LVR，因为它被认为是“巨额”贷款所以我不会吸引那些继续 95% 贷款并依靠他们的奖金来服务它的牛仔 Re Unions - 我不认为他们会成为一个大问题据我了解，它们通常是个问题在墨尔本中央商务区
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他们当然看起来很酷！您能否向我们提供更多关于联排别墅的特点 - brms、套间浴室、大小、甲板、庭院、水疗中心等 最初的照片看起来像您走过人们的餐厅，但我不能拥有那个权利 电梯费用是多少保持并且你可以通过让他们去厨房水平然后有楼梯来刮任何硬币X一代可能是要走的路，你比那些不会进入里士满的老钱更有机会当然他们会在其他更多的蓝筹郊区更容易出售，但也许你会走在曲线前面 作为关于里士满的一般性声明，我认为它会过于拥挤，有更多的库存要上市，还有更多的库存在筹备中一场噩梦（如果还没有的话），但是有些人又喜欢在交通和电车在他们耳边撞击的情况下享用周日早餐
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大型联排别墅将有 4 间卧室、3 间浴室，在后花园外面有甲板, 开放公共区域ard，主浴室的浴缸，2 个车位，剧院室 内部区域（不包括车库和阳台）约为 270-300 平方米 电梯的维护成本并不高，如果您负担得起 200 万美元以上，您就可以负担得起维护电梯！你是对的 - 里士满将（已经）被 70 平方米土地上的廉价优质公寓和联排别墅所淹没 这是一个不同点
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很高兴知道你也有卑微的开端 你说得对银行只会贷出 60% 的 LVR，最多可以借出 70-80% 但是嘿，我喜欢做牛仔爱我的 stetsons 和靴子我喜欢我 97% 的 LVR 贷款！！！热爱乡村音乐（真的，我在美国南部度过了 1 年，我在我身上长大了！）问题是我演奏时人们看起来很有趣，他们一定认为我是 Arnie Roach 或 Charlie Pride 或 Re unions 的亲戚 - 如果需要快乐和我认识的接受过整形外科医生训练的人一起骑车 问题是他们没有被 AMA 认可，或者没有上过医学院 他们用棒球棒在膝盖和胫骨方面做得很好，尽管我什至会向你们收取费用
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你听起来很嫉妒腰带 很可能亚伦已经把握住了这个时机- 几年前 5 万美元
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好的，谢谢你的快速回复，听起来它们很大m - 通常我会想娱乐一点我想要一个像样的户外空间的公共区域吗？
No Shuggyno realttyhave evaluat今年完成了几个项目 没有那么大，但令人头疼和利润不足是不值得的 我认识的很多人都在悉尼的好地区做过开发，他们开始时利润率为 35-40% 但到项目结束时，它是低至 10%，在某些情况下他们没有盈利 每个人都自己对 SS 进行民意调查，并询问大 Kahunas 他们是如何赚钱的 大多数人会说简单的里诺、简单的建筑、土地分割、商业房地产，但很少本来可以在较大的发展
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嘿亚伦，仔细研究一下工会问题我不知道确切的细节，但我们旁边的网站在工作开始后不久就关闭了 2 个月我被告知的只是与工会有关的事情也许我正在采取防御措施，因为我把里士满称为家，但我认为你需要在这里度过适当的时间来了解住在这里的感觉我是一个 Fitzroy 的女孩 10 年了当我们决定搬回城里时，我们只住了短短的 li我们会考虑的郊区 名单越来越短，最后是 Carlton 1 和 Richmond 6，因为我们不知道，也不喜欢 Punt Rd 的交通但是我们在里士满 为什么靠近一切（显然），因为我们喜欢我们在里士满有佣金公寓，因为如果能提供区域平衡和利益商店，以适应从 2 美元商店到空间家具的所有预算 这不仅仅是像 Fitzroy 这样的咖啡馆 它具有社区精神，我可以得到面包在超市没有被要求改变或超过 500 名周末访客除非发生什么改变生活，我不会离开里士满，直到他们把我放在我的骨灰盒里，谁在乎 Punt Rd 我住在里士满，我不开车每天都去，这样我就不必处理交通问题 Aaron 你有没有以 1500 万美元的价格检查过 Lennox St 的那处房产？ Biggin 和 Scott 所以可能大约 1700 万美元BR>评论
红色 - 我愿意不知道你是如何处理住在菲茨罗伊这么远的地方的！这些天内城的生活如何
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关于风险与利润率不足的优点，尤其是在难以获得资金的情况下 同意这个董事会上没有人是大卡胡纳开发商，因为我怀疑他们有时间花半天时间在咖啡厅发帖 Harry Triguboff 是这里的会员吗？我想知道他的网卡是什么
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是的，这听起来很对，因为我要订购的数量应该少一些，我认为他们是现在对生意非常积极
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据我所知，Nahfar 是一个净资产超过 1 亿美元的人！我可能是错的 是的，关于在咖啡休息室发帖是正确的，我真的很小现在我可以找你几美元我想为 GFC 标记 2 躺下！嗨 RedCat，工会只参与我认为如果建筑是 6 层或更高层并且或者在墨尔本中央商务区内正如每个人在这里指出的那样，他们是一个很大的痛苦 * ** 而且我永远不想和那些骗子打交道 是的，我见过伦诺克斯街的地方，它看起来很漂亮-也许你想增加预算并买这个而不是我这个周末去看看只是为了好玩
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财务本身并不难获得 - 就是财务状况更难履行 大多数银行愿意为任何商业建设项目提供贷款，只要预售能够支付 80-100% 的峰值债务 在这种环境下预售非常困难，所以大多数开发商只是卡住了
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哈哈 不，我们确实搬了几年，我只是想保持故事简短 在切尔西住了一段时间，但不得不回到城里 至少我尝试了郊区一点
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我认真考虑过，但不符合我的预期目的也许是因为随着年龄的增长，他们就像我们一样
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在事物的计划中，12栋联排别墅并不是一个大建筑，所以你不会有任何工会问题。 ke，你会聘请一个你可能从未听说过的小型建设者，而不是 Multiplex 或 Watpac 工会喜欢去他们可以一次影响数百人的地方，而不是你有 20 个人的工作这些天来，工会进入您的网站比以前更困难了 工具
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**只是一个更新 - 委员会已经回来要求更多信息 我们现在正在回复并希望它回来下周的城市规划
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祝你好运 我的朋友在墨尔本买了一套新的联排别墅，非常靠近南墨尔本市场 他在全球金融危机期间买了下来，并以一个相信的“讨价还价”的价格买了下来1100 万美元（建筑商需要部分完成的销售来为银行提供资金）说它的“价值”现在接近 200 万美元 非常不错，我认为 3 层楼，漂亮的装修，两个停车场，还有内部电梯，2 个停车场 当然是自住业主 他和妻子都是高收入者，加起来大约 35 万美元 所以肯定有这个需求部分市场
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令人印象深刻的项目你有球！我还没有你之前有没有做过任何其他类型的开发如果是的话它是如何工作的如果不是你的球比我想象的还要大！
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亚伦，我看了一轮开发我在布莱顿的 cnr，都是 2br，“顶层公寓”；是 2br 212 bth 带一个大阳台 装修还可以，价格是 22+ 2 br 带小阳台是 18 全部在繁忙的 rd 我宁愿在你描述的配置里士满
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那一定是 dorcas st 在南墨尔本市场一侧的 3 层联排别墅，几年前要卖 800-1200 万，现在仍然卖 16-1700 万现在不是真正的 200 万，您将不得不进一步进入阿尔伯特公园区
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周末的一些好成绩 以 3300 万美元成交：http:wwwrealestatecomauproperty-house-vic-east+melbourne-108376991 以3100万美元成交：http:wwwrealestatecomauproperty-house-vic-east+melbourne-108586941 以32.75亿美元成交：http: wwwrealestatecomauproperty-house-vic-east+melbourne-106459036
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我记得几年前曾与一位即将在唐卡斯特附近开展多层次项目的开发商交谈他说QS认为这将花费大约700 万美元，但建筑商的所有报价都在 1100 万美元左右 区别显然是工会因素
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w你真有钱我嫉妒
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两个字为什么他们买那种面团东墨尔本
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是的，这是真的，但东墨尔本（新）联排别墅每内部平方米售价为 16,000 美元，即使我得到了一半，我赚了很多钱
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里士满的摇滚'这应该会让你开心 http://wwwpropertyobservercomaua8ec-January_16_20127_4_2011amp;utm_mediumemail
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非常如此
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只是一个更新 - 广告期结束后有 12 条反对意见现在开始有趣
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我在 Fitzroy 有 26 条反对意见你最好尽快参加 Idac 会议，这样你就可以在 VCAT 预订日期
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嗨亚伦，刚刚偶然发现这个线程那些地方看起来很棒你是如何接受反对的马托
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