澳洲又有人开始唱衰澳洲房地产?回顾几年前的25年趋

在澳大利亚




下图为Corelogic于2018年撰写的房地产市场分析报告的封面。今天带大家一起来考古,看看当年的预测哪些正确,哪些又与5年后的实际情况产生了偏差。

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我们首先为大家回顾2018年Corelogic报告中的关键词:

2018年 4大关键词房价过去25年,别墅房价共计增值412%预测2043年,中位价将达到290万置业者投资者成为房产市场主力军贷款可负担性降低,但低利率水平持续。

Corelogic在2018年通过4个方面,为房产市场做出了判断与预测。把时间放至今天,我们来看看上述关键词,在2022年他们的表现又如何?

2018 vs 2022别墅房价

Corelogic在2018年回顾了自1993年以来,过去25年的澳大利亚房价。有趣的是,1993年的公寓价格居然高于别墅价格。

而1993年98%的房屋买卖价格低于40万澳币,而仅有0.2%的物业售价超过一百万。而现在墨尔本近一半的核心小区,房价中位价已经超过百万。

2018年 25年-平均年增值6.8%:

自1993-2018年,澳洲全国独立屋价格总涨幅达到412%,由$111,524上涨至$459,900。而公寓年平均增值为5.9%。

2022年 5年-平均增值4.75%:

在过去5年间,房价增值幅度远远落后2018年的预测水平。根据ABS最新数据,全国年平均增幅仅为4.75%

由此可以看到,虽然房价经历了2021年的疯狂,但近5年的房价增值的幅度依然落后长期平均水平。这表明,房价仍然拥有充足的上升动力。

2018 vs 2022增值预测

如果房价的增值,按照1993-2018年间6.8%的增值幅度持续上升,则全国的别墅中位价,将会在2043年达到约292万澳币,而公寓中位价则会上涨至约215万澳币。

很显然,虽然简单的复利计算无法体现房地产动态变化的过程,但25年的超长周期平均增值幅度却仍然可以让我们一窥未来。

2018年墨尔本增值超过全国:

自1993-2018年,墨尔本别墅平均年增值8.1%,将在2043年中位价达到约582万;而公寓年增值6.6%,将在2043年中位价达到约285万澳币。

2022年墨尔本百万小区猛增:

在2022年过去的12个月内,墨尔本的超过半数的房区已经步入百万俱乐部。东南外围区Ringwood、Frankston等一众房区均价均超过100万澳币。

在2018年,去预测别墅中位价达到500万澳币,这是多么的疯狂。但2018年对于中位价的预测,正在一步步成为现实。根据REA 2021年报道,超过半数的墨尔本小区中位价将在2022年进入百万俱乐部。

2018 vs 2022置业人群

2017-2018年,正是投资者参与房产市场的高峰时期。根据Corelogic的报告数据,近一半的房产购买是一种投资行为。而首次置业者,从1993年的绝对主力,地位反转,成为了市场的弱势存在。

但近几年,由于APRA贷款政策的变化,投资者在2018年后几乎被赶出市场。我们把目光回到2022年,首次置业与投资比例再度出现反转。

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2022年,随着可负担性的不断下降,我们将会看到更多投资者进入市场。但投资者与首次置业者往往在市场中存在此消彼长的竞争关系。新州以及维州势必将会在2022年出台更多帮助首次置业者的政策。

2018 vs 2022可负担性与贷款

2018年,APRA的贷款政策事实上将海外投资人拒之门外,海外投资人无法再从澳洲银行获取贷款。因此自2018年开始,首次置业者成为新房市场的主力军,占据绝对领先的地位。

而长期超低的银行贷款利率,促进了本地房产市场的繁荣。但这种情况在2022年继续出现反转。

利率实际利率将会开始上升

在享受了超长的低利率周期后,RBA极有可能在2022年提升基础利率。相比较2018年,2022年内,更多的首次置业者将会被“挤”出市场。

投资投资者重新进入市场

2018年-2021年,投资者几乎被排除在市场之外。而在2022年,不仅投资者占比开始反超首次置业者,而且根据REA报道,市场占比正在加速上升。

从可负担性方面考虑,由于房价的快速上升,首次置业者获取到正常、足额商业贷款的可能性将在2022年恶化。

而房产投资人则对可负担性的抵抗能力更强。同时随着边境开放,澳币持续走弱,空置率保持低位,Westpac资深经济学家Matthew Hassan表示:”首次置业者正在从房产大环境中被踢出...而投资者上升还远远没有达到顶峰。“

回顾过去25年,2022新房产关键词

预测房地产行业的变化,显然需要有Imagination,没有经济学家能够在2018年想象到超长期的利率周期,社会也无法预测COVID对房地产的影响。但在与2018年,以及1993-2018年长期环境的对比下,我们依然可以得到这些想象空间:

2022年的房产想象:

01、相较于过去近30年的历史,2022年过去5年的房价依然低于平均值。房价依旧存在较大上升空间;

02、2018年预测的房价中位价正在成为现实,2022年大量墨尔本小区将进入中位价百万俱乐部;

03、2022年,投资者将会取代首次置业者,在贷款,汇率,边境开放的支持下,重新成为市场的主力军;

04、2022年,可负担及贷款政策将会变化,虽然首次置业者将会被挤出市场,但政府预期会推出新扶持政策,进一步帮助澳洲人的置业梦。


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