刚才闲着无聊，自己算了下IO和PI有无Offset的影响。下面具体点说，假设$100万30年的贷款（一共360期月还款）。假设30年利率不变。
情况1：PI 4%年利率，无Offset
情况2：IO有全额Offset
PI的情况很简单，每月固定还款$4774.15，还完360期全部本息还完。总支付利息$718695.06元。
IO的情况比较复杂。这里假设月纯收入$9000元，开销$3000元，即每月固定有$6000元用于还利息及存入Offset。
1. 如果同样也是360期还完的话（Offset内存够$100万元），年利率可以支持高到6%。总支付利息$1155484.96元。
2. 如果是还完时支付与PI同样的总利息额，年利率可以支持高到5.19%，共296期还完（Offset内存够$100万元）。总支付利息$715915.02元。计算误差原因，实际应该是更短的支付周期。
这里不讨论工资涨幅、利息变化等变量，因为这些变量对PI或者IO的影响基本是一样的。也不讨论PI多出来的钱的可能的收益。
我的结论是，如果不是逼不得已，不要轻易将贷款转成利率稍低但没有Offset的PI，因为如果你多出来的钱没有其他渠道，只能放着的话。如果有Offset当然利率越低的越好。银行在推无Offset的低息PI贷款可能是个阴谋。欢迎指正。
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没有OFFSET的PI是个什么玩意 市场上9成5的人不会做这个 做这个的都是钱丢自住房的
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再给你更新一个 没有offset的PI最常见的是固定 现在可以做3.83 三年， 你把贷款另外一部分留着浮动 不就有对冲账户了，提前算算好留多少浮动就行了。
银行吃饱了撑的每天跟你玩阴谋坑你那点钱
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我自己的IO要转PI的话就是没Offset，除非我记错了。
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看到这一句
。。。。。总支付利息$1155484.96元
比较“总支付利息”，下面的就不用再看了。
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除非你做的是basic product 起码我认识的银行里没有这种说法 本来interest only 有offset 转成PI还不给你OFFSET了
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我说的就是这个意思啊.....钱丢自住房 你fix掉投资房 自然没有OFFSET。。。。
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3年3。83是哪家银行?
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哦，那我结论改改。有Offset的IO好过没Offset的固定利率PI，除非PI的利息远低于IO，银行大力推固定利息PI贷款是阴谋。
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St George固定
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为什么我的borker在St George投资三年固定PI的利率和自住房PI利率有差别
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是有区别啊，要投资固定低就Westpac或者NAB咯，都是2年3.88%
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现在NAB 的转固定和PI要很久吗？
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楼主，照你的算法，你看下面的对不对，如果可支配工资6000，PI的话每个月剩下1226，假设都存起来，存款利息2%。 IO的话就按照你第二点的假设一样，296期还完。
那么296期的时候，PI还剩下(360-296)*4774=305,536的还款额，但是，存款账户里面就有差不多45万，这样就多出来15万。那还是PI好呀
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这个看来是大课题。。可以仔细算算才对。。
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没有offset也可以随时提前还款，也可以随时redraw，如果就一套自住房，不考虑税务问题，没任何区别。不过现在有利率差别，pi肯定首选
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