澳洲澳大利亚房地产时机策略 - 悉尼前景良好的死区低球报价

在澳大利亚地产投资



我一直在查看我最近的几次购买，试图确定为什么有些效果很好，为什么有些低于平均水平。共同的主题似乎是那些在该地区在 1-3 年前增长良好的地方购买的房产是那些有表现低于平均水平 相反，之前 1-3 年的表现低于平均水平的表现高于平均水平 毫无意外！我一直对确定一个具有巨大潜力的领域感到内疚，在我筹集资金和动力的同时坐了几个月，然后最终在 6-12 个月后购买到这个阶段，我错过了大部分的增长，我也注意到了 BA托德·亨特使用这个精确的策略进入一个已经死了多年的区域，低球直到他被咬一口一旦该区域“热”就离开 - http:spionlinecomauhome11838-parts-of-queensland-too-hot-for- best-buys 对于那些已经存在足够长的人来说，这有点类似于 Steve Navra 的“Rental Reality”策略 其他人注意到这种模式 是否有人将其用作购买策略（显然除了良好的中期前景，即人口增长, 就业增长, 新基建)
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有趣的读物大卫 2012 年 10 月，我在伊普斯威奇地区为我的 smsf 购买了一辆 6 岁的 422 目前租金为每周 330 美元，折旧很大（第一年 9000 美元）我不得不同意h 这篇文章我们能够就该物业进行艰苦谈判，最终以 28 万美元（无 BA）的价格讨价还价。这是一次很棒的经历，我在此过程中学到了一些宝贵的经验教训，包括市场极度疲软 这是买家的梦想！我将密切关注市场，以了解任何证明购买合理性的动向。如果他的预测成真，我们会看到一些健康的 CG，那就太好了！我告诉你，对于买家代理来说，这是一笔不小的利润——130 处房产，每人 1 万美元！杰克
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这里没有专家，但如果你假设增长（在中长期内），那么自然会得出，在一段时间表现不佳之后购买会提高随后一段时间（修正）超过表现的概率，反之亦然也是真的
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假设一切都以大致相同的速度增长，并且增长率通常会恢复到平均水平因此查看最近的增长数据可能会适得其反，并且对它们的依赖可能会带来买家一个低于平均水平的表演者 这有点像“丑小鸭”理论，例如来自 Terry Ryder
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多年来我一直说，一旦一个地区被“发现”;为时已晚，因为聪明的投资者已经把它挑干净了 另一面是该地区没有在规定的时间范围内表现的风险 我们会在“下一个郊区”购买。在繁荣时期，但在郊区“起飞”之前，繁荣逐渐消失；由于过度承诺和持有成本，我们被迫出售 - 3 年后郊区变得“热”
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我绝对注意到许多房地产专业人士说“在一个拥有强劲增长记录的地区购买' 问题是他们不符合时间框架 - 人们在 5 年或 10 年平均 CG 平均值的地区购买 如果您接受平均房地产周期可能在 7 到 10 年左右，那么 50% 的价格上涨发生在 30% 的时间里（非常粗略的数字，但你知道我的意思），那么过去 5 年增长记录强劲的地区更有可能表现不佳 说“购买”可能更正确在具有良好长期前景和良好长期（20 年平均）增长历史但过去 5 年由于过度修正而低于平均增长的领域”我会更进一步，并添加具有低波动性的历史（即主要是多年的正回报）以减少您的风险ce 购买然后处于负资产情况
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在过去的两个月里，我已经吸取了一些教训，我于 2011 年 7 月在猎人谷的辛格尔顿购买了一个 IP 的长期历史11% 的资本增长、具有采矿影响的多元化经济、不断增长的人口等等等 在以 325k 的价格购买了 3 居室后，我对一年后 385-395 的估值和约 7% 的收益率感到非常满意，但在过去的 6 个月里, 价值下降, 租金下降, 空置率飙升 上周我让经纪人给了我一个估计值，他们说大约 340k 经验教训 我买得太晚了，我认为我过分强调了长期的历史资本增长这只是我的第二个IP，所以在不久的将来将无法从中提取任何股权 计划这样做是为了在接下来的几个月内再次购买 哦，吸取教训
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从好的方面来说，我学会了大多数情况下是这样的
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这是一个艰难的教训 下次用那个估值直接提取股权
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现货早早退出股权不仅锁定资金，它给了你谈判的力量，如果合适的交易来了，你就可以在那时和那里获得资金
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你可能对自己有点苛刻 我认为辛格尔顿的市场是在某种程度上依赖于煤炭开采业不是完全而是在很大程度上我们经历了煤炭市场的下跌不幸地影响了这些类型市场及其周围的财产这是一个与其他市场不同的市场我建议在这方面
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起初我在踢自己，我没有这样做，但我也不想下次发现自己处于负资产情况！
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谢谢JT7你是对的，但仍然很好更清楚市场在周期中的位置 最好早点学习！
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只是在提取将要或已经下跌的地区的股票时，要注意流动性和风险状况如果发生某些事情并且您需要出售但您的贷款比市场价格高出20％，您会怎么做
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柜台周期投资，即购买多年来没有或低增长的城市在达到顶峰的城市中收获你的股权
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在实践中有人这样做吗？如果是这样，很高兴听到你的成功有（或没有！）此外，您使用什么数据源来获取过去的绩效数据顺便说一句，在许多热点列表中都有一个区域，在过去两年中已经死了，并且在“市场上的股票'列出它在维克
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告诉
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那将是梅尔顿
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我认为行业口号之一是“市场上的时间不是时间”市场' 很难挑选周期的高峰和低谷，但如果你在市场上的大部分上涨，你仍然会做得很好
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我实际上有至少部分不同意该声明的方式 看看现在有人在珀斯购买开发网站 与去年相比，您经常支付 30% 的费用，或者过去 6 个月内墨尔本的价格似乎上涨了 30%，或者美国在过去 12 年的大幅上涨 我认为时机有时比市场时间更重要 速度越快，您可以覆盖的距离越远 骑着资本增长自行车在奥兹附近骑行
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下一站在哪里 Redwing
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关于时间和时钟 Matusik 有悉尼 amp;布里斯班 7 点钟和达尔文 amp;珀斯 9 点在我最近看到的一次演讲中，虽然可能继续顺时针转动 关于首都所在位置的任何其他想法
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HTW 发布了一个方便的“时钟”，虽然我没有检查它旋转得有多“快”（如果你知道我的意思的话）低增长 + 收益增加 + 数据公司报告的时钟数据 + 良好的长期基本面（基础设施工作人口增长） 中等增长的投资好地方 + 体面的现金流 + 讨价还价的机会（即时股权可以更早复制）如果你接受它房地产周期是 8 年左右（根据某些人的说法），如果您在繁荣之后购买并且大约 6 年几乎没有增长，您将不会喜欢旧的“市场时间”的东西
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同意你的观点 David 我现在热衷于添加另一处房产 The long市场“低迷”时期（例如低增长） 增长机会更大 事情不会永远保持低迷，并且会在过去 2-3 年错过的那些市场中回升
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这取决于是否“上市时间”；花费的钱超过了未来收益所能涵盖的范围（即负扣税物业）
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Re Steve Narvra 他不喜欢在漂亮的中心区域以外购买任何东西 他对人们在我愿意的区域购买非常消极对他进行快速谷歌搜索，然后决定我会花多少注意力当我们安排购买时间时，我倾向于关注十年增长数据当我们第一次开始投资时，我们被告知悉尼是最好的地方购买，因为它有最好的增长 为什么你会在布里斯班这样的地方买东西，当他们横盘整理时，你为什么要在霍巴特和罗克汉普顿这样的地方疯狂购买 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt11656amp;highlightthing 当我们在罗克汉普顿买的时候，那些最 困惑 的是 房地产 经纪人 , 因为 Rocky 的 价格 没有 上涨最后四爷阿尔斯（拉第一个交换但尚未结算）并考虑购买更多我不确定我们接下来会在哪个市场购买没有意义，因为我对我们正在购买的市场感到满意当我这样做时，我会看看最近的增长率，并与一些经纪人交谈，看看布里斯班发生了什么。我会看看洛根，但也会看看中心地区的悬崖
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如果你自己的研究也是如此考虑到他的业绩记录，如果你想要一个时机策略，你可以做得比以下更差： 1 阅读 Cliff 关于他最近在哪里购买的帖子 2 在那里购买 3 等待价格翻倍（大多数情况下大约 1 年） 4 重复直到退休
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什么是低增长 嗨，只是想知道什么被认为是 10 年的低增长 3、5 和 10 年的增长低于 3%（根据 API 杂志）被认为是低的 郊区可能吗如果郊区的房产在市场上销售的第一天并且空置率在 2% 左右，则显示资本增长 对你感兴趣你的想法 谢谢
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我比较不同的相对市场 对我来说，我正在关注首都城市，一旦相关首都开始移动，我会关注主要区域中心 我们故意避开较小的区域中心或采矿城镇，虽然我知道有些人在这些方面做得很好，但更容易烧伤你的手指 Cliff
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在那种情况下，在 turramurra 购买，但我不是说我的下一个购买将在哪里，虽然它不会在 2770 Re 1 年我希望只有一次我在一年内看到房产翻倍是在 80 年代在悉尼，我们在康科德西部租了一个朋友的房子，而他们是 OS 他们付了 90，隔壁的房子以惊人的 140 美元出售，几个月后，我们花了 200 美元购买了翻新机特价 我们花了大约 80k 和接下来 7 年的大部分空闲时间来翻新它，以大约 300 美元的价格出售这就是我觉得的原因时机比时间更重要 克里夫
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你还是有一个很好的数字，超过了任何平均测量伴侣 - 只是恭维我的观点是两者都有自己的位置有些周期是如此引人注目的“一组楼梯”; （例如，您的悉尼 80 年代）可能有 5、7 甚至 10 年或更长时间没有增长，然后是快速增长的热门市场 在其他地区，在其他周期中，它不是那么黑白分明很多地区都有迷你以较低但显着的增长爆发，并且该图具有更多的“向上锯齿”；而不是一组楼梯 有时很难预测它会是哪一个 - 所以我想在不同的区域持有很多房产以捕捉意想不到的运行，但也尝试为每次新购买的时间安排好时间，这样你就可以在第一个 1 中获得很好的提升购买后 -2 年跨越战略，无论是通过销售获利还是再融资对我来说，这是两者的结合如果我们要尝试发展“理论”；我想知道内城是否按“向上锯齿”运行？外环更有可能是“楼梯评论”

感谢您的赞美一个特定的市场 悉尼的许多地方在过去 8-9 年的增长率都在 20% 左右，低于长期平均水平未来 8 到 10 年，可能翻倍我们的 LOC 闲置 我们在 mosman 购买的两个单位比 2009 年末的购买价格上涨了约 40 % 当我们第一次开始房地产投资时，我在这里花了太多时间试图寻找真正好的交易，我已经得出结论，您不需要这样做就可以通过财产赚钱 我们迪d 北岸的两个开发项目，但回想起来，我们本可以在同一时间范围内通过简单的买卖来获得同样多的收益，从而减少家庭生活中的压力和动荡对我来说，关键是要认识到何时市场正在动向并蓄势待发 Cliff
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我认为你是对的，但有时你需要雄厚的财力来持有这些东西
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同意悉尼作为一个整体是宏观购买 大趋势将使u 比完美的交易还要多，但我想两者都可能是锦上添花 09 年以来你可以赚 40% 的原因（而且这个周期还远未结束）是因为你的想法与 99% 的人不同，因为对他们来说 gcc 是不是一个完美的购买触发器 - 正好相反 如上所述 renos 和 devs 可以提供帮助，但在关键时刻进入市场对我来说是最重要的事情，如果 renos 和 devs 以及 cf+ props 或奇怪的销售使我能够在一系列区域中持有一些现金然后我最大限度地利用超过 1 个属性骑整个周期的可能性
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我们仍然相对“早期”;在我们的投资时间线中，过去 8 年在悉尼购买了 3 个地方，但我们确实发现，在*大多数*人在市场上大便时购买，在中短期内对我们来说效果很好，其中一个例外 Padstow 的 No1 2bed 联排别墅，2005 年购买 $296k 这是我妻子的第一套房子，用 FHOG 买的，基本上是她能负担得起的最好的房子，包括家人的帮助 仅在过去几年中，价格有所变动，因为 2005 年在悉尼最后一次大繁荣结束后不久（1999-20034），这所房子的现金流并不是最好的，所以它被出售了——刚刚接受了 Colyton 的 45 万美元 2 号 3 床房子的报价 2008 年 12 月购买 22.6 万美元 这是仅作为 IP 购买，租金收益极佳 由于时机问题，价格被严重压低 - 再好不过了！在全球金融危机初期买的，大约是在好 ol' 教授 Steven Keen 告诉世界房地产将如何下跌 30-40% 今天，在 5000 美元的厨房 reno im 之后，房子很容易以 320-340K 美元的价格出售在 Baulkham Hills 做 No3 3bed2bath2car 联排别墅 2009 年年中购买 496,000 美元 作为 PPOR 购买，以期成为具有收益和 CG 前景的未来 IP 目前估计价值超过 630,000 美元（同一综合体中的劣质单元仅以 630,000 美元出售）人们仍在哀叹悉尼房地产市场的状况，而 GFC 仍然是头版话题 所以除了 No1 之外，时机对我们来说非常好用 No1 是在我们了解投资房地产之前几年买的，但仍然表现良好作为进入房地产市场的第一块踏脚石——让我们能够走得更远 由于我们相对年轻（31-32 岁），有一个 1 岁的婴儿并计划再生育一个——我们正在采取轻微的“整合”；出售 1 号和 2 号房产，让我们能够在 Hills 区购买一个漂亮的大 4bed2bath 家庭住宅，以便在未来 10 年左右居住，我希望我们的时间能提前 12 个月左右，因为Hills 的市场已经开始起飞——但下一步更多的是关于长期家庭投资而不是金融投资（尽管我试图将两者结合起来）现金流中性，并且由于西北铁路连接终于开始起步，并且非常靠近交通枢纽，因此具有进一步CG的良好前景。时机是正确的，我也会坚持2号线-但我们需要那所房子的现金作为新家庭住宅的押金 长篇大论 - 但简短的版本是，我们同意时机可能会产生巨大的影响，特别是如果您正在考虑中期条款（5-10 年）
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看到变化 - 很高兴收到你的来信！有一阵子了！我记得读过你过去在 Rocky 上如何利用时机来发挥自己的优势，以及你是如何“驾驭潮流”的，所以看起来你考虑到了 10 年的增长率来构成你决策的一部分，我假设你使用的是来自API 杂志或免费在线资源（如 RPData）的背面用这个 - 我认为你看着首都起飞（即目前，悉尼），因为达尔文和珀斯现在可能太热了，无法购买，然后向外追
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当我在在 2000 年初购买 我可以访问 Qvas 数据，这非常棒tha mags 中的数据和论坛上的链接 如果现在对我来说最重要的事情是买东西的话交通便利 我们住在北岸，附近有很多不错的购物场所 我们在斯蒂芬斯港有一个周末度假者，所以我们开车穿过中部海岸并经过纽卡斯尔，所以这些将是我们将寻找的第一个偏远地区在 我们已经快速浏览了纽卡斯尔，但现阶段决定坚持悉尼 一旦我们去州际墨尔本和布里斯班也是最容易到达的，所以我们会去那里
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悉尼肯定看起来像购买 Hi All 有些人可能对此感兴趣，我会热衷于一些 BA 评论、Jacque 和 Alan Growth Predictions amp； Sydney Gathering Pace 经济预测机构 BIS Shrapnel 刚刚发布了他们的最新研究表明，悉尼房价中位数预计在未来三年内将以每年 6% 以上的速度上涨（总计超过 19%）e期) 预计悉尼的资本收益最高，紧随其后的是布里斯班、珀斯和达尔文 研究人员称，悉尼的中位价将从目前的670,000美元上涨至2016年6月的795,000美元，布里斯班预计总共上涨17 % 从 440,000 美元增至 513,000 美元，珀斯预计将从 520,000 美元增至 600,000 美元 (15%)，达尔文将从 595,000 美元增至 655,000 美元 (10%)这三个州府对墨尔本、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的预测只会非常温和地上升，因为住房供应与需求同步，而且这些地区已经经历了建筑工作的高峰。相比之下，新南威尔士州和昆士兰州都是两个州最大的住房供应不足 预计利率将进一步下降，这将刺激住宅市场的需求 BIS Shrapnel 认为经济正在转型g 在未来 18 个月内，从资源投资驱动到消费、商业和住宅投资驱动 来源：BIS Shrapnel 2013 在底层，我们看到悉尼房地产市场低于 100 万美元的部分炙手可热很少考虑比较价值 库存水平非常紧张，拍卖清盘率是过去三年中的最高水平 一些房产将要招标并以高于全部上市价格出售 冬季市场通常低迷，加上库存严重不足买家信心增加，推动楼价上涨 MTR
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