新西兰长时间出租“不合规”物业 奥克兰华人房东赔偿租户3万多纽币

在新西兰

据最近公布的一份租赁法庭裁决描述，因未能“妥善维修”出租房内的厕所、长期未更换“被污水浸泡过的”地毯、出租物业“不合法”等问题，奥克兰华人房东被勒令赔偿一家租户3万多纽币。 资料图。 裁决称，仲裁员Michelle Pollak公布了这处出租物业在Albany Heights的详细地址，“以免该业主继续出租目前处于不合法状态的三处住所中的任何一处。” 本案中的租户（以下简称“租户”）是一个由两名成人和两名儿童（姓名被隐去）组成的家庭，他们于2023年12月搬进了位于Dairy Flat Highway 310的出租物业中的一个租赁单元。 据悉，该物业共有三个租赁单元，其中两个由一栋旧农舍（farmhouse）分割而成，另外一个在这处物业的其他地方。租户所租住的住宅单元由物业公司Ashton NZ Property Ltd代表华人房东Lingzhi Yuan和Leiyang Shen进行管理。 “被污水浸泡过的地毯”长时间未更换 2024年4月14日，租户租住单元的厕所发生堵塞并溢流，未经处理的污水淹没了卫生间旁边的两个区域，并浸湿了地毯。当天，租户便联系了物业经理，但没有得到回复。 资料图。 “出于无奈”，租户打电话联系了一名水管维修工，让其清理了堵塞的污水管道。但马桶一经使用就发生堵塞和溢流。 在将近三周后的5月4日，物业经理终于回复，并要求租户提供受损的照片，自己揭掉被污水浸泡的地毯，并清洁地板。 Pollak说：“租户拒绝这样做，因为未经处理的污水会造成健康风险。” 第二天，物业经理联系的维修工清理出了管道中的卫生纸，但无法清理其中的淤浆，堵塞问题未能得到解决。但该维修工表示，管道直径太小，需要更换成大的。 5月8日，又有一名工人前去维修，但仍无法解决问题，不过物业公司清空了旧化粪池，看看能否有效。 房东之后又安排了其他承包商前去尝试寻找解决方案，包括第二次清空化粪池。 由于厕所“无法使用”，该租户安装了一个移动厕所，房东支付了相关费用。从去年5月6日到7月10日，这家人一直使用移动厕所，直至堵塞问题得到解决。 6月20日，租户抱怨说，邻居家未经处理的污水从他们家的厕所里冒了出来，“气味太难闻了，卫生间根本无法使用”。 房东随后安排了一名承包商排出了马桶里的污水，并疏通了堵塞的管道，但马桶仍然无法使用。由于邻居要继续使用他们的厕所，问题仍然存在。 后来，房东发现这三处出租单元房的污水管道存在“重大”问题，并于7月9日更换了管道，安装了雨水蓄水池，但没有安装化粪池，污水被直接排入该租户和邻居家的后院，这不符合市政规定。 该租户还表示，房东自始至终都没有更换被“污水浸泡过的地毯”，而是安排人员对其进行了清洁；在被污染七周之后，他们最终停止使用受影响的区域。在进行多次现场检查后，物业经理声称，她“闻不到任何气味”。 但Pollak指出：“租户表示，其他进入房屋的人都能立即闻到污水的气味，不知道为什么她闻不到。” “证据支持这一结论，即使用普通的表面湿式真空吸尘器清洁浸泡过污水的地毯、衬垫和地板，很可能无法去除地板材料中的全部粪便大肠菌群和未经处理的污水气味。” 然而，从2024年5月4日至今年1月10日，该住户一直生活在被污水浸泡过的地毯上，共计35周零6天。 水罐中发现“厚厚的黑色沉淀物” 租赁期间，租户还遇到了其他几个与水有关的问题。 资料图。 租户在向法庭提出的申诉中称，他们的生活用水每隔一个半星期就会用完一次，并会在之后的24到48小时内无水可用，原因是这三处租赁单元的住户都是从三个相同的11,000升小水罐中取水。但根据奥克兰市议会的规定，一个有两个成人和两个孩子的家庭需要配备两个32,000升水罐，以确保有足够的生活用水。 租户曾尝试要求房东解决这个问题，但遭到了拒绝，因为更换水罐的费用太高。 该租户还称，水罐中的水质很差，水“浑浊且有怪味”，并声称他们“经常胃痛”，不得不购买瓶装水。 根据租户呈送给法庭的照片显示，三个水罐底部都有一层约10厘米厚的“黑色沉淀物”。 Pollak在裁决中说：“对于租户声称他们无法获得足够饮用水的情况，我认为证据充足。” “无论在何种情况下，房东都应该知道每户家庭所需的水量远远超过这个数字，但却仍为他们提供11,000升的水罐，这是不合理的。”Pollak说，“而且我发现，房东故意让租户承受压力和不便，每1.5周就会停水一次，最长可达48小时，这给租户带来了极大的不便。” 出租物业“不合法” Pollak表示，该出租物业并不合法，不仅不符合建筑规范，也没有获得相应的许可。 资料图。 该仲裁员称，根据“概率平衡”（balance of probabilities）原则，房东知道这一点但“仍决定将所有三个单元都出租，以从其投资中赚钱，直到其有能力在其储备土地上开发物业”。 而且，该租户还声称，房东没有为出租房配备足够的烟雾报警器，并且未提前告知就安排承包商前去维修，这侵犯了租户“安静居住”的权利。 最终裁决 Pollak在最终裁决表示：“这些违规行为持续了很长时间，并导致租户及其家人生活在寒冷、潮湿且可能发霉的环境中，没有足够的饮用水或无法使用适当的厕所设施，这让租户遭受了相当长时间的压力和不便，并失去了支付租金所应享有的便利。” 这位仲裁员还发现，该房东对租户“态度傲慢”。 因此，法庭最终裁定，租户因房东未能适当维修厕所而获赔3,585.71纽币，因用水问题而获赔5,742.86纽币，因购买瓶装水获赔1450纽币，因房东违反RTA和HIR规定而获赔4800纽币，而且该租户还因房东出租“不合法”物业而获得退还租金12760纽币，因烟雾报警器不足而获得750纽币，以及27纽币的申诉费补偿和退还的2200纽币保证金，合计共获得赔偿30,615.57纽币。 Pollak还责令，在3月2日租期结束之前，房东每周向租户收取的租金不得超过330纽币。 另外，该房东曾试图申请隐名，但遭到了Pollak的拒绝，后者还公布了租赁物业的地址。 -->