以前都是 interest only
这回听银行经理的 P&I
反正offset 基本都对冲了 以为只还本没多少钱
结果比预想多了一倍
按照这个速度 30年的贷款协议 十几年就还干净了
银行经理说我说的有道理 帮我问问 结果就没下文了
没办法自己去分行问
接待的经理说 银行不会算错的
本息同还不管offset了多少钱 就是假设你offset账上一分钱也没有的情况下 应该还多少利息
再加上本金的部分 就是每月还款额
只不过多还的利息部分就算是多还的本金
我说 那多还的部分就应该可以redraw?
不能redraw!
那三十年的贷款 十几年就还干净了？
对！
大家也是这么还的是吧？
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还款金额一定，利息越来越少
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是这么操作的，但是为什么不能redraw？我理解应该可以的。
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每月还款部分不能redraw的，存在offset account里的才可以自由使用
每月还款金额是固定的，只是offset account里钱越多，每月还款金额里面的本金就越多，利息就越少，房贷就越快还完。
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P&I的好处只有利息低吧？你既然都快对冲完了，那本来也不会有多少利息，interest only和P&I就没啥区别了啊。
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如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化. PI的话,你贷款负债和现金同时减少而已.
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offset只管利息的部分，总额是一样的
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你的理解是对的，对冲账户的钱会让你缩短还款时间，每个月的还款额是根据当时的浮动利率固定的，不会因为offset的钱而改变。如果不想提前还完的话可以refince啊，不一定要redraw，虽然是麻烦很多。
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对的，是这样。
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看了楼上们解答的，我也明白了
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楼主，请问你是哪个银行的，这样计算？还是每个银行都是这样计算的？
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NAB 我猜哪个银行都是这么算的
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过几年从新做个贷款就好了，钱不是又出来了吗
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IO下offset满的，每月还款额为0。PI下offset满的，每月固定扣款额等于全部是还本金。
假设借银行100万，offset里100万，那么前5年IO没利息，每月还款额为0。五年之后变成PI按月还本金，银行也一直吃不到你利息，offset少于贷款金额银行才能吃到利息，offset就是多个灵活性。
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假设贷了一百万
账上也放了一百万
IO 每月一分钱不用还
P&I 每月offset账上会被扣掉小五千
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有的银行不一样，commonwealth是会减少还款额，最后还是30年还完。
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自住房无所谓了，本金还得越快越好。投资房坚守Offset和IO。
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我一直以为，在完全对冲的情况下，每月固定的还款额都是拿去还的本金部分，因为没有产生的利息部分:dizzy:
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区别大了。全兑冲后，IO贷款客不变, PI贷款额哗哗地往下降。
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对的
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我和你的情况一模一样，原来是IO，30年，offset放满。5年到期后自动改为PI，每月还的数字是固定的，但算了一下大约10几年就还清了。
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refinace 是不是相当于重新贷款？审批和新贷差不多？我原来是以海外贷款贷出来的，问了中介，说以我现在的本地收入贷贷不了原来的这么多，除非把现在的贷款全部还清，再重新申请
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