由于卖家的税务问题，目前已经远远超出原定的settle日期2周了，房子一直无法settle。眼看着贷款利率随时可能上涨，包括后面一系列的家庭计划都受到了严重的影响。主要原因是卖家律师不作为，直到settle的前一天才发现无法settle！现在卖家同意先住进去，可是这完全不现实，因为房子需要翻新，关键先住进去了到时候发生了什么也说不清楚。请问只能干等么？大家有什么好的建议或者策略么？谢谢！请问一般清税流程需要多久？
之前买房子焦虑，现在settle房子更焦虑！
我家过户律师和对方沟通过，给了三种选择：
1. 等。现在是其他都清了，在等资本增值税的certificate，undertaking一个月内交割。
2. Settle。将12.5%的款项打入中介的诚信账户，需要承担的风险是如果卖家需要付的资本增值税多于这个数，那么由买家承担。
3. 告。卖家律师说可以告。
总之买房存在各种风险，大家引以为鉴吧！
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问律师啊！他怎么建议的
来这问有啥用
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律师给不了任何意见。说只能等！
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可以给出最后期限 超过就退出合同 但你可能会损失定金
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不是我的问题，我还得损失定金？
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具体是卖家什么问题啊？有些section certificate早就应该做尽职调查啊，不可能卖家律师前一天才发现啊，你家的律师你有做尽职调查吗？
难道是一锅糊涂账，如果你的律师都不知道具体是什么问题，那怎么解决？
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再多说一句：这和ATO 有半毛钱的关系吗？土地，地税都是州政府的事情，云里雾里的。
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我个人认为现在的主要责任就在于卖家律师，没有帮助卖家做好settle前的准备，最后一天才发现卖家忘记报税了。我家律师也没有任何办法。感觉现在所有的损失只能买家承担。
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不是地税的问题
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你是哪个州的， 我的也出现了这个问题， 最后是早住进去延迟settle了几天， 卖家承担了多余的律师费， 我当时比较不开心的是， 我提前好几周就在问我的律师settle有没有问题， 他们什么都不说， 到settle 最后一天才说卖家缺一个文件， 卖家有权最后一天再提供， 给我感觉我自己律师也不负责， 我已经问过了， 如果有问题为什么不早说， 负责任的没有说等到最后一天才催吧， 我以后也不会用这个律师了， 基本上第一次通话后就别想再通电话找到人：（只能发微信联系， 什么都是我催我问才做好，
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那就拿钥匙再说
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报税和卖家和ATO的关系，和settle实际上没有关系吧？！我猜测应该是卖家没有拿到这个foreign resident capital gains withholding clearance certificate，而且他们又不想withholding，这个就要求你的律师直接也可以settle啊，卖家和ATO的关系，不能让你承担损失，你的律师也是菜鸟吧！！！！！！！
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同意11楼
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我的理解是，就算是withholding clearance certificate有问题，买家withhold一部分税钱也可以settle的吧
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我是NSW的。幸好我家提前了近1个月settle才发现这个问题，要不然可能真的要等到真正settle的前一天才会发现。现在离合同上的settle日期已经过去两周了。请问你说的卖家承担了多余的律师费是什么？你们打官司了么？
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是啊，卖家没有报税和settle没有半毛钱关系啊，可能是我才疏学浅，无法理解具体是什么原因。
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楼主找的是律师还是过户师，以我们的经历，卖家拖延14天是合理范围内，过后你们就要双方协商一个时间，或者补偿，没理由一直耗下去，需要你的律师去催对方律师
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没错，应该就是这个问题。我家律师说也可以settle，但是如果卖家的增值部分可能要缴税比较多，如果处理不好，可能要让我家承担，所以就是等。我不知道如果真的出现了问题会不会让我家承担，如果会，我家也不想有这些后遗症。
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你可以炒掉你家律师了！
卖家和ATO的关系，和你有半毛钱关系吗？你家律师就是不想干活而已。
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两个办法：一取消交易退回定金，二索取补偿金。你的过户律师应该给你建议。不给就换人呗
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我家律师也催了，说是已经口头警告可以告卖家了。中介说卖家也已经在一个月前联系ATO了，现在究竟进行到哪一步，没人知道。ATO官网上说至少28天，现在已经超过了。
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哈哈哈~~~
我心里阴暗的怀疑，他们是想拖到新财年，这样CGT才能利益最大化，楼主如果不强硬，他们肯定会拖到7月1日以后。
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不过强烈建议你，让卖家赔偿你，按照2000/week的租金赔偿给你，没有settle造成你租房的损失，还有搬家费，等各种心理受伤，大概$100万澳币，看看卖家心慌不心慌！
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卖家是不是根本没申请啊，我去年卖房申请了一个，秒发到我的邮箱，说是28天之内，其实是10分钟之内。
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瞎扯淡，口头警告，澳洲还相信口头警告？！这是法制社会，白纸黑字那么多，你口头警告干什么？！
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非常感谢，谢谢你的经验和建议！
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是找的过户师吧？太复杂处理不了，如果是律师，那应该曝光让大家都避雷
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呵呵，我家律师连我老公多问两句都嫌烦，说已经多了很多事情了，按道理需要加钱。我不知道这900多块钱是按聊天时间算的么，真当自己是正牌律师了。
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就是solicitor，不是lawyer1000块就是悉尼正常的房屋过户的费用，一般律师跟你的cost agreement里都会有如果需要额外服务，律师会按时间收费的，比如出什么completion letter什么的。房屋过户90%以上不会有什么意外，所以大家理所当然地认为1000块律师要负责到底的，其实不仅如此。
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估计LZ都付了10%的定金了，也就是最少10万了，现在不能settle是卖家的问题，这个也要让LZ承担损失吗？
我看现在的合同基本都是写着如果买家的原因不能settle就要付10%每天的罚息，卖家还要追究由此造成的损失，但是对于卖家不settle完全没有任何惩罚，除非买家上庭告他，那么现在卖家都耍赖皮的话占着不走，买家岂不是没有办法，要不就是损失十几万的定金
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不可能
你看看他个人的名片 搞不好就是conveyancing
他可能是在solicitor那里办公 呵呵呵
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谢谢解释。我再和我家律师沟通一下。
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现在就是感觉NSW的法律机制不完善，应该买卖双方都有限制才对。
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solicitor 是可以处理这些法律纠纷的，涉及到纠纷也是会按照他给你处理事务花费的时间来额外收费，因为已经不仅仅是简单过户问题了，当然这些费用最后都可以找卖家claim，毕竟不是楼主的原因造成的。
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请问您说卖家忘记报什么税？
如果是个人税务跟交易无关我不知道这个怎么影响交易交割。。。。
如果说是房产交易相关的税，这个要是真的发生了，建议您请对方律师赔偿损失不然您就去律师公会投诉他 - 这个是tmd稳稳的业务疏忽！
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刚确认了一下，的确是conveyancer，当时也是朋友推荐的，谁也没想到后面会有这些事。请问conveyancer有权写complain letter么？
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赶紧找个律师接手吧
买卖房子这么多钱的大事 怎么就交给过户师办呢？
过户师没什么用，他发的邮件对方就当是空气
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一定要看到名片，很多过户师嘴上说自己是律师 但不敢往名片上印
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solicitor是律师啊，conveyancer是过户师。那等事情了结了曝光一下
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的确，我自己没经验，也没考虑周全。那我换了律师，这个conveyancer还是需要正常付费的吧
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确认了，只是过户师
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那他什么都做不了，你也不用懊悔，这种事情都料不到的。要换人的话肯定要付钱的，付多少要看你们协商了。
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那个过户师那么NB - 这样是违法的！
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如果申请的是浮动汇率贷款，那么利率上升与否没有影响，就算你早settle了，银行一样要升利率。如果你是申请固定利率的，现在可以跟银行申请rate lock，锁定当前利率，费用大概是申请贷款总数的0.1－0.15%，如果1百万贷款，rate lock费用是1000－1500。可以跟卖家协商要卖家出这个钱。
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我去年11月买的房子 也是跟你一样的问题 我上个月刚成交 等了足足半年
没办法的 只能等 你可以选择退出不卖 但是这样不划算的
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谢谢意见！
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请问卖家有给你赔偿一些损失么？
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谢谢建议
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那怪不得，TA根本都不敢发信！！！！
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华人过户师90％都这么NB ,你是不是刚来澳洲？ 长个心眼 一定要看名片
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我们没用过过户师，
之前都是找律师，交易过程没有什么太大问题服务水平也都还挺一致的
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我有印象 如果你是买家， 你的律师可以给卖家写法律邮件说你们一家只能暂时住hotel 直到交割，那这段时间的hotel住宿费是卖家承担，大概是这么个意思，然后卖家就蒙圈了 会尽快交割。 你现在找的过户师一点用都没有，卖家 卖家律师，中介都当你们是空气，你先别管过户师这边了，找律师把这个事情解决完，先争取早交割。回头再找过户师算账，你现在也不要通知他换律师的，找好律师后，你的律师会发邮件给对方律师和中介的。
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请问您之前除了等还有别的措施么？有赔偿之类的么？
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谢谢，我考虑一下
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亂說一通
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你的过户师说的基本是对的，我遇到过这个情况，当然我是维州可能些许不同。。咨询过若干律师，最后结论是，1，要么等，不过可以让律师出一个licence agreement 提前拿钥匙，当然title上还是卖家名字，不能装修。。。2，要么打算不要房子了，给卖家出一个notice of default，让他赔偿微乎其微的损失
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现在毕竟卖房市场 我这个房东去年卖我的价格 他最好我今年不买了 他可以多卖40万...
想太多了 房东不肯的
只能算了 要赔偿他就说你可以不买
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当然还是可以告他们的，退出合同不影响去法院告卖家要求合理赔偿。如果要等的话，现在可以给title加一个purchasers caveat，防止房子被转卖给第三方（第三方比你settle早，房子就是他的了。就是这么扯）。当然以上发言都不是专业法律建议，只是个人的一点经历
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谢谢。我的过户律师也提过这个，最糟糕的就是加一个限制买卖的条款，卖家没法卖，我也买不到，就这么干耗着。
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不用太担心 就是死等
我都等半年多 你才两周....跟他耗
只要交换合同 房东签字了 他不能不卖给你 就是可能耗时长点
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