新西兰【我的选择很明确】自住房,能选IO,就绝对不选


在新西兰


最近准备Renew自住房贷款,因为一些自身原因,某大银行没批准我做IO。然后broker也开始游说我说自住房就应该P+I呀。我就做了个图表,计算如下:



根据上面的计算,直接说结论:

连本带息,和只付利息的差别。后者相当于每月从银行那边再借出671.69块钱,使用成本同当前的房贷利率。如果你能用这部分钱产生高于当前房贷利率的收益,那你就赚了。 找一个好点的基金,跑赢你的房贷利率不是妥妥的事么? 因为两者轧差后是正收益,通胀率怎么起飞你都是赚。

你买房的贷款,只会因为通胀率和房价上升,而越来越显得微不足道。所以我是坚持,银行不强制让我做连本带息还,我就做一辈子只还利息。



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问题是银行不给对自住房贷款只还利息嘛

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good idea                     

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当然是这么回事了,问题是银行要同意啊。

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这只还利息的算法包括30年后把50万本金还清吗?

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这个是无关因素啊。你买了基金最后也总要卖掉的嘛。

不过楼主这样做,对银行来说风险比较大,本来自住房贷款比例高。

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刚好碰到这个问题目前,只做利息 和 连本带息 的还款年限被银行区别对待了,最后算出来其实连本带息一起还还比较划算,所以果断选择P+I

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你这样做,最后的结果就是银行在某一特定时期,会强迫你MORTGAGEE SALE

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感觉很有道理,不过银行也不傻不会一直让你这么干的

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谁说不是呢,但是银行不同意啊           

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银行可以在any time 要求你立即还款。




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还要跑赢本金的贷款利率。。。
这点很容易做到么???
未来房贷利率是7或更高的话,跑赢不那么容易吧

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asb 是只能做5年,其他银行可能更短。但是以后说不定会放开呢

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这么强硬的银行 ,我选择忍到可以refinance的时候和它说拜拜

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1. 房价跌是个别区域的事,奥克兰总体是涨的哟
2. 现在是通缩?excuse me?

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不让我做IO,我就换银行呗。目前在的银行能做5年,我还可以做3年。mortgage sale的情况只有可能是几次还不上贷款,被银行催了无动于衷,银行最后使出的大招。 而且这么做是银行的下下策,不一定cover的回来贷款哦。

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昂,每家银行都有一个IO的上限,有的5年,有的2年。到期就换呗,后面还可以加上投资房以组合的形式再来一遍 IO

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这个情况就比较尴尬了。如果IO和P+I给的期限不同,那就是另外一个case了

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interest rate is low now, it probably won't be as low in the future....

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是每个银行都可以这么做的。

只是他没有使用这个行为而已。

你问问你的banker

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不好意思,你前面说的银行可以在anytime让你立即还款,你指的是把贷款还清,还是从IO转为P+I ??

我觉得你说的东西和我想阐述的东西没有关系。

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随便什么生意,没有两位数的return,不必做了吧。

如果遇到楼上传说的通缩,excuse me,哈哈,难道不是把现金牢牢攥在自己手里放心,哪个傻子会还给银行?除非银行非要你还。

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同学,我觉得银行不是傻子。放眼未来,你想要的机会越来越少。你说的是理想状态,人家不让你实施你咋办。

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既然随便什么生意都2位数。那就不要投房地产了么。。。比房产赚哦!

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那不是费劲吗。而且楼主说的是自住房。

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你说的对,银行真不是傻子。存款给0%~3%利息, 房贷给4%+贷款。房贷就是银行能做的最没有风险的信贷产品。所以银行没有理由会突然告诉你让你从IO转为P+I,只要在当前银行的policy规定的范围内。

以前自住房IO可以最多做15年,现在国际上都认为你澳洲和新西兰的房地产有水分,隔壁澳洲几大行评级和国家评级都被降了,新西兰这边赶紧调控。

能做多少时间,我就做多少时间。主题里我说的投基金算是比较稳的方法,你投一年把本金+收益拿出来换银行,10年里面有7年都比P+I还的多。

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银行 anytime 可以让你把贷款还清。

你讨论IO还是P+I都是在银行愿意继续放贷给你的情况下。

所以是很有关系呢

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主观猜测:
白纸黑字写了IO能做几年的情况下,如果你不违约,我不认为银行能anytime要求你还清贷款。

有得选的话,当然IO比P+I好。那么风险在哪?既然在房贷上IO,那么在其他投资上也有可能是风险爱好者,只是担心会不会玩脱了。


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一位在中台批贷款几十年的老员工告诉我,至少在他工作的这几十年里没有出现过在正常情况下,银行会突然让你还清贷款的例子。除非客户没有按时还款,或者银行发现客户在申请中有造假,不然的话,你得有一个非常好的reason去告知客户这么做。

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