澳洲在澳洲做地产投资,如何少交土地税?

在澳大利亚


首先,我们要知道什么是土地税?

土地税,是对土地所有者征收的一种税,每年征缴一次。在每年的12月31日或6月30日(不同的州规定不同)所持有投资用土地的总价值进行核算缴税,无论土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税务局(State Revenue Office),个人的自住用地和农业用地等,土地税在各个州是被豁免的。

有些州土地税是以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。

笔者所在的NSW(新南威尔士州)在每年一月给土地所有者寄送土地税单,税单上列明了你所有房产的土地价值, 并列出了你本年度该缴纳的土地税金额。如果你拥有的house特别多,这将是一张很大的账单。

土地税税款主要用于当地的教育、健康和法律和秩序等公共服务等。

土地税缴纳范围

自住房不属于土地税的缴纳范围,但如果在澳洲拥有以下房产,则需要缴纳土地税:

1、投资性房地产,包括住宅和出租房产

2、商务用房,包括商铺、办公室、工厂等

3、度假房

4、未开发的空地

土地税的计算方法

土地所得税由纳税人所在州或领地的政府单独计算,各州纳税门槛和条件不同,以持有人6月30日(或12月31日)在本州内拥有的累计土地面积为基础,并根据估价师确定的土地价值计算。

若土地位于不同州,只按照该州内的土地累加计算。 

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四种少交土地税的方法

第一,将土地价值最高的house作为自住房,这是一个最简便无成本的省税方法。

第二,分散投资到各个州。如果你所拥有的房屋和土地位于不同的州,且都没有超过该州的起征点,那么将不用缴纳土地税。 

第三,购买公寓不买house

公寓和house相比,具有较低的土地价值,所以公寓的土地税比房子的土地税要低很多。所以购买公寓相对来说比购买house可以减低土地税。但有朋友说,大部分公寓资本增值不太好,那是另外一个话题。

购买公寓要支付其他的费用,甚至这些费用比潜在的土地税更高,所以要分析购买公寓是不是一个好的投资决定。 

第四,用不同的法律主体购买土地

投资者可以选择使用多个不同的法律主体来购买土地。例如个人,公司,信托,SMSF(自管养老金)等,每一个法律主体单独缴纳土地税。 

虽然这个方法看起来好像挺不错,不过设立和拥有一个公司,SMSF和家庭信托基金的相关费用也是很高的,甚至比缴纳土地税更高,不要因小失大。

在此声明,本人非会计师,以上只是知识分享,最后的决定意见请以您会计师提供的为准。

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Kevin 王老师介绍,凯文地产学院校长,太平绅士,NSW持牌买家代理,微信:kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产,每两年左右买入一套物业,在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验,主讲《如何寻找最佳deal》,《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。

本文仅代表作者观点,投资有风险,请大家谨慎投资。


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