O.P.
大家好。我有一处投资房产和一份 PPOR。我为他们两个都有一个对冲账户（年费为零），目前将我所有的积蓄都投入到投资的对冲中。我的理由是，我认为投资房产的升值速度比我的 PPOR 快得多，所以当我最终出售它时可以获得更多的资产。然而，我现在质疑我的逻辑，并正在考虑将其放入 PPOR 抵消中以节省利息，同时能够从税收投资中注销更多利息。对我来说最好的选择是什么？需要更多上下文，请随时询问:)
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您的首要任务应该是首先减少不可抵税的利息。 IE。所有个人债务。
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Potatoboy 写道...
但是，我现在质疑我的逻辑并在思考将其放入 PPOR 抵消以节省利息，同时能够从税收投资中冲销更多利息。什么对我来说是最好的选择？
您当前的策略是回到前面。
抵消您的 PPOR 并从您的投资财产中获得利息。
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Potatoboy 写道...
什么对我来说是最好的选择？
你基本上是在浪费钱向上。转移现金以抵消不可扣除的债务。
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Potatoboy 写道...
我在质疑我的现在的逻辑
你质疑它是正确的，因为它很愚蠢。
我的理由是我认为投资房产的价值增长速度比我的 PPOR 快得多，所以我可以获得更多股权当我最终卖掉它。
你的股权收益是无关紧要的。
使用你的 ppor 的抵消。
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Terry_w 写道...
你基本上是通过那个设置把钱扔掉
是的，除非 OP 的边际税率低于利率差.例如，如果 PPOR 利率为 2.5%，IP 利率为 3.5%，并且 OP 的应税收入低于 $45k，则最好抵消 IP。
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DocDan 写道...
是的，除非 OP 的边际税率低于利率差。
是的，Dan 说得好——但只是从税收角度来看
从适用性的角度来看，如果财产在死亡时转移给不同的受益人并且有一些其他可能适用的策略。所有权结构也可能不同。
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取决于您的费率。
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DocDan 写道...
OP 的应税收入低于 45,000 美元，那么最好抵消 IP。
好点。
如果 OP 有扣除利息前的收入如此之低，那么房地产投资可能不是最佳选择。
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因此，将抵消与您的 IP 挂钩是个好主意吗？
我的看法是，如果它永远只是一个 IP，那么没有抵消不是更好吗，这样您就可以要求扣除全部利息，然后让租户和税务人员随着时间的推移还清贷款？
但是，如果您计划进入 IP（我可能会在一两年内这样做），那么进行抵消不是更好吗？减少并且您在搬进来时还清了贷款？
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如果您有 PPOR 贷款或任何其他形式的融资（汽车贷款、个人贷款等）则否。在考虑抵消 IP 之前，您想完全还清或抵消（PPOR 贷款）这些。
如果您正在租房或已经还清 PPOR 贷款并且没有其他未偿债务，那么抵消 IP通过抵消利息成本，作为有效的低风险投资是可行的。如果您的 IP 贷款是 4%p.a.那么您可以将这些资金重新用于其他投资或其他用途，而不会“毒害”知识产权贷款，但这些投资需要在税后赚取超过 4% 的收益才能超过抵消。
任何投资的目标应该是为了赚钱，而不是“节省”税款，但这并不意味着调查各种选择以确保您不会支付比您必须支付的更多的税款。例如，如果您有一个 IP，您计划将其保留为 IP，那么您可以在建立资产以用于购买更多投资时抵消它。 （财产、企业、股票）您甚至可以用它来为新的 PPOR 存钱。 （负扣税很好，但你仍然会损失 0.55-0.70 美元）如果你计划在几年内进入 IP，那么抵消它几乎没有坏处，其他投资可能会让你赚到的钱比你存的钱多，但是无疑会带来更大的风险。当您搬进来时，您可以选择是否将贷款按原样转换为较低利率的 PPOR 并保留抵消额，如果您将来有计划从较低的还款中受益，则还款以降低还款额。 （转行或创业）
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此帖已编辑
poseiden writes...
The way I see它，如果它永远只是一个 IP，那么没有抵消不是更好吗，这样您就可以要求扣除全部利息，然后让租户和税务人员随着时间的推移还清贷款？
抵消可以为您节省 100% 的利息
支付利息和减税可以为您节省边际利率，这将低于 50%。
所以看起来只是在“抵消与无抵消”中，一美元的抵消至少比没有那美元节省两倍。
示例：正扣税
扣除利息后的净租金 = 10,000 美元
没有抵消的利息成本 = 5000 美元
应税利润 = 5000 美元（比如）37c = 税后你口袋里的 3150 美元
扣除利息后的净租金 = 10,000 美元
利息成本抵消 = 2500 美元
应税利润 = 7500 美元（比如）37c = 税后你口袋里的 4,725 美元
或者如果负扣税
扣除利息后的净租金 = 10,000 美元< br>利息成本无抵消 = 15000 美元
税收损失 = -5000 美元（比如）37c = 1,850 美元的税收减免，但它花费了你 3150 美元，即你需要找到 3,150 美元来支付额外的利息，所以你自掏腰包 3150 美元
扣除利息后的净租金 = 10,000 美元
带抵消的利息成本 = 10,000 美元
应纳税额 = 0 美元。你不需要找到任何钱
第一条规则：你总是最好赚更多的钱或赚更少的钱。税收只会减少利润或损失，但从税前较大的数字开始意味着您最终会得到更大的税后数字
也就是说，如果您拿走钱而不是将其用于抵消，您将其投资到其他地方，并且您从该投资中获得的税后回报高于您的税后 IP 利息支付，您就领先了。即，如果您可以获得高于抵消的利息的回报，则投资于能给您带来最高回报的东西（编辑：或者您用您的钱来偿还使您付出最大代价的债务，因为不再支付的利息是等同的回报例如，如果您还清信用卡而不是支付 18%，那笔钱实际上是 18% 的回报率）
因此第二条规则：将您的钱投资于能给您带来最大回报的事物。
（第三条规则：不要忘记风险。抵消是投资您不想冒险的金额的最佳场所）
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poseiden写道...
但是，如果您计划进入 IP（我可能会在一两年内这样做），那么最好有一个抵消，这样可以减少兴趣并且您在您搬进来时是否可以提前还清贷款？
这将取决于具体情况。由于利息是可以扣除的，所以当它被租用时，你可能想用你目前主要住所的贷款来储存你的现金——我的意思是抵消。
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所以看来大多数人认为，如果您的 PPOR 已付清或 100% 抵消，则将钱投入IP 偏移量是明智的做法。但是，我在另一个论坛中看到了这篇文章。这是一个有效的观点，现在是否会质疑我们是否应该对我们的 IP 进行抵消？
（我不像这个论坛中的其他人那样知识渊博，所以我尊重你的任何有用意见/知识）。
通常你不应该抵消可扣除的债务有两个原因
-它是可扣除的
-它的“价值”会随着通货膨胀而下降，所以在未来便宜的时候还清。
你需要决定的是你是想降低风险还是最大化回报。
你的 IP 的回报率为 %实际上，您还清的越多，投资回报率就越差。例如
如果您拥有一个 IP 的 20%，并且它上涨了 10%，您的投资回报率为 50%
如果您拥有一个 IP 的 50%，它上涨了 10%投资回报率为 20%
如果价值下降，显然相反。
您确实需要考虑现金流，还清贷款可能会让您进行再融资并减少每月付款。
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poseiden writes...
这是一个有效的观点吗，现在是否会质疑我们是否应该有一个偏移量在我们的 IP 上？
虽然上述内容是正确的，但它完全淡化了风险管理因素。
将备用资金存放在 IP 补偿中作为未雨绸缪基金可能是完全有益的，还是在手头保留现金以备不时之需。
支付 IP 费用是现金的最佳使用方式吗？可能不会。有更好的方法可以获得更好的现金回报。但这并非没有风险，就像将现金存入对冲账户一样。
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poseiden 写道...
所以看来大多数人认为如果您的 PPOR 是还清或 100% 抵消，那么将资金投入 IP 抵消是明智的做法。但是，我在另一个论坛中看到了这篇文章。这是一个有效的观点，现在是否会质疑我们是否应该对我们的 IP 进行抵消？
这是一种非常简单的看待投资回报的方式，它忽略了持有成本和机会成本。< /p>
如果你拥有 20% 的 IP，你的利息成本比你拥有 50% 的要高得多。
如果你没有抵消账户，你还做什么有了这笔钱，您要承担多少风险，您的安全网是什么以及您的退出策略是什么？
每个人最终都会达到他们的服务极限，因此继续购买更多房产并不是一个正确的选择, 每次借入高达 80% 而没有任何偿还债务的计划。
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如果您想进一步扩大您的投资组合，那么用您的现金抵消IP 显然会阻止您使用这笔现金购买下一项资产。
对此没有任何见解
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poseiden 写道。 ..
现在是否会质疑我们是否应该对我们的 IP 进行偏移？
否
最好将钱投入到偏移量中IP，因为您可以重新绘制它而不必担心“目的”，从而影响拿钱的税收减免。尽管当您没有其他债务时，将钱投入抵消。在这一点上，减少债务（并通过减少利息获得储蓄）远远超过在其他地方赚钱（并为此纳税）。
您的 IP 回报率作为 % ROI 实际上变得更糟你还清的越多。例如
这是一个杠杆话题，并不是处理储蓄或税收的最佳方式。
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Potatoboy写道...
但是，我现在质疑我的逻辑，并正在考虑将其放入 PPOR 抵消中以节省利息，同时能够从税收投资中注销更多利息。< /p>
这是正确答案。
干杯
杰米
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