澳洲商业租金豁免和延期是良药还是糖衣?今天帮你


在澳大利亚 墨尔本的一名男子在维州的度假小镇Daylesford游玩时,因为车尾部的一个贴纸,遭到了当地人的谩骂。而与此同时,该地的市场上挤满了游客,议员直呼失望。 (图片来源:7号台新闻) skynews: 山火继续在新州蔓延,两间房子被烧毁 新州消防局证实,两间在新州南部靠近 Bega地区的房子被山火吞没。 目前在新州共有79处山火处于失控状态。 另外19间房子也被大火烧到受


2020年4月末尾,莫里森总理颁布发表了对受疫情影响的商用物业租金减免方法(Mandatory Code of Conduct)并立法。

新州的第一波租金减免从4月24号末尾实行,估计于9月24日完毕。

5个月过去了,新州毕竟看到了0增长的曙光。

疫情虽有减缓,但对经济和中小企业的冲击还没有完全减退。

Service NSW的法务专家表示,对商业物业租客的逼迫租金豁免或延期曾经延续到12月31日。

我们先来回忆一下租金豁免和延期的详细内容:

1. 租客满足营业额测试

· 年营业额不超越$5000万澳元

· 契合Job Keeper资历

· 营业额下滑在30%或以上

2. 租金豁免和延期的比例需求同等于营业额下滑的比例。

即:假如租客满足营业额测试,降落幅度为40%, 在业主和租客单方没有其他租金减免合约的状况下,业主需求提供应租客20%的租金豁免和20%的租金延期支付。

3. 延期支付的租金在剩余的租期(最少24个月)内分期支付,如租约剩余缺少24个月,业主需求允许租客延伸租约。

4. 暂停商业租约年递增

5. 为租客提供了租金减免的业主可以获得最高25%的土地税优惠,并可以要求延期支付。

业主需求将获得的税费优惠按比例给到租客。

6. 业主不能以租客不交租金为由摈除租客。

更多细节请参考:https://business.gov.au/Risk-management/Emergency-management/Coronavirus-information-and-support-for-business/Relief-for-commercial-tenancies

租金豁免和延期政策对业主的影响

这是百年来第一次政府立法对租约进行限制和改动,目的在于让遭到疫情冲击的中小企业免于破产,但同时这一租金豁免方法的实行让很多业主的经济状态遭到了非常大的影响,少则支出添加,多则濒临破产。

比如说我们有夫妻单方都就职于Virgin Australia的业主,先生是飞行员,女士是空乘,全部得到了义务和支出。

他们持有的商用投资物业租给了一个健身中心,疫情当前逼迫封锁了3个月,4-6月租客的营业额为0,50%租金被免除,50%租金延期支付,租客只可以支付Outgoings。

这套物业的资金链断裂了,业主不能不向银行要求了推延还贷,经济状态危如累卵。

租金豁免和延期对租客的影响

租客是现行政策的“受益方”,关于一些生意来说,租金减免是一根救命稻草,但对一些除了租金之外,还有很多固定开销的生意来说,租金减免政策能够只是在苦药外面包了一层糖衣。

即使租金开销少了,还是有力支持往常运营,租金减免只是把关门的工夫推延了几个月,但毕竟该来的还是会来的。

租金减免的现金流影响

我们就以一个完全按照现行租金减免方法实行的意见下北岸商用物业为例,复杂分析一下每月的租金交纳方法,详细的在分析一下减免政策对租客和业主的影响:

租约背景引见:

4-9月租金计算表

遵照法务专家和会计师的建议,业主按照租客提供的以下材料分析了营业额的改动状况:

  • JobKeeper 申领资历

  • 2019和2020年季度BAS Statements

  • 2019和2020年度P & L statements

  • 我们可以从中看出,虽然租客需求支付的租金按比例添加了很多,但同时负债也在一点点积累。

    很让人担忧的是在从9月份当前,租客不单单需求支付100%的租金,Outgoings,还要额外支付$281.68的还款。

    也就是说租客需求交比疫情之前更多的租金,能承受得了这份压力的人会有多少呢?

    很多租客都选择了只需租金豁免,或者提早末尾支付延期的租金,为的就是不在后疫情时期硬着陆。

    如何防止硬着陆?

    很多人担忧的成绩重要有两个,一个是在租金减免政策完毕后,租客是否是可以担当100%的租金加上额外的还款;别的一个就是业主能否回收延迟交纳的租金。

    从租客角度来说,在和业主沟通租金减免和支付延迟租金的方法时,需求保守、慎重地做出一个行之有效的预算,防止负债过量或者和房东夸下海口,但没法实行租金减免合约。

    没法实行租金减免合约关于租客来说,极能够会在疫情完毕后导致被房东摈除。

    关于业主来说,需求在物业经理、会计师和律师的协助下,仔细专业地审核租客提供的财务报表,辨别租客是否是契合要求并准确、公允地给出租金减免的额度。

    单方谈妥租金减免方法需求落在纸头,并由单方签字确认。

    关于一些将来可期的租客,可以斟酌适当放宽租金减免的额度,在力所能及的状况下给予更多帮助,渡过眼前久长的难关,以寻求越发长工夫的利益。

    转载出处链接:http://www.china2au.com/html/aozhouxinwen/20201003/703016.html