在全球加息浪潮中，率先释放“鸽派声音”的澳大利亚央行（RBA）受到全球宏观经济学家的关注。
尽管12月6日加息25个基点，但澳洲联储在是否进一步加息的问题上软化了立场，增加了未来加息的可能性”的表述“不走既定路线”被业内解读为有可能成为第一个打破全球激进加息趋势的主要央行。
澳洲统计局数据显示，10月份消费者物价指数从上月的7.3%降至6.9%，远低于经济学家预测的7.6%。
在澳洲联储的“鸽派”表态和加息周期“坏消息就是好消息”的氛围下，彭博(Bloomberg)经济学家James McIntyre表示，澳洲联储12月加息可能是本轮加息的最后一次。
2020年之前，澳洲商业地产本受益于低利率环境，连续6年总回报率超过10%，全球领先；联交所（ASX）房地产板块一路高歌猛进，涨幅超过20%。
"澳大利亚房价每 7 到 10 年就会翻一番！"这样的“说辞”一直在澳洲房地产界流传。
但今年以来，随着加息后融资成本的大幅上升，房地产板块跌幅高达20.49 %，仅略好于科技板块。几乎在底部。
如果停止加息，长期高回报的澳洲房地产还有机会重回巅峰吗？
春江水暖鸭先知！今年9月底以来，澳洲多家上市房企出现强劲反弹。
截至12月9日，Vicinity (ASX: VCX)、Scentre Group (ASX: SCG)、Goodman Group (ASX: GMG)仅代表股价房地产股上涨约 15%。
与全球大部分股票市场的房地产公司直接上市不同，ASX Most其中以房地产投资信托基金 (REITs) 的形式存在。
相对于动辄百万的房子，REITs的投资门槛要低很多。俗称“众筹买房”，REITs主要投资于工业、办公、零售、综合等商业地产，大部分收益来自于租金，然后以分红的形式返还给投资者。
投资者最关心两大问题：现在是启动REITs的合适时机吗？澳洲最抢手的商业地产类型是什么？
零售物业：
高端消费和网购引领复苏，持续增长存疑
之前，疫情导致长期停业城中，澳洲商业地产子板块——零售地产“悲催”，如今随着被压抑的消费需求释放，正在加速复苏。
Vicinity是澳洲零售地产巨头，拥有Chadstone、DFO、Emporium等多家大型综合购物中心。
根据 2022-23 财年第一季度的财务报告，Vicinity 的租金回收率从去年的 91% 上升至 95%第 22 个财政年度。与此同时，由于租金减免减少，Vicinity 已将租赁利差从 22 财年的 -4.8% 降至 -0.4%。
Chadstone Mall
租金回收率大幅上升的背后，有两个有趣的现象：
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现象之一：当生活成本上涨，很多消费者节俭，Leading零售复苏原来是高端商品和非必需消费品，如服装和鞋类。
其中，Vicinity整个组合的零售营业额在2023财年第一季度比2019年增长了21.1%，而服装和鞋类的销售额增长了29.3%。
此外，2019年之后，奢侈品品类的消费增速一直保持在30%的年增长率。
巧合的是，Westfield各大购物中心的拥有者Scentre最新的季度报告也显示，时装、珠宝和鞋类是销售的“主力军”生长。
与2019年相比，今年前九个月珠宝专卖店销售额增幅最大，达到38.8%，其次是时尚专卖店，达到38.4% %。
现象二：网购风潮彻底改变了澳洲零售业，对零售地产产生了意想不到的积极影响。
网购影响实体店销售是常识，但由于澳洲“最后一公里”配送成本高，很多顾客选择“点击并收集”，即在网上购物后到附近的商店提货。
Vicinity 前首席执行官还提到了奢侈品购物的热潮和零售商对更多存储空间的需求在澳大利亚金融评论房地产峰会的采访中在线订单履行服务是今年购物中心复苏的两个推动力。
值得注意的是，虽然非市中心大型零售店的客流量已基本恢复到疫情前水平，但Vicinity表示其在CBD购物中心的恢复仍在缓慢，仅达到疫情前的74%
更重要的是，当前的消费者信心水平ce和储蓄率处于历史低位。
随着利率上升和高通胀进一步收紧居民可支配收入，明年零售地产能否继续增长是一个很大的未知数。
写字楼地产：
p style="text-align: left;">转租房产可用性下降，空置率保持在 5 年highs疫情期间，在家办公成为新方式对澳大利亚人来说很正常，需求大幅削减和大幅减免租金挤压了写字楼业主的利润。
如今，不少企业陆续恢复现场办公，澳洲CBD写字楼需求好转，写字楼地产正处于起步阶段恢复。
转租数据是办公楼盘的“晴雨表”。此前飙升的转租挂牌量在今年第二季度降至 7.3% 的两年低点。
其中，受封城影响最大的墨尔本市场在第三季度改善最大，转租物业下降21.3%与上一季度相比，相当于约29,500平方米的办公面积。
然而，值得注意的是，虽然可供转租的房产数量正在下降，但办公室空置率仍处于五年高位。
根据Jones Lang LaSalle JLL的统计，澳洲主要城市的6座CBD写字楼中，有5座在今年第三季度出现了正需求，但CBD写字楼空置率仍处于近五年历史高位。
其中，墨尔本CBD写字楼空置率从二季度的10.4%升至13%，悉尼CBD写字楼空置率从9.3升至% 至 10.1%。
高空置率的主要原因是目前的不确定性宏观经济 疫情后维持的混合办公模式，让不少大公司对未来的增长轨迹充满不确定性，或者正在通过裁员来缩减公司规模。
然而，有趣的是，在大公司拼命压缩办公空间的同时，中小型优质办公空间的租赁需求却在增加显著地。
根据世邦魏理仕的研究数据，1000平方米以下的租户增长率最为强劲，达到20.4%。
由于员工返回办公室的速度较慢，大公司更倾向于在降低成本的同时提高共享办公桌率。
同时，世邦魏理仕太平洋写字楼租赁负责人表示，2022年上半年，高端写字楼的租赁约占澳大利亚CBD租赁活动的95%，仅有5%的企业选择非入住办公。
根据TenantCS调查，澳洲主要城市CBD高端写字楼的空置率也远低于其他级别的写字楼。
工业地产：
电商需求强劲，空置率全球最低
与受到疫情重创的零售和办公地产不同，澳洲工业地产在今年的浪潮中“毫发无损”加息。
在电子商务和外包业务增长的推动下，对空间的需求也在增长，而今年澳大利亚的工业和物流空间供应减少了60万平方米，使澳大利亚成为全球物流市场最紧张的国家。
世邦魏理仕研究数据显示，2022年上半年，澳大利亚面积5000平方米及以上的仓库空置率将从去年 12 月的 1.3% 至 0.8% 。
这使澳大利亚成为世界上工业地产空置率最低的国家，领先于瑞典 (1.1%)、比利时 (1.3%)、英国 (1.6%) 和香港 (2.3%)。
供需错位带来超低空置率利率也引发了租金的快速上涨。
仲量联行第三季度数据显示，租金涨幅创历史新高。在全国范围内，黄金地段的平均净租金环比上涨 9.3% 至每平方米 154 澳元，年增长率为 22.2%。
其中，主要驱动力来自悉尼外环西区和珀斯东区，租金涨幅分别为19.8%和15.1%，自以来一直追踪仲量联行自工业市场以来的最强记录。
更重要的是，受疫情影响，澳洲消费者的购物行为发生了“巨变”，越来越多的澳洲人开始转向并习惯在线购物。
然而，澳大利亚电子商务市场一直落后于其他发达国家，凸显了工业仓储地产的强劲后劲。
世邦魏理仕研究总监表示，到 2021 年，在线购买杂货将占澳大利亚在线零售总额的 20%，但仍仅占全国总额的 3%杂货支出。
在31个国家的电子商务渗透率统计排名报告中，澳大利亚仅获得37分（满分100分），排名第14位，而中国位居榜首以 83 分位居榜首，英国以 69 分紧随其后。
世邦魏理仕研究总监进一步补充称，电子商务的显着增长推高了对物流空间的需求，预计澳大利亚将需要至少额外增加180万平方米的空间，但澳大利亚的新存储空间相对有限，供应长期短缺。
写在最后：
< p style="text-align: left;">REITs质优价廉，高股息率更具吸引力 
受高利率环境影响，房地产板块成为今年澳交所表现最差的板块之一。细分REITs表现大不相同：
零售地产复苏缓慢。 CBD商场的短期前景不明朗，员工重返办公室，旅游业仍在缓慢复苏，整体宏观经济对可自由支配的消费依然悲观。
写字楼房地产处于复苏的早期阶段。随着澳洲各主要城市复工步伐不同，各地写字楼复苏情况参差不齐，但优质写字楼目前更受欢迎。
工业地产“毫发无伤”。空置率是世界上最低的，强劲的需求正在推动租金增长。而且澳洲电商渗透率低，物流仓储等产业地产未来发展空间大。
总体而言，商业地产仍将受制于利息带来的融资成本上升短期加息 除了工业地产表现强劲外，零售和写字楼地产短期内想要重回低利率时期的繁荣景象几乎不可能。
不过，价格低、股息收益率高的REITs可谓“质优价廉”，此类资产仍具有一定的长期投资价值。
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