澳洲承受还是放弃: 炸裂的澳洲房事


在澳大利亚


3月22日周一早晨,翻身看到的第一篇文章是澳洲著名财经分析师--艾伦·科勒(Alan Kohler)在《the news daily 》撰写的“再次炸裂的楼市”(the housing market is plording again) 的文章。这是在刚刚过去的周六,恐怖的暴风雨下,悉尼清盘率达到90%的恐怖记录后,科勒先生即时发表的观点。科勒是我最佩服的澳洲财经观察家之一,他理论卓越,曾在《澳大利亚金融评论》与《The Age》媒体做专栏作家,他还经常作为主持人出现在ABC频道的财经新闻中。更不得了他还是个“实干家”,2012年他把自己创建的商业新闻和评论网站以3000万澳元的价格卖给了默多克的新闻集团(News Corp),卖了后再拿薪水, 科勒继续担任总编辑。科勒的文章从周六下午墨尔本的豪宅区Brighton开始,坐标10 Chelsea Street大街上,那里正在发生一场重大的房产拍卖事件。这是一间漂亮的两居室装饰艺术风格的房子,在美丽的墨尔本阳光明媚的日子里进行拍卖。周边挤满了很多人,显然这将是一场充满活力的拍卖会,但是很快,即使拍卖人也为之震惊了。当中介大声喊出“ 210万”,并要求谁要出价吗?15分钟后,307.5万澳元的价格迅速地卖给了一家开发商,比底价高出近50%。科勒紧接着讲到了悉尼的故事,狂风暴雨下,90%的清盘率,这可能是澳大利亚有史以来最高的清盘率,而且绝对是雨中的最高记录。他的文中描绘了沃克吕兹(Vaucluse)悬崖顶上的一块土地,以 750万元的价格售出,也比500万元的底价高出50%。炸裂的公寓拍卖科勒压轴故事提到了本周刷屏记录的拍卖--邦迪海滩一套公寓以2010万的价格售出,它成为澳大利亚有史以来在拍场中售出的最贵公寓。这套公寓上一次易主是在2016年,当时的成交价为980万澳元。这套可以俯瞰Bondi Beach的四卧四卫顶层公寓,起拍价为1450万澳元,而买家指导价在1300万至1500万澳元之间。在拍卖落锤前,共计有65次出价,一位现场参与的竞拍者直言“心脏受不了”。拍卖师事后高兴地说。“对于公寓来说,这是一个惊人的结果,这是一套世界水准的公寓,也是世界级的成交结果。”当然这也是一个“炸裂”的地产新闻,相信关于它拍卖的各种传言以及买家卖家的背景消息很快会传遍世界各大媒体。科勒先生的“遭遇”与惊讶一样发生在我身上。整个周六,我都在悉尼的恐怖天气中注视着楼市的一举一动,晚间,当朋友把北邦迪那套过2000万公寓成交视频发给我, “楼市炸裂”四个字就炸在我面前。周六也陪同一位年轻的朋友Adam去竞标一套两居室的公寓, 对他而言独立屋是暂时无法承受之痛。还好这栋公寓看着是完美的,四层高,没有澳洲高层公寓看着那么吓人,那是一个深褐色砖房街区,建筑年代可以追溯到1960年代末期。房间里满是人,目测估计有近30人来投标, 大家都默不作声,低着头各打内心的算盘。公寓的外面下着瓢泼大雨,越显气氛凝重而紧张。问Adam 心里底价,他告诉我,比建议的价格高出5万可以接受。出价从70万澳元开始,很快到了85万。Adam 已经放弃了,他没有举一次手,眼神里充满的是无奈甚至有些惊恐。归家的路显得太漫长, 魔幻的世界加上更加魔幻的楼市, 每个周六就是一场暴虐的战场, 卖家偷偷的笑, 买家们像争抢食物的狮子。晚间,给房产媒体写专栏文章,标题草拟时是“暴雨无法阻挡悉房市的新高,清盘率90%,供应量剧升到856套,中介坦言生平未见之地产热潮”。编辑开玩笑说,“新高”无法确切表达意思。我改成了上图中的“疯狂”二字。不是标题党, 这个楼市比疯狂还要狂热,60年未见之风暴没有阻挡住澳洲人杀向房市的脚步。鼓励住宅投机的国家卖家的愉悦感和购买者的沮丧情绪正在全澳洲迅速扩散,但澳洲政客们可能对沮丧的购买者只是感到同情,他们真正的同情或许在于:“房价上涨的人多于下跌的人。”澳洲是西方世界上少数几个鼓励住宅投机活动的国家之一,这意味着住房市场会不断经历了繁荣与萧条的周期。中国政府都曾喊过“房子是来住的”。房子要能确保所有人能负担得起,是政府的责任,实际上,它可能比公用事业更重要,因为没有房子,我们就不需要电力和天然气。但是在澳洲不同,国家“积极”鼓励房地产投机活动:税收相当优惠,而且如果居住在其中而不是出租,则根本无需缴纳资本收益税。负扣税这项土澳独有的发明就是让你来“投机”的。以美国为例,即使是自住房,大部分州每年的房屋税足以阻止你的买房梦,更何况租金相当“便宜”,欧洲也类似,持有住房的成本太高。今年澳洲政府为了刺激楼市 -- 这可能是唯一能刺激起来的行业,绝对是“耗费苦心”, 发明了更多的东西让你可以冲入楼市:一系列的政府“赠送”、印花税减免等,一大批首次购房者已经杀入市场。对投资者来说,他们都以有史以来的最低利率, 不顾一切进入这场没有回头路的赌场。现在的现金利率为0.1%,而储备银行行长菲利普·洛威(Philip Lowe)告诉我们,到2024年,利率仍将可能下降。银行间的房屋贷款竞争正达到高潮。刚刚过去的几天,西太平洋银行宣布了两年期固定利率抵押贷款的最低利率1.79%。6年前,澳洲为了缓解住房市场的繁荣,审慎监管局(APRA)引入了所谓的“宏观审慎控制”,主要包括对向投资者的贷款施加限制,停止只付利息的贷款,增加存款和提高利率等,银行必须使用它来测试还款能力。现在呢,一切皆有可能。APRA在政府这波节奏中,已经改变了想法。房价又回到了2016年的历史新高,APRA或许将是放开管制。澳洲以前的房地产繁荣全都与投资者有关,是市场主导的投资行为。今年全变了,情形更为复杂, 主流经济学家长期信赖的“市场是一只看不见的手”价值观, 或许已经分崩离析,“开闸放水,谁放的猛,谁是英雄”。近30年,澳大利亚一直是西方国家中,住房承受能力最差的国家之一,悉尼与墨尔本长期位居最难承受房价排行世界Top10。这场赌局把澳洲带向何方,现在看来远远未到尽头。广东人喜欢一句话“只见新人笑,不见旧人哭”。楼价炸裂,投资者、富人、有房一族以及政府都是获胜的一方,是笑着的新人。但,大批刚需人群被挡在市场外面,就像周六买房的Adam 。贫富差距越来越大,无家可归人士越来越多, 当然国家有福利, 但,哭泣的内心何人能知呢?未来某一年,加息是可能的,政府这张巨大的手能控制住吗?很难,而且,现在放水的头目们,届时已经荣归故里, 享受当年拯救“澳洲经济”的荣光。结语下个周六呢?不知Adam为代表的刚需购房者们,还有战斗力去看房否,还有子弹参与这场炸裂的楼市否?但我知道,一大批狮子般的投资者正在路上, 杀向澳洲“前无古人、后无来者” 

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