看到另外一个帖子说不懂为什么房子暴涨，其实短时间内和收入增长没有关系，利息是个天使和魔鬼的混合体，下面尝试解释一下，本人不才，以100块钱为例，欢迎大神纠正。
--------------开始的分割线------------
1) 假设每年政府收入100块钱，花100块钱，财政平衡，无赤字，无盈余；
2) 新冠来了（或者经济危机，各种黑天鹅/灰犀牛，各种失败政策，各种作），政府的钱不够花了；
3) 政府和RBA达成协议，借钱给政府10块钱，用来支付Centrelink的各种payment，买疫苗，买COVID测试等等任何预算外的钱都需要借，请注意这里的借钱，就是RBA的印钱，但是这个印钱是需要有人背负债务的，这个例子就是政府背负了10块钱的债务；RBA用其信用印钱（量化宽松），但不能恶性印钱，请参考津巴布韦
4) RBA不但借钱（印钱）给政府，同时也会向商业银行借钱（印钱），美其名曰买债，也有很多种方法向商业市场提供流动性，例如中国新闻里面经常出现的降准，商业银行里面有1000块钱的存款，有100块钱是存在央行里面的（10%的准备金），降低了1%，就释放了1块钱，你可以借给别人（例如企业，他们需要钱保持运转）；
5) 现在政府有钱发Centrelink了，商业银行也有钱了，池子里面有水了。
--------------有钱的分割线------------
6) 商业银行有钱了，其实澳洲的商业银行可以通过国际市场（主要美市）借钱，利息很低；贷款开始。这也解释了为什么美联储印钱向全世界输出通胀，因为美元优质的资产；
7) 假如贷款100块钱，4%的利息，你原来每年要还4块钱，现在只有2%，你每年只要还2块钱，你个人的现金流就会改善，即使你的收入没有增长，因为利息低，银行的计算器里，你可以贷110块钱，在2%的低息的情况下，你生活没有问题。
8) 你去年可以贷款100块钱，你今年可以贷款110块钱，你遇到一个你喜欢的房子，你正好110块钱拿下，那么这个房子就涨了10%；
9) 还有无数的其它骚操作，你借更多的钱，在低息情况下，你的生活质量不会受影响（Repayment低），例如，租金、Low Doc、流水等等等等
--------------涨价的分割线------------
10) 低息情况下，钱又多，流动性又好，都要买买买，你多借了10块钱，别人多借了20块钱，如果供应不足的情况下，大家开始抢了，那么向对应的物品就涨价了10%，20%，这些逻辑里和你的收入增长都没有太大的关系（只要不降低就好了）
11) 政府是最喜欢看到大家买买买的，因为你每交易一次，GST，印花税政府都要扒你一层皮，它的收入就增长，RBA/政府每向市场投放100块钱，它的周转次数愈多，政府收取GST也就越多，但边际效应递减；
--------------债务的分割线------------
12) 这些印的钱终究是要还回去的（除了美国），不是随便印的，政府背负了债务，银行背负了债务，个人也背负了债务，那么怎么办？
13) 各种物价快速涨涨涨，通货膨胀，开始加息周期，大家的债务都那么多，不能一下子加满，慢慢挤泡沫，有些人/企业现金流断裂的情况下，就会变卖资产，就会有人损失，就会有人跳楼；
14) 加息到一定程度，泡沫都挤的差不多了，大家都不敢花钱了，房价都跌了那么多了，不买了，省钱了，政府不喜欢看到这些啊，就开始降息了，下一个周期；
--------------收入的分割线------------
15) 利息，杠杆，金融短时间内操作，和收入增长没有多大的关系（但是不能降低）
16) 经济的长期的基本面仍然是收入的增长和移民，因为移民带来的是净收入（每个移民带来1m的净资产，可以创造出10m的GDP），这也是为什么宝琳韩森那个傻逼连基本的逻辑都不懂，只是说一些就事论事不贴标签言论（或许只是政治利益）；
17) 保持你的财富安全的最有效的手段，是保持你的收入的稳定和稳定的增长，这样你才能熬过各种经济周期，千万没有收入的情况下自己加杠杆，no zuo no die。
--------------财富的分割线------------
18) 保持你的收入稳定和增长，是你创造财富的基础；
19) 胆大心细的利用金融手段，创造自己的财富，对于非实业的一般人，你的财富指数增长一定是通过资本获得的，如果你不懂的利用资本，你就是一个普通的打工人，也挺好的，安安稳稳的一生，岁月静好，这里不存在孰对孰错的问题；
20) 现金流是最重要的，是你生活质量的保证，保持现金流良好的情况下，请去借钱吧，投入自己的实业也好，买房子也好，都会获得回报，但不要投机，投机往往不会善终。
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这也解释了为什么有钱人越来越有钱，因为他们早一般人知道周期的到来。
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干货满满
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合理权衡自己的还款能力，不能超出30%，否则一旦有危机，是自我承受不了的。
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其实关键是持有优质资产。优质资产意味着high resilience , 经得起考验。
低潮时期再收购一点便宜优质资产，就更加事半功倍了。
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其實就一句話總結，只要銀行政府願意放貸房價就要漲。放貸總量往往比房價早那麼個幾個月，看懂了放貸總量的曲線自然看懂房價曲線。這也是為何一些高級貸款經理經常可以成功預測房價走勢。
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楼主很棒，那就等加息周期再买房吧，不喜欢和别人抢一个本来就一般般的东西
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请注意，还有一个很基本的命题就是：
现代的经济理论是保证2-3%的通货膨胀率，如果在一个完美的世界里面，任何东西都会每年涨价2-3%的。
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我是进来学习的
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问题是我们的世界不完美 所以credit和debt都不是线性增长
物极必反 涨的过快就会有调整 对于个人总结一句话就是人多的地方不要去 去年和今年其实没区别 政府一直印钱 但是去年就没啥人买 因为怕买了继续跌 今年却抢着买 因为怕继续涨……和抢厕纸差不多：）
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Mark
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楼主写的真好学习了
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楼主很棒，那就等RV跌下来再买吧，不喜欢和别人抢一个本来就一丢丢的东西
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经历过下跌周期的人，超过底的人不会去计较那点通胀。。
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累不累
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赞同。
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楼主有才，写得通俗易懂。
补充一点点：
明年residential 的land tax 会平均增长20%，投资房持有成本增加, 另外council rate 3年一涨，赶上今年涨的增幅不会小。
Industrial 的这些年一路上涨好过 residential,今年land tax 增幅比往年只多不少。
商业工业用房产持有成本大幅增长，供养房产相对应的房租和outgoing 已经超过普通生意的承受能力,生意的盈利和雇佣人工的能力被蚕食。民用房的超负还贷直接扼杀消费能力。虽然政府在各种税上吃肥了，但杀鸡取卵，经济被严重拖累。
政府现在也是别无它路，一旦有其他替代产业强壮复苏，政府就会出手抑制房价。
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不明觉厉
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一般来说， 3年一个周期。 没有一直涨的， 也没有一直跌的。
所以说, 什么时间点入场还是有很大区别的。
但是大多数人没有强大的资本，一般很难挣到认知和消息的钱，只有资本和机构可以最低买最高卖。
普通人最靠谱的做法就是，长期持有， 平摊成本，挣趋势和通胀的钱。
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你说了一个非常重要的点。
政府推高房价就是杀鸡取卵，饮鸩止渴，房价是蓄水池，和中国类似，大量的钱流入房市，就会影响其它真正的实体经济，大家都是房奴，成本大量上升，产业就会转移，就会搬走，就会反过来侵蚀实体经济，就会恶行循环。
但是，但是。。。
政府的手也不是万能的，有的时候他们也是没有更好的办法，钱流动性太强，肯定会有一部分流入房市？因为房市既有市场属性又有金融属性。
这是经济学家都无法解决的问题，但实践告诉我们，健康的高房价一定要有高质量的产业经济支撑，例如纽约，湾区，加州，伦敦等等，他们的背后是强大的实体经济。
悉尼有什么？（假如把Opera House和Harbour Bridge抹掉）
我觉得澳洲优势包括如下几点：
1）澳洲政府稳健的财政政策，也就是尽量做到财政平衡，AAA评级，不像某些贪婪的国家。
2）人少，资源型国家；
3）地缘政治影响比较小，就抱着美国的大腿吧；但是联盟党也喜欢作，没有金刚钻，天天揽瓷器活。
4）移民，高质量，高净值的移民，是经济增长的强大动力；
5）相比其它国家，澳洲政府还行吧；尽管两党骂街，但是至少还都是干些事情的；
我觉得澳洲劣势包括如下几点：
1）无核心技术和核心产业；
2）人少，也是劣势，没有大量的人口红利
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无核心技术和核心产业。
嗯，但是家里有矿和软实力独霸全球。什么是软实力？只要来过澳洲，基本上去全球任何一个地方，都会想回到澳洲。软实力十以数日也会带来硬实力。而反之则不一定。还有人口，取决于质量，而不是数量。就像房价并不取决于今年移民创纪录或者是移民0新增一样。
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》》各种物价快速涨涨涨，通货膨胀，开始加息周期
收入上涨 100%，并不会导致多买一台电视或者一台冰箱。
所以不会导致普通商品供不应求。
20200112 股市，繁荣永续
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班门弄斧了，把大神都惊动了，惭愧，惭愧。
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等10月底吧，米国国会如果不能通过发债上限就好了全世界一起去杠杆，全世界一起回到解放前!
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演戏演的再真，还是在演戏，当真你就亏了
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最后归类为一个字：买！
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今天的帖子是最近一来难得一见的干货帖
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所以就是"就好了"
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财经干货顶楼主
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在想一个问题，澳洲这种资源型国家，工业体系极不健全，比如说连个本土汽车都养不活，也什么说的出来的大品牌，基本靠卖矿为生，会不会有一天像瑙鲁一样鸟粪挖完了或者世界科技大变革这些矿不值钱了？
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再怎么科技，上天下海，都要吃饭，澳洲归根到底是个现代农业国，这才是立国之根本，美国也是。
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投资房持有成本增加, 租金涨
一旦有其他替代产业强壮复苏，政府就会出手抑制房价。
有啥产业? 矿石? 价格在一路飙跌。
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澳洲的天然地理位置和自然资源，最重要的是社会体制和治安，吸引世界富人和中产阶层移民过来，哦，连难民们都喜欢澳洲。
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楼主有才
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仔细想想这番操作下来吃亏的是谁？借不到钱的人。
谁借不到钱，或者借不到很多钱？
退休老人和没有固定工作靠打零工的年轻人 。前者不等比例的消耗社会医疗福利资源，所以也不算吃亏。真正吃亏的还是缺乏技能，无法维持长期稳定工作，无法贷款，但也还没有老到能享受社会福利的人。
谁收益呢？ 政府多收税就不用说了，企业家，公务员，有大企业稳定职位的中高层；职业炒房业主，有大量高质量资产可以抵押贷款的；中介 developer builder 建材商进出口商和所有这条产业链的从业者
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赞同 去过任何地方旅行后都还是觉得悉尼最宜居
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澳洲并不是一个严格意义的资源国家，mining在GDP的比例只有不到6%，就业人口2%，而且大部分在西奥。对比沙特的GDP大概40%都是石油产业，2010年之后的矿业衰退并没有导致澳洲经济衰退，因为经济占比没有你想象的大。
澳洲真正的支柱产业是金融服务业，甚至建筑业规模都超过矿业。澳洲的地理位置和人口规模是无法支持制造业的，不过澳洲有亚大最大的金融衍生品市场之一，和资本管理规模。
如果你简单认为澳洲和中东一样就是开矿的，只能说明你天天看共产党新闻看多了
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准备金率和杠杆率，释放的不是这么多。
我举个例子，如果每周放水给商业银行40亿澳币。准备金率2.5%
实际市场上的放水量是1600亿澳币。
这个问题需要一定的金融知识。
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同意
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我的观点可能更简单粗暴。地球上所有的商品都有两种定价模式。第一种是 “Cost + Profit pricing"成本+利润定价模式，适合大宗商品。第二种是 Demanding Pricing 按需定价模式，适用于各种据有稀缺性（包含创造出的稀缺性）的东西，矿产，证券，房产等。第二种定价模式的商品的特点就是，只要你买，价格就必定会提高。像澳洲这种城市过于集中的国家，房屋的稀缺性就不言而喻了。稀缺的东西即使不涨，也会留在高位。跌如抽丝，涨如山倒。
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因为大家都有钱了
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顶一个 没毛病
但是不知道有没有人担忧新的经济危机 如果把图放大了看 现在的指数可是在天上 跟1998跟2008比起来
各个国家应该不会犯之前经济危机类似的错误 但是这个平衡啥时候能找到呢。。
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