楼主说下情况，之前有个自住房，目前贷款了44万，去年top up了一些钱，加上自己原本有的钱在offset accounts里总共放了21万，最近刚买了一个投资房，总价值70万，其中20%的首付和印花税和都用自住房offset里的钱来付（18万），剩下的贷款（56万），新老贷款全部都是在同一个银行内办理，请问如何可以利用负扣税最大化？
我有一个朋友告诉我是这样的：自住房offset里拿出的钱因为用于购买投资房，就是负扣税最大化了。实际计算投资损失时是这样的：
自住房OFFSET账户拿出的钱：18万 乘以x 自住房的贷款利率a （即 因为拿出了这18万所以就要付利息了）
加上+
投资房80%的贷款额 56万 乘以x 投资房的贷款利率b
加上+
其他涉及的一次性费用（如装修啊，律师费啊，出租中介费啊，房子评估费啊，折旧啊等）
减去-
当年的租金收入或其他投资房相关收入
=投资损失
是这样吗？
我还听过另一个版本：
让银行重新做贷款的再分配，将99%甚至100%的贷款（包括自住房的）做成投资房贷款，自住房本身等于贷款几乎还清或留一点（留个3-4万用来做再有钱时放钱的offset账户，平时是工资账户），这样计算投资损失时，是：
投资房99%或100%的贷款额 接近100万（原本的44万贷款加上56万新贷的款） 乘以x 投资房的贷款利率b
加上+
其他涉及的一次性费用（如装修啊，律师费啊，出租中介费啊，房子评估费啊，折旧啊等）
减去-
当年的租金收入或其他投资房相关收入
=投资损失
我不清楚哪个是对的，还是都可以？如果是都可以，第二种应该是最大化的利用了负扣税？
求大神解答，谢谢！！！！
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我自己以为是两种都可以，起码第一个是对的。
你这种情况应该代表投资的大多数人的做法，应该不是所有人都去做了那个银行贷款的再分配
我也不确定哈，帮顶。
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方法1不可以的
购买投资房产生的费用是不可以用作负扣税的。
维持投资产生的利息等，可以用作负扣税计算。
也就是说，购买时的价格（首付等），律师费，印花税等不可以用作负扣税。
后来维持这个投资产生的利息，中介费等可以。
自己看：
https://www.ato.gov.au/General/P ... nses-you-can-claim/
方法2也不可以
要是这样可以的话，我每年都去refinance一次把我投资房里增值的钱拿出来，然后最大化利息了。
这个拿出来的钱你拿去做别的事，更本和这个投资没关系了，不可以用作负扣税了。
这就是一般人买投资房不回付全款，一般都是最少的首付购买的，因为可以负扣税啊。
这个首付是拿不出来的。
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算的真细，楼主应该投资房和自住房refinance一起做，把投资房做100%, 甚至把印花税也做贷款，或者投资房的律师费，反正乱起八招只要和投资房都做到贷款里去，105.58% ，这样最大化了。
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方法一肯定不可以，方法二我还真知道有很多人是这么做的。具体这个要问会计吧
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Ls正解。offset 里的钱和你口袋里的钱没区别，不能用于负扣税。当你从自住房top出来后放到offset 里就和你口袋里的钱混一起了。
找个做贷款的broker就可以给你解释清楚
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我们投资房连律师费印花税都是贷款出的，超过100%负扣税，现金流却是正的。这个才是关键。如果现金流要贴钱，那资产增值必须很高才值得投资
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1,2都不对，只有56万可以。
又是被不负责任的broker瞎忽悠是。
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要付mortgage insurance 吗？多吗？能抵税吗？
正现金流就是租金大于利息等费用？
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为什么我的银行banker 告诉我，offset 里拿出的钱，只要目的是用于投资，也可以抵税？
而且她说帮我省mortgage insurance（7-8千左右）, 所以贷80%合算，剩下的从offset 拿，也同样可以抵税
对吗？
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8成按揭怎么需要mortgage insurance 呢。用自住房或其他投资房的equity来交首付就可以了。利息部分完全可以抵税。正现金流就是租金收入大于你的持有成本，不仅仅是利息吧，中介费呢，coucil fee等等
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