在新西兰
最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。
首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核（比以前严格）。
假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：
1. Breakcost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:
比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。
2. Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreementetc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..
每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。
好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：
David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。
现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David,4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率.。David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：
贷款： $500,000
息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%
| 收益 | | |
| 利差(金额) | $ 750.00 | |
| 返现 | $ 3,000.00 | |
| Total | | $ 3,750.00 |
| | | |
| 成本 | | |
| 律师费 | $ 900.00 | |
| 霸王条款 | $ 2,500.00 | |
| Break cost | $ - | |
| Total | | $ 3,400.00 |
| | | |
| 最终收益 | | $ 350.00 评论 好帖， 顶一个 我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。 直接拒掉。 以后凡是有此类条款的，都不考虑。 评论 赞~~~~~~~~~~~~~~ 评论 好贴。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。地板再看 评论 好贴。 转银行为什么要律师费？ 评论 因为的房子的产权会发生变化啊~ 以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~ 评论 转银行会重设30年贷款期限？？？那不是每期还款要少一些？ 评论 转来转去很麻烦呀 评论 哈哈我都忘记了，好久没 refinance 评论 算过才知道，每人情况不同。 评论 现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。 评论 这个可以有。。 不过像这种转来转去的客户，你愿意服务吗？ 因为他换了新贷款中介，那么之前的贷款中介的报酬要被追回吧。。反正在差不多的情况，500块之内，（要花1,2天时间去准备材料，去银行，律师预约的），都不要太麻烦了。。 评论 还不是所有。 也可以谈判。 评论 这几年越来越多了 以前还好。。不打算再转了 就到期定利息了 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 咳咳。。。哈哈 评论 发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么 评论 大早上起来，他脑子是清醒的，叫他自己补上!他是专业人士不可能不注意这个 ，昨天晚上贴出来时估计太疲劳了，叫他喝咖啡是折腾他了哈哈。 评论 欢迎提出讨论，谢谢支持。 评论 房哥现在还没睡醒~ 是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~ 还是浮动利率~ 评论 ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。 我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于个别贷款产品的细节，因人而异，也会根据不同银行，有不一样的做法。所以没有把 类似interest only 这么specific 的贷款产品细节写进去。 不过话说回来，提起interest only, 现在银行审得比以前严格多了。我记得以前在 Westpac， 做过30年 interest only 的 property investment loan， 对的，就是30年 interest only的。。那个还真是宝贵的东西。。。嗯嗯。。还有一点，最近和很多投资朋友都提到过关于interest only的一些暗涌。。在考虑下一个贴子要不要专门写一下这个东西。 评论 房哥真不愧是房哥!赞一个！ 评论 最近利率不錯。。。而且我cashback 期都過了，mortgage broker 說我把mortgage 都轉走的話cashback有兩萬左右，在考慮。 评论 如果签了“霸王条款” 比如3年 但是只fix了2年 2年到期后把所有贷款还清 但是不解除房子抵押给银行 这样“霸王条款”还会把cash back要回吗？ 评论 根据大部分看过的文件。。 理论上，是要的 实际上，其实可以谈的 操作上，为啥不换成其他的贷款产品，用现金去抵消利息，又保留着贷款。这个的话，通常就是简单直接毫无争议的不用还了。 评论 "在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！" 非常给力真实的案例, 如果没有David 在以前的不懈努力, a银行哪有那么爽快！ 我想问楼主一个问题: c银行已经书面签好的法律文件怎么办？ 评论 30年interest only没用吧，fixed term一到renew就全推翻,现在还不是全变p+i。 现在还有哪家银行做interest only,而且是真的25年30年，不是三两年之后renew就变了？ 楼主有空帮大家分析分析这方面吧。 评论 那就要看break cost了，这个事情以前的确发生过在我身上，哈哈 走路带风的开发商建筑商来聊聊行业前景新西兰风光无限，走路带风的开放商建筑商朋友们，利息连降几回，拐点到了吗？如果有人出价55万一套收几个联排来做包租婆，你能接受吗？ 评论 现在不是说整个世界进入离火运，建筑行业 ... 另一家主要银行降低了房价预期新西兰https://www.rnz.co.nz/news/business/564989/another-major-bank-lowers-house-price-expectations?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTEAAR6w8zTgp4WC6DuGqZDKyAilH3kP5wAZIUC84p6QOkVcxArdwqpA64R9R2RbLQ_aem__vNwFHzX9KBPnay0yech1Q BNZ现在预计这个日历年房 ... 准备卖房子在St Heliers, 选择Barfoot 还是Raywhite?新西兰准备卖房子在St Heliers, 选择Barfoot 还是Raywhite? 或者是Bayley得中介？ 第一次卖房 想找一个经验的中介 评论 Barfoot还不错 评论 找个中间费最适合自己的就行。 评论 多少房间？多大的地？ ... 6月房产要价继续下跌新西兰房地产网站Realestate.co.nz上待售住宅物业的6月全国平均要价为828,401纽币，较5月的852,288纽币环比下降23,887纽币，降幅3%。最大市场奥克兰6月的平均要价从5月的1,023,760纽币跌至982,679纽币， ... 给家人住的房子可以claim expenses么新西兰请教下，给家人住的房子，没有租金收入的，可以claim expenses么，比方地税保险等，（维修或许可以打打擦边球混在其他出租房）。我曾问过我会计，会计说不可以。我在想，如果象征性 ... 29 Wells Road, Bucklands Beach, Auckland新西兰29 Wells Road, Bucklands Beach, Auckland - sold for only $972K this April, over 1000m2 land and within Macleans zone, this seems to be such a bargain! Has the house price in Bucklands Beach dropped so much? 评论 四房三卫双车库，千米 ... 慢慢复苏新西兰主流银行：尽管全球局势不佳，但新西兰经济正慢慢复苏 https://money.china2au.com/na/2025-06-26/528188.shtml 尽管国际环境动荡不安、全球贸易紧张局势持续，但新西兰主流商业银行ASB最新的季度 ... 6月房屋销量四年来同期最高，均价升至三个月最新西兰奥克兰房地产市场以强劲的销售数据为夏秋销售季画上句号，6月的房屋销量创下四年来同期最高，销售均价也升至三个月来的最高点。 Barfoot Thompson董事Stephen Barfoot表示：“6月通常是 ... 24/72 Huntington Drive, Huntington Park新西兰24/72 Huntington Drive, Huntington Park 想問問大家這種Free Hold有什麼問題, 賣了9個月還沒賣出去? 评论 应该是价钱对不上外墙材料吧。 评论 Exterior: Brick / Masonry Veneer, Masonry Block/Brick 如果是pla ... 4月净移民仅剩125人新西兰https://www.interest.co.nz/econo ... er-people-departing This country's population growth from migration almost ground to a halt in April, as the number of long term arrivals in the country was almost matched by long term departures. Statist ... 2025年，第26周，新增挂牌量，出租数和成交量新西兰评论 评论 评论 评论 基督城到底是为什么啊啊啊啊还不跌啊 评论 新房供应量太小 从北到南转移的人太多 评论 你懂得真多，好厉害啊 还以为你得分析国际形势，政治导向，金融趋势， ... 房客欠房租21天，是不是就可以申请中止租赁新西兰房客欠房租超过21天，这种情况是不是可以直接申请terminate tenancy ? 评论 等上庭，也要排期4~6周，如果能跟租客协商比上庭更省时。 评论 欠租超过21天，排期很快的，有时用不了3周 评论 ... 南区有价格80多合适的买了不会赔钱的3房4房可以新西兰首付不多，想在南区这边买一套学区房，价格在80上下的最好，有什么合适可以推荐一下 评论 不会赔钱这事谁能保证啊，这几年各路大神都赔的底掉，如果真有这种房子肯定自己先买了 ... 7 Hoesefields Drive, Flat Bush新西兰7 Hoesefields Drive, Flat Bush, 7房332平米floor size, 417平米land size。为何CV才$1,375,000？？？ （https://www.aucklandcouncil.govt.nz/property-rates-valuations/Pages/rates-details-results.aspx?an=12345278255） 看来是个barg ... 奥克兰买房指南： 如何科学选区？新西兰引言 买房是人生中的大事，尤其是在奥克兰这个多样化且不断发展的城市，选区成为买家们的首要难题。 这座城市拥有多个截然不同的居住区域，每个区都有独特的优势与挑战。无论 ... 房价将“2030 年代比 2021 年低 20%”—— 预测新西兰https://www.rnz.co.nz/news/business/564547/house-prices-to-be-20-percent-lower-in-2030s-than-2021-forecast 一位预测者表示，2030 年代中期的房价实际价格将比 2021 年房价峰值结束时低 20%。 Cotality（前身为 Cor ... crosslease转freeehold新西兰请问crosslease转freeehold需要每个业主都请各自的律师吗？谢谢 评论 想的太容易了大部分都是共用下水道甚至水电这些都需要分拆后才行赶上小器邻居就等着自己掏全款吧真那么容易卖房 ... 厨房抽屉的heavy duty slider在哪里可以买到新西兰除如果Bunnings/mitre 10买不到的话可以去哪里买呢？有那个做厨具的地方多些选择呢？谢谢 评论 本地卖价应该不便宜哦 去 temu 或者AliExpress看看呗 评论 你自己看看哪款适合你家的 https:/ ... 买房子是为了暴富吗？今天，新西兰最黑暗的一新西兰今天，新西兰最黑暗的一天，冬至 竟然还有人聊天讨论，做梦都想买了房子就暴富，马上暴涨的老铁们，这是妥妥的韭菜思维呀 回归买房需求，投资需求，跟着大势走，非要憧憬2021年 ... 数百万＂破屋＂！你会买吗？新西兰来投个票吧，值多少？ ＞$250万 $100万一$250万 $100万 奥克兰北岸“破屋烂地”要价数百万？中介：不该错过的“黄金机会” https://news.china2au.com/na/zh/2025-06-03/526473.shtml 你想拥有一个价值 ... |