最近，有很多朋友给我留言， 问：我现在是否应该把手里的房子卖掉，再换好一点的？
多少都要亏一点走，心里实在是很忐忑。
今年受疫情的影响，我相信无论是澳洲本地的还是在海外的朋友，都持有一些表现不是很好的物业。
因为持有的太吃力，或者有些地方急需用钱，都有一些把物业卖掉的想法。
诸如：该不该卖房？还有我的这套房子可以卖到多少钱？的这类问题，本不是我们买家中介回答的范畴。
除了建议您找一家当地专业的卖家中介咨询， 根据过去卖二手房的经验，我今天给大家分析下：
如果买家有一天成为了卖家，咱们可能面临哪些卖房的成本？
以澳币100万的房子为例。
1
印花税 stamp duty
如果您是本地买家，大概税率4%左右算，那么就是4万澳币左右。
如果您是海外买家，还有额外的8%海外买家附加印花税，那么大约是12万澳币。
2
卖房的广告费 marketing
如果您雇佣一家本地的卖家中介，尤其西人连锁大品牌的，以下的广告成本都是不可避免的：
拍照，户型图，房源简介，印刷 brochures, 两大主力卖房网站Domain和Realestate的广告，中介公司网站广告，行政费，拍卖师费（如果要拍卖）等。
通常是5000-8000澳币不等。
如果是中高端物业，需要用到的广告宣传更多，包括 signborad, 报纸，媒体等, 花费1-2万澳币以上都是常事。这里就不展开说了。
3
中介费 commission
悉尼卖家中介行业的标准收费是房价的2.2% include GST。
但是为了争取更多的房源，每家中介的收费标准不统一，平均1.5% - 1.8% 的收费也是很多中介愿意接受的。
以100万澳币房价，行业标准2.2%收费来算，中介费是 $22,000。
4
美化物业的杂费等
大家卖房的时候，都希望吸引到更多的买家去看，卖的价格越高越好，最好还能卖的更快一点。
通常，卖家中介会建议，尤其是一些被租客糟蹋了房子conditon 的投资物业。
在上广告之前，要稍微翻新整理一下房子，再做一个styling.
就算不做大的翻新，只是简单刷个墙面的油漆，换下地板地毯之类，或者厨房和卫浴的电器设备等更换好一点。
这部分简单收拾下，也差不多要个1万澳币。
租家具做styling ， 100万澳币左右的物业，差不多也有个3000-5000澳币的费用。
5
律师费
1000-2000澳币不等。
以上这些都是基本的一个卖房成本，不算每年房贷利息和养房的杂费成本。
如果您买入了一套100万澳币的房子，七七八八加起来，卖房的成本少说开支7-8万澳币不等。
换言之，100万的房子，在出售的时候，你基本上要卖到110万左右，才能算得上一个基本的收支平衡。
所以，我们反着来思考下。
当我们卖房的时候，styling的钱也花了，租客也请走了，房子的广告也放了。
可是过了好几周... ...连个出价的都没有。或者，中介说买家不够，上不了拍场，广告上的 auction 改成了 for sale .
建议价一降再降，每周的开放时间不再是2次，而是改成了 contact agent, 你的卖家中介也不再那么热情，把时间精力放到那些更容易被消化的物业。
最后中介反馈您，买家说：比你房子的楼层更高，朝向更好的一套才卖了105万，那你的要110万是肯定不行的。咱们要不要降点？
作为这样的卖家，不但要承受每周空租的贷款压力，还要承受在市场上呆久了之后，买家的不断压价。
这时再来后悔，为什么这个结果，跟当初买房的时候想象的不一样。
这可能说明你当初买房时候的理论和逻辑是经不起推敲的。
总结
我们代替不了任何一位客户和朋友该不该亏本卖房的决定。但是我们希望，未来的某一天，当我们的客户卖房的时候， 唯一的烦恼是：
不知道该卖给哪位买家好？
算了，上拍场吧。
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