在新西兰
最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。
首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核（比以前严格）。
假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：
1. Breakcost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:
比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。
2. Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreementetc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..
每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。
好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：
David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。
现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David,4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率.。David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：
贷款： $500,000
息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%
| 收益 | | |
| 利差(金额) | $ 750.00 | |
| 返现 | $ 3,000.00 | |
| Total | | $ 3,750.00 |
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| 成本 | | |
| 律师费 | $ 900.00 | |
| 霸王条款 | $ 2,500.00 | |
| Break cost | $ - | |
| Total | | $ 3,400.00 |
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| 最终收益 | | $ 350.00 评论 好帖， 顶一个 我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。 直接拒掉。 以后凡是有此类条款的，都不考虑。 评论 赞~~~~~~~~~~~~~~ 评论 好贴。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。地板再看 评论 好贴。 转银行为什么要律师费？ 评论 因为的房子的产权会发生变化啊~ 以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~ 评论 转银行会重设30年贷款期限？？？那不是每期还款要少一些？ 评论 转来转去很麻烦呀 评论 哈哈我都忘记了，好久没 refinance 评论 算过才知道，每人情况不同。 评论 现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。 评论 这个可以有。。 不过像这种转来转去的客户，你愿意服务吗？ 因为他换了新贷款中介，那么之前的贷款中介的报酬要被追回吧。。反正在差不多的情况，500块之内，（要花1,2天时间去准备材料，去银行，律师预约的），都不要太麻烦了。。 评论 还不是所有。 也可以谈判。 评论 这几年越来越多了 以前还好。。不打算再转了 就到期定利息了 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 咳咳。。。哈哈 评论 发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么 评论 大早上起来，他脑子是清醒的，叫他自己补上!他是专业人士不可能不注意这个 ，昨天晚上贴出来时估计太疲劳了，叫他喝咖啡是折腾他了哈哈。 评论 欢迎提出讨论，谢谢支持。 评论 房哥现在还没睡醒~ 是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~ 还是浮动利率~ 评论 ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。 我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于个别贷款产品的细节，因人而异，也会根据不同银行，有不一样的做法。所以没有把 类似interest only 这么specific 的贷款产品细节写进去。 不过话说回来，提起interest only, 现在银行审得比以前严格多了。我记得以前在 Westpac， 做过30年 interest only 的 property investment loan， 对的，就是30年 interest only的。。那个还真是宝贵的东西。。。嗯嗯。。还有一点，最近和很多投资朋友都提到过关于interest only的一些暗涌。。在考虑下一个贴子要不要专门写一下这个东西。 评论 房哥真不愧是房哥!赞一个！ 评论 最近利率不錯。。。而且我cashback 期都過了，mortgage broker 說我把mortgage 都轉走的話cashback有兩萬左右，在考慮。 评论 如果签了“霸王条款” 比如3年 但是只fix了2年 2年到期后把所有贷款还清 但是不解除房子抵押给银行 这样“霸王条款”还会把cash back要回吗？ 评论 根据大部分看过的文件。。 理论上，是要的 实际上，其实可以谈的 操作上，为啥不换成其他的贷款产品，用现金去抵消利息，又保留着贷款。这个的话，通常就是简单直接毫无争议的不用还了。 评论 "在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！" 非常给力真实的案例, 如果没有David 在以前的不懈努力, a银行哪有那么爽快！ 我想问楼主一个问题: c银行已经书面签好的法律文件怎么办？ 评论 30年interest only没用吧，fixed term一到renew就全推翻,现在还不是全变p+i。 现在还有哪家银行做interest only,而且是真的25年30年，不是三两年之后renew就变了？ 楼主有空帮大家分析分析这方面吧。 评论 那就要看break cost了，这个事情以前的确发生过在我身上，哈哈 坚决的储备银行，两年之内不要想了新西兰这两年，希望回涨的可能性变低了 评论 从没指望回涨， 不腰斩就谢天谢地了 评论 别多想了，用脚投票跑路澳洲吧。物价油价房价房贷都比这边划算，机会工资福利抗癌药都比这边丰厚 ... ASB预计2％衰退新西兰比之前预期1％高一倍；今年就算是可以洗洗睡了。 https://www.rnz.co.nz/news/business/488133/recession-to-be-deeper-longer-than-expected-asb-bank-predicts 评论 去2和5市场买菜就知道了，一开始价格叫挺高，后 ... John Key对房价和贷款利息的预测。新西兰大家看一下这篇文章。 https://www.newshub.co.nz/home/money/2022/12/sir-john-key-unveils-his-predictions-for-the-economy-in-2023.amp.html John Key还是非常专业和有经验的，原来是美国美林银行的，比Jacinta不知道强 ... Relab上标的”土地开发限制条款” 啥意思？新西兰是不让分割吗？还是不让推倒重建？ 评论 距离市区160KM是重点 评论 地契上面限制开发的convenant。详情要调出来相应的transfer来看。你的律师会帮你弄 评论 LAB 沒有說這是地契上的 而土 ... 官宣腰斩！储备银行：疫情或导致失业率达18%，新西兰http://money.china2au.com/na/2020-05-27/423072.shtml 【天维网援引Stuff消息，Frank编译】储备银行警告称，如果冠状病毒引发进一步的经济封锁，失业率可能会上升至18%，房价可能会下降一半，银行 ... Hobsonville那边的联排新房是不是都很不好卖？新西兰感觉那边配套也不行，房子不大又贵，密度高，就是新。 评论 没地的不要碰 评论 主要价格，那边他妈连车位都没有，还贼丑。 评论 话说联排有几个不丑的，都是集装箱。 评论 你们爱 ... chatgpt指点了我一下，突然不想换双层玻璃了新西兰我问chatgpt 50平米的房间15平米的窗子和门，从单层玻璃换成双层，冬天室内温度能高多少，告诉我高1-2度。我还以为能高个10度呢，花2-3万高2度对我来说太亏了，简直冤大头，一开始我 ... 请问这种房顶的旧房可以买吗？新西兰看起来都是原本，就是不知道会不会有漏水和保暖的问题。还请大家指教。 评论 这是装饰板还是就直接是屋顶啊 评论 冬冷夏热 下雨声音大 但也不是那么严重 相对来说 反正我是住了 ... 出价怎么定价呢？新西兰暗标和议价，除了参考附近房屋售价以外还有什么定价的基准或者参考因素呢？觉得homes估价偏高参考价值在现在的市场不大 评论 分析屋主心里和竞争对手出价的可能性 评论 2017年cv向 ... 2019年8月的房子，比现在涨了多少？新西兰有20%吗？ 看现在市场价格基本跌到了2020年中左右，那2019年中比现在呢？ 评论 新的带地的房子还在2022年5 评论 比2019年还是高15%到20%的 评论 应该没有了，一直留意pinehill的新房，基本就 ... agent要涨房租，我应注意什么？新西兰agent说重新评估了我的房租， 要把房租从＄５５０ 涨到＄６１０， 会不会涨的有点多？我应该怎么回复他？我有点担心房客会搬走，我挺依赖这个房租还贷款。大家什么意见？ Re: Ren ... 房屋水管新西兰出租屋现在热水管漏水，室内室外看不到任何积水。已经有3个水工看过，一个detector测过，都找不到漏水点或漏水区域。求问有没有人可以推荐超级水工过来挑战一下。房子在东区，水 ... 房客说出租房车库门被小孩扔砖头怎么处理？新西兰还有一个问题，agent说，房客说出租房车库门被小孩扔砖头， 我该怎么回复？需要让agent找人去刷一下漆吗？ I am updating you as I have been advised from the tenant,the tenants heard few rocks being thrown ... 新房和老房新西兰首套房买家 现在有一个2011年的free hold 四房，400多的地室内210和一个全新的free hold 五房，220的地一样的室内面积 老房子是拍卖新房是暗标，都不如议价方便 老房肯定要换地毯，装空调 ... 下一个房市周期把房子都买了，不做搬运财富的新西兰现在对房子深恶痛绝，下一个房地产高点，只留一个奥克兰自住，还有一个湖景房（180度大湖景我还一天都没住过，住够了也卖）。一年到头，手那点房租一部分给康嫂了，一部分给保 ... 永久绿卡买房问题咨询新西兰请问下，关于永久绿卡买房的问题。 本人永久绿卡，想在新西兰购个人住房，不满足在前12个月在新西兰183的规定，所以要向OIO申请consent，查了下审批后的要求有一条是： be present in ... 有没有墨尔本的房产中介可以加微信 谢谢新西兰政策一出，有想去墨尔本的打算，想先了解一下房子，有微信的可以留下微信号，加一下微信 谢谢 补充内容 (2023-4-23 12:51): 顺便问下有没有澳洲的华人论坛 类似新西兰天维网这样的？ ... 25 Sovereign Place, Glenfield, Auckland. 9 0万新西兰cv. 150多万 这房子怎么了 评论 A rat hole你说怎么了 评论 啥老鼠洞啊？ 补充内容 (2023-4-24 13:28): 地800多呢 评论 照片里面彻底废了啊，没三五十万都搞不定 评论 看来北岸还是坚挺 这破房 ... 政府终于听见中介们的呼声开始救市。LVR降低。新西兰政府正式官宣降低LVR限制。各位觉得未来房价会如何走？ The Reserve Bank's decided to loosen the loan to value ratio (LVR) restrictions. 评论 官宣了？链接呢？？？？ 评论 先说说我的观点觉得没啥影响 ... 阿三的房子能买吗新西兰最近看了个flatbush的2011年的房子还算不错 刚刷了漆，屋况也维持得不错 就是屋主是印度人，去看的时候屋里貌似有香薰， 不知道真正住进去会不会一股咖喱味。。。 评论 现在阿三会在 ... |