先说说我们的房子。一年前买的，当时陆陆续续看房半年，游走于墨尔本东、东南、南边的多个区。一个又一个区被列上候选清单，同时一个又一个区从清单上被划掉。
看房的过程是兴奋、劳累、刺激和备受打击的。但更多的是收获，当初的想法和标准也随着时间、看房数量的增长而发生改变。
终于，看到了买到的这套房子（A），想想真是戏剧，当时A刚出来第一次Inspection是当天的9:30-10:00，而10:00-10:30是我们先前看中的另一个房子B的Auction，我们带了支票打算去出价了。结果，看完A后，果断决定放弃B的出价。立刻转战A，第一次Open的后，立刻联系中介出价。之后不久的某天，在中介的办公室，和两个中介舌战到午夜11点，以高于第二Offer约1700刀的价格拿下了现在的房子。
因为低于中介和房东的期望值，中介从头到尾都不是很高兴，连告诉我们房东接受offer的那一刻，都是一副苦相。香槟，更没有了。
事后想想，真有意思，当时出到了一个整数的时候。中介告诉说，最好出一个magic number。结果，就加了几百块。后来Offer接受后，交大定的时候，Agent问，你们中国人为什么这么喜欢8？出的价都是XX8888？ 我们当时没在意，后来一想，XX8888+1700刀，不差不多正是我们的出价吗？原来，那个第二个Offer, XX8888，也是同胞出的。
好了，说说房子，房子年代久远，差不多80年，Art Deco式样（具体式样介绍见 http://www..com.au/bbs/f ... ewthread&tid=580547）。房子状况在这么老的旧房子当中算中等，虽然没有什么大的结构问题、漏水问题，但需要修缮的项目不少。比如，stump太老了，窗户腐朽的比较严重。对此，我们并没有期望过多，毕竟房子是在
- 墨尔本东南边一区
- 4分钟步行至火车站
- 本区最好的几条街之一
- 纯地价购入，房子本身等于免费
- 700平米的规则长方地，无斜坡，无easement
- 房子靠前，后院大，既可extension，也可sub-division
- 街的另一侧为Heritage遗产保护，房子都很漂亮，没有Unit/Flat/Apart，出租户少。
也算是满足我们的7分自住、3分投资的需要。相比同样的价格，只能在这个区买个地小、几年新、低成本的Townhouse。
既然买了，也不想那么多了，硬着头皮开始了漫漫改造装修路。在此发帖，和大家分享装修中的点点滴滴、经验教训，感谢这么长时间来和众多网友给我们的帮助。
如果觉得帖子还行，撒点分分吧。
——————————————————
电梯快速通道
- 原始面貌
- Restumping
- 处理石棉
- 室内设计
- 准备开始动工
- 定窗户
- 拆、拆、拆
- 浴室改造
- 封掉壁炉
- 清场结束
- 侧面窗户
- 龙头五金
- 马桶
- 换电线
- 门
- 换前脸主窗
- 封石膏板
- Moulding
- 厨房和院门
- 油漆和地板(1)
- 颜色 - 室外
- 灯具
- 地板打磨、上漆(2)
- 衣橱
- 换瓦
- 灯具（二）
- 厨房（二）
- 窗帘
- 浴室
评论
前脸
腐烂的double hung窗户，基本打不开了
天花上的plaster panel还行。
内部看，窗子有些小，采光不足。
厨房在房子正中间，很小，采光不太好
次卧，还是采光不好。归根结底还是窗户小
浴室是20年前的翻新
厨房外，很早以前的加建
加建部分的一个小房间
洗衣房
后院，还算比较开阔
平面图
评论
也许有的同学会问，为什么没有选择推倒重盖？对此，各人的想法都不同，也很难说谁更有道理。
1） 资金问题
有朋友可能会说，“盖个新房很便宜，我听过有人20万就盖了个新房子”。
新盖的房子，也有贵和便宜，豪华和经济适用之分。我的理解，重建房的房价不能低于这块地地价的1/2。比如一块地只盖一栋房，60万的地价，那么房子的造价不应该低于30万。同理，100万的地价，房子的造价最好不要低于50万。否则不能发掘地的价值，说不好听就是糟蹋了这个地。比如100万一块地，找个小Builder甚至owner builder，盖个20万出头、处处便宜用料的房子，等卖的时候买家不买账，那可就被动了。想想一下，买家都花了1.2个Million了，肯定是有一定期望值的，会选择一个处处便宜用料的房子吗？
按照这个逻辑，再盖出个和地价相匹配的房子，明显已经超出我们目前的经济承受范围了。
2）需求及其他的方案验证
a) 立刻推倒，在700的地上，盖个目前经济能承受的，独栋的10几，20几个sq的小房子。不过大地小房，钱不少花，空间上没啥改变，怪怪的，不值得。
b) 立刻推倒，盖个独栋40SQ的double-story的大房子。家里人口不多，盖了也很多房间估计也是空着，也不想分租。结果就是空交贷款、坐等新房贬值。
c) 立刻申请做划分地，然后推倒，放两栋townhouse上去。我们算了一下，不太合适，为什么？划分地上的老房如果是全面翻新过，和一栋300平米地的、10-15 SQ的、新的/近新的townhouse售价是差不多，周边已经出现过很多次这样的买卖。而翻新和盖新房的成本上，差距至少是在10万以上，而且因为划分地的Case比一块空地上放个独栋的project home要复杂，不少builder都不愿意做。同时，划分地是一场持久战，听到过有的时候1,2年搞不定town planning的。这么长的战线和我们自住为主的目的相冲突。
3） 还是觉得老房子更有文化底蕴一些。要照老房子式样、装饰风格、标准新建的的房子，市面上不是没有，比如这个（http://www.premierbuilders.com.au/cottage）不过准备60万到80万，甚至更多 然后又回到 1） 资金问题
评论
掉进坑了！
评论
评论
这个房子改起来厉害了，看楼主什么标准了，以我的标准，恐怕您得倾注个5万。
评论
5万没打住， 。项目有点复杂。
评论
期待樓主的大作 加油
评论
评论
地大，有很大升值空间！房子已经加建过了！很明显，靠后院那几间是后来加出来的！
木窗换铝合金，3万，否则漏风，冬天会很冷
油漆5千－1万
卫生间每个1万
厨房连电器1.5万
地板1万
窗帘 如果木百叶 5千－8 千
不知换Stump 要都少钱？
我刚弄完一间，半条人命没了！
还是盖个全新的好！
评论
评论
评论
你家有几个窗户啊？
评论
这房子真的是很旧很旧了，推到重盖吧
评论
要頂
评论
等下文
评论
好帖
评论
感觉工程量会很大，期待改造后的图
评论
LZ所说在好区的地块要重建新屋就要尽量发掘将来转售的潜力，这个作为一个思路没错，但量化到新房造价要在地价一半以上我不同意。每个房子都不一样，每家的情况也不一样，绝对不能简单化一个复杂的问题。最佳投入产出比是个理想，现实中不会实现也不需要。有几个人买卖股票是刚好在最低最高点？
更为重要的，这个关于重建新房的argument对于LZ装修旧房的决定毫无帮助。同理，你也可以说在好区的好地块上要装修旧房，更不可以少花钱，不然是画虎成犬，比建新房更糟蹋资源和潜力。
这种period home，装修好了很棒，古典的高雅和现代的舒适并存。但是绝对不是出自省钱装修的思路。LZ三思。
评论
天，比我家的旧房条件还差。。。这房子，要弄好，钱要不少
评论
流泪帮顶
评论
老实讲，这种房子，当年就是 workers cottage. 本来就是只山鸡，花再多的钱，都不会变凤凰。
没有贬低楼主房子的意思，我自己也有一间这样的房子。
评论
楼主在夸自己的地很值钱
评论
我看这么破旧的老房子，楼主还是推倒重建来得轻松彻底安心。否则真的是像楼上同学说得那样，装修了这个，发现相关联的那个也要重新换，尺寸，距离，材质等等都不匹配，烦都烦死了。
评论
如果满足分割条件的话， LZ 应该推倒分割，卖掉其中一块地回套资金，然后盖一套自住。这种板房真的没有改造价值，预算可能会大大超支，然后若干年内很可能发现老房子累积下来的种种其他问题不得不重新面对推倒的抉择，之前的一切就成为沉没成本了。
评论
art deco 就是比起victorian 和 edwardian要矮不少，窗户是扁的，线条是横的
lz要做好心理准备阿，除非你只想要个“能住'的房子，否则5w那是必须打不住的，如果是我我会至少给15w+的预算，因为有好多未知
光re－stump就一笔钱，如果线路老的话还要 re－wiring，这个我的inspector很严肃得说过，weatherboard一但起火就全没了
厕所和浴室也有可能要重新做过
厨房估计那个只有一个小洞排油烟的也得重新demolish吧
强烈支持lz，非常羡慕你得勇气，只要好好monitor你的项目，quality，cost，time，一定会出来一个非常美丽的家
评论
强贴留名。坐等大作
澳洲中文论坛热点
- 新西兰总理：出世在新西兰的新纳粹Thomas Sewell是“挺蹩脚的人”，但那是澳洲的问题
- 新西兰总理拉克森称新纳粹Thomas Sewell是坏人，但是没对要求把他从澳大利亚遣返到诞生国去的呼吁置评。
- 撞穿学校栅栏害死十一岁男孩的司机不必坐牢
- 一位女司机撞穿学校栅栏、害死了11岁男孩，被罚2000元罚金、撤消驾照，不必坐牢。Jack Davey 的父母去了