O.P.这篇文章已编辑
大家好，
提前感谢您回答我的问题。
我们是 FHB，现阶段我们已经通过了两家银行。我不确定有些银行在估值和贷款金额方面相当保守，这是神话还是现实，有人对此有任何进一步的了解吗？还是说基本上都是一样的？
以下是我自己的个人经历，引发了这个问题...
很早就我们选择了澳大利亚银行，我们发现他们非常保守他们借给我们的金额（可能与他们的精神有关），甚至他们的在线计算器也比几乎任何银行低 50-100k。该预应用程序已过期。
我们现在使用 TicToc。标题数字很好（编造的数字）——即76万，但一旦我们告诉他们我们正在看的郊区，他们的最高限额就下降到68万，然后一旦我们向他们展示了个人房产（这实际上相当不错......）在自动估值后，他们的最高限额甚至更低至 640k。
我觉得这有点令人失望和困惑......是否有任何贷方以非常保守或非常慷慨而闻名？他们进行估值后也一样吗？
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Bradypus 写道...
我觉得这有点令人失望令人困惑……有没有以非常保守或非常慷慨而闻名的贷方？他们进行估值后也是如此吗？
作为 FHB，我发现四大银行会放贷更多/允许更高的 LVR/对某些郊区的限制更少（尽管我总是需要检查，特别是如果我正在看公寓）并且（至少在我看的时候）他们的自动估价系统对房产的估价比它们的售价要高一些。
缺点是利率比一些规模较小的公寓要高贷款人。但这就是事实。
这值得四大巨头检查。或者去找经纪人，看看他们能为您提供什么。
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评估师独立于银行，因此没有理由或动机提供除市场价值之外的价值。
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Bradypus 写道...
一旦我们告诉他们我们正在关注的郊区，他们的上限就下降了< /p>
即使是四大巨头通常也不是很透明并且不可预测。
EG，他们可以在不通知的情况下更改标准，甚至留下“预先批准”。
在不泄露的情况下，他们可以将帖子列入黑名单与自己的员工和申请人一起编写代码，不知道申请为何被拒绝。
正如前面提到的，这可能是针对 EG 单位，但有时一切都会受到影响。
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Bradypus 写道...
我觉得这有点令人失望和困惑...有没有以非常保守或非常慷慨而闻名的贷方？
是的，我认为这不是正确的术语。去找抵押贷款经纪人，他们会帮助您向满足您需求的银行发放贷款 - 如果有银行
并且您似乎将估值与银行贷款的金额混为一谈，因此建议在经纪人向您解释之前，请停止使用该术语。
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Bradypus 写道...
我发现这是有点令人失望和困惑......有没有以非常保守或非常慷慨而闻名的贷方？他们进行估值后也是如此吗？
我有偏见，但有很多原因说明您应该从经纪人那里获得帮助。
- 每个人的情况都不同，并且没有单一的贷方可以做到这一点适合所有人。许多提供更慷慨服务计算的贷方将收取更高的利率或费用，因此考虑您的要求并找到最佳解决方案非常重要。
- 每次您与不同的银行谈论您可以做什么时如果有能力借款，他们通常会查询您的信用报告。这样做一次或两次通常不是问题，但如果您在短时间内与 4-5 个不同的贷方交谈，就会成为问题。
- 自动财产报告和正式估价之间存在差异用于贷款目的。只有在您签署购买房产的销售合同后，贷款人才会安排正式估价。例如如果您以 70 万美元购买房产，估价通常会确认这个价格是合理的，贷款人会很乐意借出这笔金额的一定比例。
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Bradypus 写道...
有人对此有任何进一步的见解吗？
是的，抵押贷款经纪人 - 使用一个！
或者是基本上都一样吗？
不，一点也不。
所有这些“在线贷款人”都比大多数人更加保守。
估值、LVR 最高限额、借贷能力、大多数贷方之间的郊区/邮政编码限制等有所不同。
使用 t在线借贷能力计算器是浪费时间，因为它们非常不准确，而且只是一种营销工具，
评论
cavrep 写道...< /p>
评估师独立于银行，因此没有理由或动机提供市场价值以外的价值。
然而，您可以获得由多个不同评估公司评估的同一财产，并且它们的价值可能不同，请想象一下。
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Finance_Guy 写道...
然而，您可以得到由多个不同评估公司评估的相同财产，并且所有这些公司的价值可能不同，想想看。
假设雇用了合格的评估师，他们都会表达市场价值。估值报告分析了销售额以证明估值。显然，存在一定的误差范围，但如果有大量可比销售，误差范围应该很小。如果存在显着差异，则很可能是由于缺乏可比销售额造成的。这应该在报告中注明。
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听起来您还没有特定的房子。所以你的问题实际上是关于借贷能力而不是房屋估值。
正如你所发现的，不同银行有不同的贷款政策绝对不是神话。
一般来说，低成本讨价还价贷款人在借贷能力方面将更加保守。
借贷能力比简单地乘以你的存款或收入要复杂得多。一些贷款机构可能或多或少地对某些行业或某些类型的员工有利。
房屋估价过程可能独立于银行。然而，银行有权根据该估值做出自己的贷款决定。
例如，银行可能会很乐意接受乡村小镇 60 万的独立估值。但银行可能有自己的规定，要求某些邮政编码的房产至少需要支付 30% 的押金。
许多因素会影响这一点，例如距市中心的距离、距首都的距离、街区的大小、地役权、电力线。该房产与该地区的房产中位价格相比如何。
到目前为止，听起来您好像不久前尝试过一家小银行，并给一家在线贷款机构打过电话。换句话说，您刚刚尝试过，但还没有了解所有的选择。
对于大多数人来说，直接与所有银行联系对他们来说工作量太大。因此需要经纪人。他们提供对大多数人有用的服务。我个人从未使用过。但我喜欢掌控整个过程。我永远不知道这是否会给我带来更好或更差的结果。
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O.P.
谢谢大家的所有回答，他们非常有帮助。我没有全部回复，但我阅读（并重新阅读）了所有建议，并且非常感激。
Doormouse1 写道...
作为我发现四大银行会放贷更多/允许更高的LVR/对某些郊区的限制较少（尽管我总是需要检查，特别是在我看公寓时）以及（至少在我看的时候）他们的自动化估价系统对房产的估值比其售价略高。
johnw2003 写道...
即使是四大会计师事务所也往往不是很透明，而且可以是不可预测的。
Finance_Guy 写道...
所有这些“在线贷款人”都比大多数人更加保守。
估值、LVR 最高限额、借贷能力、郊区/邮政编码限制等大多数贷方之间有所不同。
谢谢，这些正是我正在寻找的答案类型。我将与我的伴侣重新组合并重新考虑我的选择。这些“非传统”银行非常适合低利率/精神/科技含量高，但我开始认为有时需要权衡。
cavrep 写道...
< p>评估师独立于银行，因此没有理由或动机提供市场价值以外的价值。Zed Surreal 写道...
并且，您似乎将估值与银行贷出的金额混为一谈，因此建议停止使用该术语，直到经纪人向您解释为止。
以下所有内容均基于我的诚实回忆......
我对此很陌生，所以如果我确实使用了错误的术语，我深表歉意。至少在 TicTocs 的案例中，他们向我提供的估价远远低于房子的售价（我们在拍卖中没有成功，但确实询问了这栋特定的房子），而且实际上远低于以前的业主支付的价格。他们说这是“自动估价”。
TicToc 有点不寻常，因为你无法真正获得普遍的“预先批准”，但一切都取决于个人财产。至少他们是这样向我解释的（他们的我们bsite 的说法大致相同）。当我告诉他们房产后，他们借给我的金额就大幅下降了。我询问了下降的情况 - 银行家说这是因为他们对房产的估值为 $xxxx（如上所述，非常低）。
他们给了我三个数字（根据我的 OP） - 总金额他们会在任何条件下借给我（“预先批准”，但不是真正适合他们），该郊区的金额以及该特定房屋的金额。令我震惊的是相当大的连续下降。
这可能是他们的自动化系统出现了某种问题（这是一个 2010 年代的新口袋，大约 1,000,000 美元，位于郊区，否则是 1970 年代早期的）平均 60 万美元）。如果一个人看了它——周围的街道、之前的销售情况和实际房产，我认为他们不会重视它，我的直觉是他们所做的。如果你只输入郊区的平均值，它可能是正确的。
我确实意识到房屋价值与他们借给我的金额不同，但至少在这种特定情况下，它非常交织在一起。我也意识到（感谢我的产权转让师）每笔贷款基本上都需要进行估值，并且要求任何贷方对房产进行估值而不是完全依赖预先批准是非常明智的（然而，tictoc 似乎更进一步，他们专注于分析和评估）数据，每栋房子可能会导致他们借给你不同的金额）。
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你的产权转让师是正确的。银行的“预先批准”在很多情况下都不适用。绝对不值得依赖。
律师的费用比产权转让师高，但可能更有利。他们可以提供比产权转让师更多的建议。
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Bradypus 写道...
我也意识到（感谢我的产权转让师）每笔贷款基本上都要进行估价，要求任何贷方对房产进行估价而不是完全依赖预先批准是非常明智的做法
我选择了四大银行作为我的抵押贷款。他们不需要根据财产类型进行正式估价，并且只要我支付的金额来自他们的自动化系统即可。因此，并不是在每种情况下银行都会要求进行正式/独立的评估。
至于是否依赖预先批准 – 我同意它们似乎不值得他们所写的文件考虑到注意事项等的数量，了解银行对您感兴趣的特定房产的看法总是一个好主意，但不幸的是，在实践中，根据州和市场的不同，如果没有购买房产，可能会非常困难依赖预先批准。
在某些市场（例如悉尼），如果您尝试包含财务条款，您将失去许多房产。它排除了拍卖，即使您不在拍卖中购买（假设您不在拍卖前购买 - 他们会要求您放弃冷静权），标准是 5 天冷静期 - 卖家期望您使用冷静期来处理这些事情 – 没有单独的财务条款。
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Bradypus 写道...
这可能是他们的自动化系统出现了某种问题（这是一个 2010 年代的新口袋，大约在郊区约 1,000,000 美元，而 1970 年代早期平均为 60 万美元）。如果一个人看了它——周围的街道、之前的销售情况和实际房产，我认为他们不会重视它，我的直觉是他们所做的。如果您只输入该郊区的平均水平，它可能是正确的。
这是一个较旧的郊区，可能有一些耻辱，即高于平均犯罪率。大约 10-14 年前，开发了一个小小区，里面有质量更好的房子，但仍在同一个郊区。这个小口袋里发生了多少100万美元的销售额。我很少会假设在这种情况下，几乎没有直接可比的近期销售证据可供借鉴。显然，远程估价将导致较低的“估计”，因为将使用郊区的平均值，而不是仅查看目标房屋所在的较新分区的销售（如果有）。
我是对此很陌生，所以如果我确实使用了错误的术语，我深表歉意。至少在 TicTocs 的案例中，他们向我提供的估价远远低于房子的售价（我们在拍卖中没有成功，但确实询问了这栋特定的房子），而且实际上远低于以前的业主支付的价格。他们说这是“自动估值”。
这证实了远程或“桌面”估值的不可靠性。在不断上涨的市场中，在其他条件相同的情况下，所描述的房屋价值下跌是不寻常的。据推测，拍卖会上的买家或其贷方将获得实际的独立估值来确认市场价值。
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