澳洲悉尼的南和北3: 上北大宅

在澳大利亚


老读者看到这个题目后,想必都能猜到文章接下来会讲什么。我在2018年1月份写了这个系列的第一篇文章,整篇文章先从个人生活经历,然后谈历史,最后引经据典的阐明了一个观点----悉尼以Parramatta河为分界线,南北两边的房产价格差异会越来越大(东区市区除外)。文章传送门

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如今一晃3年过去了,写那篇文章的记忆仿佛还如昨日,但南北两边的房价已经不可同日而语。无论是Chatswood 以北的上北区域,或者是以Ryde为中心的中北区域,还是以Castle hill为首的西北区域,整体的价格涨幅是这波行情妥妥的大赢家。而Parramatta河以南的区域,除东区以外,价格似乎并没有太大的起伏,整体非常的疲软。

北强南弱的背后其实代表的是时代的变迁和人们价值观的的转变,我们可以透过一个案例去理解这种变化----我们华人所酷爱的大宅。

2017年以前澳洲的华人地产圈的主题可以用两个字来描述----公寓。刚来澳洲的新移民在“买的越多越好,财富自由”的口号下,无论是自住或投资都在买公寓。而澳洲老移民无论全职或兼职都去了地产公司去卖公寓,澳洲本地人土著则都去了工地给华人建公寓。人人都想买5套房,那个场景好不热闹。

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可惜天下没有不散之筵席,市场终究要退潮的。贷款收紧,海外人士不能买房,印花税翻倍,大楼质量出问题,一个个预先埋伏好的雷,都在这几年一起炸锅。市场冷淡到一个程度,让你根本无法想象它曾经是如此辉煌过。

这个时候当年那群开发公寓的开发商,有的放低身段,干脆就去转型做builder,连给人装修房子的活都接。活干着干着就发现,其实虽然公寓不行了,但买House的人依然很多,尤其是孩子到了上学的年龄,这些家庭必须去买有好的公立或私立校区的学区房,这个需求是刚需,跟市场好坏关系不大。所以他们开始提前去一些学区,买入旧house准备未来推倒重建。

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后续的事不用我说您也知道了,那些推倒重建的豪宅售出了天价,每套豪宅的平均利润在200万一点也不夸张,这些故事成了人们茶余饭后议论的话题。一时间悉尼上北地产人气爆棚,不少人跃跃欲试也想复制一下成功。

但很少有人注意到,既然华人喜欢和热衷购买那种豪华气派,土地宽大平整非水景区的大宅,那为啥同样符合条件的悉尼南边之星Strathfield却鲜有在华人圈谈起?

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如果按当地的平均土地面积来计算, Strathfield 每户的平均土地面积在Parramatta河以南,市区20公里以内来评比是最大的。所以说在1975年时Stratfhefield 房价曾经是全悉尼最高的,是有一定的道理的。就像李宗盛那首歌曲唱的一样,没有人可以随随便便成功。

因为面积大,上北大宅独有的标识,如房屋后院自带的网球场+ 游泳池,这边不少房子也有。Pymble有个PLC女校,这在strathfiled附近也有缩写为PLC的知名女校。男校有三位一体文法学校。

除了这些,Strathfield还有上北没有的一些东西,最明显的就是交通。Strathfield的火车站是悉尼属一属二的大站,应该说是市区以外最方便的火车站,无论你去往悉尼哪个方向,30分钟左右都能到。而开车也是同样方便,东南西北四通八达,上北就不一样了,一旦过了mona vale以北,再想往市区开是非常堵的。

早期很多有钱的老移民安居置业就是在Strathfield

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所以在2013年, Strathfield的中价位和Lindfield, Roseville大致相等,比上北的Pymble, Turramurra, Roseville chase和East Killara都要贵。中北地带的Putney和Tennyson Point价格也远不如当时的strathfield。

可是如今有的区已经和Strathfield拉开了距离,出现了价格的反超,如lindfield。有的区彼此的中价位已经无限接近,和Strathfield平起平坐,如Pymble。

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从逻辑和传统的地产投资学术论来说,除非有水景,理应离市区越近的大地越值钱,但现实中道理却没按这个走,这背后的原因我们可以仔细分析。

第一点是区域性的中心兴起,不是上北越来越流行了,而是Chatswood作为一个商业中心的功能越来越完善了。

曾几何时在华人圈混,无论是想骗钱还是做生意,市区或者唐人街必须有办公室,如今疫情过后的德信大厦,除了几个中医诊所,整个大楼都空了。而做chatswood办公室租赁的中介告诉我,小办公室依然一位难求。

这个世界已经不是只有市区才能看华语电影,才能吃中餐馆,才能去网吧,才能找到刷盘子搬货的工作,才能见讲国语的会计和移民代理。离市区近已经变成了一句空话,很多华人在疫情前就很久不去市区了。

我们和上一辈的华人处境已经大大不同,这其实对澳洲本地人也是一样的。

第二点说就要说到区域的不同。

不知道大家有没有注意到一点,上北卖的价格比较高,卖的比较好的大宅普遍是走这种古典风,法式豪宅的路线。

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而Strathfield的大宅多以现代风为主,这背后的原因并不是住Strathfield的人都喜欢现代风的住宅,而是法式豪宅讲究均匀对称的美,房子必须要宽才行,最起码要20平米以上起步,而Strathfield大部分的地都是15左右。

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最后只能做地下车库,来缓解宽度的不足,但看起来还是别扭。而上北20米前宽的宅子比比皆是,所以自然古典风大宅会多一些,而墨尔本比悉尼前宽20的地更多,自然法式豪宅是当地主打产品。

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例如这套法式大宅就建在24平米宽的大地上。

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国人这几年的审美观点出现了急速的变化,已经从物质越来越上到精神的层面。中国也走过一穷二白的岁月,人们对逼格越来越重视。连网上的段子也从我请你吃麻辣烫,睡了你好几次,变成了大家一起约素炮,只聊天不做啥事。在这种大环境下,房地产也只能与时俱进。

第三点科技与职业。

华人做自由职业的越来越多,而这个时代本身就是一个个体为王的时代,给人们的选择越来越多。你有本事就不需要早九晚五的每天去公司打卡,你可以足不出户就完成一切你想完成的工作。微信,zoom,亚马逊改变了商业的游戏规则,你的家就可以成为你的办公室。

所以和专家预测的正好相反,人们是出现了晚婚和少子化,但却没有引发对空间需求的下降,反而人们希望自己住的房子更大,这样可以兼容工作和生活,让两者互不干扰。

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从这样来看Parramatta河以北更具有吸引力。根据查房大数据,Strathfield的土地面积中位置能达到将近700平方米,这个面积在河的南边可以称王称霸了,但比起上北,甚至西北,这个面积刚到及格线,Parramatta河600平以上的地比比皆是。

所以造成了Parramatta河南北两边一个非常大的差异,那就是在“河南”平均土地面积大的区域普遍是好区如Strathfield,Oatley, bellevue hill和vaucluse,而土地平均面积小的区普遍是差区(市区附近排屋区除外),如Granville, campsie, Leppington之类的,平均400平不到。

而在“河北”,很多小地区域是顶级好区,如Manly, fairlight, freshwater等。

总结:

悉尼南北房价的差异扩大化,不如说是贫富差距的扩大化,而这波疫情加重了这种趋势。就像美国一样,富人住在偏远的郊区,而穷人只能住在商场和火车站近的地方。富人因为掌握先进生产力的人早就脱离了时间,空间和地点约束,脱离了六道轮回。他们可以自由的在家里,或移动到自己选择的地方,完成所有的工作,获取大量的财富。而这种现代生产力带来的便利并不是每个人都可以充分享受到或得到的。

这种趋势下不代表离市区近的房子就不值钱了,大家现在都跑去风景宜人的地方去买个大宅来投资或住就行了。

要知道直到今天纽约市区附近曼哈顿附近的公寓依然可以卖到天价,但这种趋势持续发展下会带来地段的固化,举例来说人们未来买Newtown,离市区近作为购买的理由权重会越来越少,而是被当地的风土人情所吸引,一个去区域本身的护城河,交通比例会下降,而本身的lifestyle的反而越来越重要,你要审视这个区域本身的配套是否不可复制。

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这就造成了一个问题,很多区域没法绅士化了。例如很多人会感叹Lakemba离市区才15公里,房价这么便宜未来会不会大涨啊。如果去CBD上班和购物是一种刚需,那所有离市区10公里,甚至15公里的区域都会反身变好区,但是在去中心化的今天,这就不一定了。

科技改变着人类的生活方式,而人类生活方式又决定了人们居住的选择,能看到未来的人,才能取得最大的回报。麦觉里投行的口号Forward thinking,说出了投资布局的真谛。


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