O.P.这篇文章被编辑了
大家好......请善待：
我们贷款组合的一部分（全部来自 NAB）是 NAB Choice – Interest Only In Arels
< p>贷款是针对长期表现良好的私人财产投资信托中的单位，但银行当然认为风险较高，因为这些单位不能作为抵押品持有。我们修复了其中一半（到 2025 年 5 月为 4.99%），一半是可变的——连续一系列的加息现在已经看到我们贷款组合的可变部分上升到 6.10%，毫无疑问，NAB 打算上升到 6.35%传递最新的加息。
降低利率的请求被拒绝了——NAB 告诉我这是他们可以达到的最低水平。
谁能帮我制定策略/对此有重新谈判或再融资的想法吗？
即使我们使用 NAB 的其他可变利率——我们的贷款组合中大约 2/3 是固定的——我还是忍不住觉得我们没有得到最好的利率：
NAB Choice Home 贷款：5.39% (P&I)
NAB Choice IP 贷款: 5.90% (P&I)
感谢任何指导
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租金收入是否还不足以支付利息？
如果那时可能还会有一两次上涨（所以如果最后一次还没有传递给你，那么你可能会上涨 2 或 3 次）那么你可能需要寻找一种策略来解决这个问题而不涉及你的工作了解如何从已经拒绝的 NAB 中获得 0.05 或 0.10 的减少。
许多人已经超过 6% 的变量。事情就是这样。
您可能最好与其他银行一起寻找再融资方案，或者重新计算您自己的费用，以确保您能够负担当前的 I/O 还款，并考虑到未来可能出现的一两次上涨。< /p>
评论
Chokito 写道...
贷款是针对长期表现良好的私人房地产投资信托中的单位，但银行当然认为这具有更高的风险，因为这些单位不能作为证券持有。
我不同意。 NAB 是如何为私有财产信托提供贷款的？听起来这部分可能无关紧要，您已经使用您在其他财产中的股权为私人财产信托购买提供资金？
谁能帮我提供重新谈判或再融资的策略/想法？
您可能想与经纪人交谈。在不知道所有属性的结构的情况下很难发表评论。
我要说的一件事是，我一直听到有关人们在服务能力和估值方面受到挤压的故事，现在利率已经上涨，使得再融资变得困难。
利率较低的小型非银行贷款机构
评论
Chokito 写道...
任何人都可以帮助我提供重新谈判或再融资的策略/想法吗？
6ish % 的低利率似乎是一个合理的利率。随着利率上升，如果您要与他人再融资，您可能不再满足更高的服务能力要求，这实际上使您现在成为 NAB 的囚徒。
您可能想开始兼顾开支, 并开始还清合理金额的原则。
评论
目前只付息贷款利率高于p&i
评论< BR>O.P.
sp00ker 写道...
您是否使用了您在其他财产中的股权来为私人财产信托购买提供资金？
这
mobnet 写道...
低 6ish % 似乎是一个合理的比率。
在那种情况下好吧，那么你的建议是兼顾开支并开始努力偿还本金，在这种情况下这很公平。
我想一方面我想知道将其转换/再融资一段时间是否是一个有效的策略。
评论
Chokito 写道......
将其转换/再融资为P&I 在一段时间内可能是一个有效的策略。
它可能已经是可变利息部分的 P&I。
这项投资是否返回大于利息成本的股息/分配你的贷款？
评论
O.P.
mobnet writes...
这项投资回报的股息/分配是否大于利息你的贷款成本？
按年支付——一般来说过去是的，今年可能不会支付。
评论
我目前使用 MEBank 支付 7.82%。
自住者，可变利率。听起来你的交易很划算。
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和你的房地产经纪人谈谈，你能尝试提高租金以适应当前的市场吗？
< BR>评论
MMXX 2020 写道...
与您的房地产经纪人交谈，您能否尝试提高租金以匹配当前市场？< /p>
好主意。一切都好，只要他在利率再次下降时降低租金。
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Yobbo写道...
好主意。一切都好，只要他在利率再次下降时降低租金即可。
不一定。如果市场租金居高不下，我认为从资本主义的角度来看，保留尽可能多的利润作为投资者承担风险的回报是合理的。
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我的 IP 利率为 5.94%，仅利息，与 NAB。
评论
O.P.
boomdeyada 写道...
我的 IP 利率为 5.94%，仅利息，与 NAB。
感谢分享 - v 很有帮助 - 你是直接谈判还是通过经纪人谈判？
评论< BR>
Chokito 写道......
我忍不住觉得我们没有得到最优惠的价格：
你搜索过/有吗找到更便宜的价格？感觉没有得到更便宜的价格，需要找到提供更便宜价格的人才能对收取的价格做任何事情。
任何人都可以帮助我提供重新谈判的策略/想法
唯一真正的选择是降低 LVR，提供更好的资产作为担保，或者获得比偿还贷款更高的收入。如果您不能改变任何这些事情，那么您将继续作为高风险客户，因此无法获得最优惠的利率。
不过，由于金融业的发展方式，仅利息也会吸引更高的利率其结构有利于所有者而不是投资者。 “更便宜”可能需要转为 P&I 贷款。
我们大约 2/3 的贷款组合是固定的
如果是固定的，在它取消之前您真的无能为力固定的。否则，您必须处理提前终止费用，然后受制于当前较高的利率。
NAB Choice IP 贷款：5.90% (P&I)
投资贷款将始终高于由于过去几年制定的财务规则，PPOR 贷款使房主更能负担得起房屋（对投资者不利）。
感谢任何指导
由于这些贷款似乎与投资有关，那么您是否检查过您的整体税务情况？如果费用太高，您需要重新评估投资是否仍然值得。
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2126 Dr Who 写道。 ..
目前只有利息的贷款利率高于 p&i
在正常世界中，它应该始终如此（当可变时）。
将变量与固定虽然是不同的鱼缸和使用不同的因素。
评论
Chokito 写道...
这很公平
这是正常的投资建议。如果投资没有发挥作用，它还可能要求您“缩减”投资。
我想一方面我想知道将其转换/再融资一段时间是否可能是一个有效的策略.
取决于很多事情。当然，它会降低利率（减税），但会增加本金偿还的需求，这意味着您的现金流会受到影响。总体而言，只还利息与还本付息相比，利息只会“更小”（在考虑其他因素之前）。
虽然根据您的银行，大多数只还利息贷款只有 5 年左右的期限然后在剩余的贷款期内更改为 P&I。要保持只付利息的贷款持续进行，需要每 5 年左右进行一次新的贷款/再融资。
要做什么实际上取决于您的情况。是税收问题，收入问题，现金流问题等。每个人都有不同的修复/结果和不同的持续问题。
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boomdeyada 写道...
我是IP 利率为 5.94%，仅利息，与 NAB。
只是为了完善信息，这是几个月前的固定贷款，可变利率？，低 LVR（针对担保资产），或你是一个“高价值”的人吗（按照银行的标准）。
最后，我的意思是你的总资产（我假设有几处房产）给出了超低的整体 LVR。例如，您的总资产为 200,000，贷款为 200,000。我知道银行可以为那些不需要钱/贷款的人竭尽全力。
不需要详细说明，我只是觉得您的财务状况与 OP 有很大不同。
编辑：还有另一个重要的细节，你是否为 NAB 工作/在任何包裹折扣之上有员工费率折扣？
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O.P.this post was edited
greenhawk writes...
如果费用太高，你需要重新评估投资是否仍然值得。
是的 – 这就是为什么我只是四处查看我得到的费率是否公平 – 通常看起来是这样。
评论
greenhawk 写道...
只有真正的选择是降低 LVR，提供更好的资产作为担保或获得比偿还贷款更高的收入。
做这些东西实际上会导致较低的内部估计率？我知道直觉上应该如此，但我的实践是我一直看到主流贷方为各种 LVR/证券等提供相同的利率。
LMI 之类的东西肯定会影响借款人的总体成本和盈利能力，但利率往往保持不变。
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