澳洲澳华人夫妇房产被强占:在海外买房,却被“合

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身在中国的柳先生震惊地发现,自己在澳大利亚的房子,被人抢了!

今年7月份,他才发现,有位陌生人进入他位于墨尔本Hawthorn East的房屋,并换锁入住了好几个月,大有据这栋房子为己有的架势。

Hawthorn East位于墨尔本中央商务区以东7公里处,算是澳大利亚的豪宅区,房价中值超过200万澳元,接近900万人民币。

住在这样的豪宅区,柳先生一直奉公守法,按时缴纳房产税。他做梦也没想到还会发生房子被人强占的事。


红瓦顶的房子,就是柳先生一家的。图源:7NEWS

2019年底,柳先生与家人飞回上海探亲,随后由于新冠疫情暴发便一直身处中国未归。

“(2021年)7月23日,我朋友晚上路过我家门口,看到里面灯亮着,还以为我们回到澳大利亚了。”接受澳大利亚媒体采访时,柳先生说,在与友人通话中得知这一情况后,他的第一反应是,房子里是不是进小偷了。

次日,柳先生的朋友报警。

警方赶到时,闯入者还在。了解情况后,警察竟然认为,闯入者是合法的,自己无法驱逐此人。

这位陌生的闯入者,还在房屋前门贴出告示,声称根据澳大利亚法律,自己拥有在房屋内居住的合法权利,其他人未经其许可进入该房屋将被追究法律责任。告示中显示日期为2021年1月20日。

柳先生彻底懵了。自己的房子,就这样被一个陌生人抢去,警察还不管。

这,是强盗逻辑吗?


闯入者的声明。

合法“抢”房子,怎么做到的?

身在中国国内,很多事情无法亲自处理,柳先生只能寻求法律帮助。

毕竟澳大利亚是法治国家,对方号称依法“抢”房子,柳先生打算依法抢回来。

律师黄记辉开始代理此案,听说了来龙去脉后,也觉得此事有蹊跷。

“我们的高级合伙人Tony Carbone从业35年,也是第一次听到这么离奇的案子。”黄记辉说,“这是一起‘逆权侵占’(Adverse Possession)的案件。之前一些侵占者的案子都是非法入住房东屋子后,房东发信令其离开便解决了,没想到在柳先生住宅里升级到这么复杂的情况。”

警方则表示,“没有法院的命令,他们不能做任何事情”。


这座价值数百万美元的豪宅,被侵占后,变得垃圾遍地。图源:7NEWS

什么是“逆权侵占”,为什么在资本主义国家里会发生这种合法占有他人房产的事情呢?

“逆权侵占”是一个起源于普通法系国家的概念,指非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后,可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。

这条法律的背后逻辑很简单,就是鼓励社会不要浪费资源,即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行使它,这也符合衡平法的基本原则之一:即公平有助于警醒者,而非怠惰者 (Equity aids the vigilant, not the indolent)。

“逆权侵占”这个概念最早可在“汉谟拉比法典”中找到。大约公元前2000年左右,巴比伦王朝第六任国王汉谟拉比编纂了该法典。法典中有282条规则,其中3条规则涉及逆权占有的概念。

第3条规定,如果一个人离开自己的房子、花园和田地,其他人是可以占有的。

这个观念被现代社会继承了下来。

英国法律中最早出现“逆权侵占”内容是在1275年的威斯敏斯特规约中,根据该规约,业主可以采取有限的收回土地行动。而1639年的《时效法》规定,业主如果离开房产20年,就逆权侵占成立。

目前,美国、英国、法国、德国、匈牙利、西班牙、丹麦、波兰、澳大利亚、新西兰、印度等世界上大多数现代法律体系都承认“逆权侵占”的概念。要素大都相似,但时效期限因国家而异,甚至在一个国家内也不同。

以澳大利亚为例,各州的法律对于“逆权侵占”时限要求各不相同。比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年,新南威尔士州、昆州、塔州、西澳只需要12年,而北领地和首都地区则是完全禁止的。

可不要以为,施行“逆权侵占”的国家,就是把业产权利当儿戏。各国其实都有严格规定。

再以澳大利亚为例,“逆权侵占”要求土地占有人对该土地的使用是真实、公开并且排他的;而且,法律还规定,这种侵占必须是持续进行的,不能是秘密占有或者通过强制手段实现。

除此之外,澳大利亚法律要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要维护,包括修建围墙、维护花园、支付土地相关费用等等。

一旦以上条件满足并且持续超过法定时间,土地占有人就可以通过法庭摇身一变成为土地的合法主人。

心大的业主:遗忘房子20年

即使条件苛刻,但在地广人稀的澳大利亚,“逆权侵占”的案件也时有发生。

2016年6月,悉尼就发生了起轰动一时的“逆权侵占”案件,受害者同样是华裔。

这起纠纷的核心是一栋位于悉尼内城区维多利亚时代风格的排屋。鸠占鹊巢的年轻男子名为安德鲁·詹姆斯(Andrew James),有人看到他进出这栋位于伊丽莎白大街的空屋。


房子一角,还有后院。它确实有点破旧了,不过,他的邻居说,当时还值个100万美元。图源:dailymail

这栋排屋原业主是中国出生的保罗·傅(Paul Fuh)。他在1991年买下房子,2007年回到中国后,整整九年再没有出现。詹姆斯显然认为,他可以成功地不花一分钱就占有这栋房子。

隔壁邻居威尔顿(Paul Wilton)首先发现了詹姆斯的举动,他以非法入侵的名义报警,却被告知只有业主才有权利起诉那个年轻人非法入侵。


房子与周围的环境。图源:dailymail

另一位邻居克纳普(Gerard Knapp)说,他担心这可能开创一个先例,使得很多空屋被侵占。悉尼有成千上万被外国投资者买下的房屋空置,这可能导致很多人真的做出“目无法纪”的行为。

9年无人打理,被侵占的排屋已经变得残破不堪了。

2008年,悉尼市府还因疏于管理房屋,将华裔业主保罗·傅告上法庭。由于他的缺席,法官勒令市府进行紧急维修并且支付诉讼费用,共计3.5万余澳元。

针对这次房屋被侵占的事情,法官还是对詹姆斯下达了驱逐令。

法官在判决书上写道,除非原业主知道詹姆斯准备占有自己的房子,否则“逆权侵占”不成立,属于盗窃。

但因为华裔屋主拖欠维修费超过五年,这栋排屋被悉尼市政府拍卖。

最近比较出名的“逆权侵占”也发生在悉尼,结果刚刚相反。

2020年,悉尼一个房产开发商格特斯(Gertos)通过“逆权侵占”成功获得了一套房屋的所有权。

这栋古老的房子位于悉尼内西区的阿什伯里阿什伯里(Ashbury),已有几十年的历史。房主名为多尼(Henry Thompson Downie),他此前和全家人一起生活在这里。

后来,房子里逐渐出现一些白蚁,而且到了难以忍受的地步。

或许就是白蚁的原因,多尼最终选择搬离了这里。在随后的40多年中,他们将这栋房屋出租给其他人,但没有花大力气修缮维护。

最神奇的是,这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌,起初那些肆虐的白蚁反而都不见了。在这40多年中,没人租的时候,多尼的亲属就任由其空置。

1998年,一位房地产开发商戈托斯(Bill Gertos)拜访客户时注意到了这栋房子。他观察一段时间后,确信这里真没人。据他说,他走近房子时,发觉前后门都没锁,门栓也掉了。

实际情况是,这栋房屋最后一个房客去世了,业主多尼的亲属没有维修破旧的房子。于是,1998年,戈托斯擅自闯入进来,大摇大摆鸠占鹊巢,充当起了房屋的主人。

他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换门锁,还直接将房子租给其他不明就里的租客。

戈托斯花了约3.5万澳元修理这栋房子,2014年又花了10.8万澳元进一步翻新。

而在这么长的时间里,原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子——目前这栋房子估值在170万澳元左右(约合人民币776万元)。

这些家属的心,是有多大……

2017年,一切准备就绪的戈托斯依据澳大利亚《房地产法》(Real Property Act)正式向法院申请成为土地所有者。

法院这才注意到,这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主多尼的亲属:有人占用了你们的房子20年,现在我们要正式把这栋房子连同土地一起送给他了。

多尼的亲属得知消息后立即表达了抗议,但法院最终表示:根据澳大利亚“逆权侵占”的规定,戈托斯有足够证据表明他投资维修了房子,付了税并收取了房客的租金,因此这块土地和房子现在都是他的了。

而且,法院还要求原房主的女儿和外孙承担戈托斯的法庭费用。


房子俯拍图,好大一块地。图源:Mint Property Agents

对于这个受到媒体高度关注的判决,澳大利亚最高法院大法官罗文·达克(Rowan Darke)面对外界质疑时是这样解释的:“我很确信,自从1998年之后,戈托斯在事实上拥有这块土地,并开始筹划获得这块土地的所有权。实际上,戈托斯也成功接管了土地的实际保管权,排除了其他可能,他已经成为这块地的主人。”

中国人,71亿澳元的房子要当心

除了澳大利亚,美国也发生过“逆权侵占”的案件,而且是在寸土寸金的加州湾区——这里房价的中位价,都超过100万美元。

2008年,史蒂文·德卡普里奥 (Steven DeCaprio) 就搬进了这里的一栋房子,并最终合法侵占成功:“我简直不敢相信自己确实拥有了这套房子。”

德卡普里奥利用了加州历史悠久的“逆权侵占”条款:擅自占地者在居住和照顾废弃房屋五年后,并按期支付房产税,就可以向法庭提交申请,成为房子的合法主人。

湾区虽然房地产火爆,但总能找到空房子。比如在湾区治安糟糕的奥克兰,就散布着一些空房子。2018年11月,备受争议的Moms 4 Housing组织就未经许可,让几名无家可归的妇女搬进奥克兰一所空房子,并在房东试图驱逐她们时,利用逆权侵占反诉。

Moms 4 Housing是奥克兰的一个妇女组织,专门鼓励人们侵占长期被废弃的房屋。


Moms 4 Housing成员。看起来,还挺酷的。图源:Bay Area News Group

该组织的发起人尼达·比 (Needa Bee) 称,早在Moms 4 Housing出现前,很多家庭就已经悄悄占据了奥克兰各地的空置房屋。比说,她正在与七户占据空置房屋中的家庭合作上诉,其中一些家庭已经在同一所房子里呆了一年。

Moms 4 Housing的成员并没有试图遵循五年的要求来申请合法所有权。相反,她们对房子的高调占领是用来来传递一个政治信息:每个人都有住房的权利。

房东的代理律师托德·罗斯巴德 (Todd Rothbard) 称,Moms 4 Housing住房运动“纯粹无法无天”。


Moms 4 Housing成员。图源:Bay Area News Group

在中国香港地区,由于也是以普通法为基础,自然也存在“逆权侵占”的可能。

2010年,一位林姓女租客要求“逆权侵占”香港土瓜湾一个单位的业权,获胜诉。法官认为,业主失去联络已26年,租客尽力寻找不果,依法判单位给她。  

2006年,一位黄姓市民声称已占用土地超20年,要求“逆权侵占”大埔一幅12万平方呎农地,业主为恒基地产附属公司,终审法院判黄市民胜诉。

回到本文开头提到的柳先生,他最终还是夺回了自己的房子。

柳先生的法律代表向法院申请到驱逐令,并与当地警方协商后,终于在8月中下旬得以让房屋物归原主。

“出了十多个警察,破门,把里面的人强行驱逐。” 柳先生补充道:“但房子已经惨不忍睹。里边有很多非法侵占者留下的衣物,吃的东西、垃圾也都没扔,很脏很乱,其中一个浴室的墙体还被破坏了。”

而且,对方不止没珍惜房子,还对屋里的财务下手了。

柳先生说,自己曾从中国带了很多瓷器到澳大利亚,连同屋子里的金银饰品、昂贵的装饰品等,都被入侵者拿走了。几乎没给他留下任何昂贵的东西。“最可怕的是冰箱也拿走了。买冰箱的时候,(因体积大)拆了窗(才)拿进去,也不知道他(怎么搬走的)。”

能否通过法律手段、向侵占者寻求赔偿?柳先生目前还不得而知,这需取决于警方的调查结果。

最近几年,部分越来越有钱中国人热衷海外买房。单是澳大利亚,据外商投资审核委员会披露的信息,2019 - 2020财年,中国人就花了71.1亿澳元去买房。

很多人买了房子,并不是为了自己居住。而是像他们在国内买房一样,当成投资工具。自己留在国内,等待国外房子升值。

柳先生的遭遇,也给其他人提出了警醒:如果房子长期没人居住,还是存在一定风险,说不定什么时候你的房产就被“逆权侵占”了。

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