万亿级产业房地产在新发展模式的道路上又向前迈进了一步。
2月20日，证监会启动房地产私募股权投资基金试点。 《房地产私募股权投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》）。至此，房地产私募股权投资基金试点工作正式拉开帷幕。
让很多投资者兴奋的是，如果从现有私募房地产基金的规模来看，数万亿的资金将进入商品房等领域。也正是因为如此，才有声音说这是“私募人士准备买中国房地产的底部”。
这个观点似乎有点过于简单粗暴了。诚然，私募基金在过去房地产企业的快速发展中发挥了重要作用，是房地产“三高”模式的助推器。然而，与以往不同的是，私募股权基金背负着另一份沉重的包袱。
在寻找房地产新发展模式的路上，无论是私募基金还是房地产公募REITs，房地产企业和投资者都找到了新的可能性。在接下来的市场中，依靠良好的资产管理产生持续的收益，也将是一些优秀房企与众不同的核心竞争力。
工匠生活时代已经到来。
万亿市场
私募股权基金投资房地产并非新鲜事物，但近几年一直受到严格监管。
尤其是2017年，中国基础学会化名的一篇论文发文，私募股权基金以债权方式投资商品房的方式被提出拒绝。截止到2021年，股权投资将停止在基金产品备案。私募股权房地产基金也几近停滞。
过去，房地产私募股权投资基金主要投资于商业地产、交通基础设施、物流仓储等领域。中基协数据显示，截至2022年底，基金业基金存量房地产私募基金838只，存量规模4043亿元，存量私募基础设施基金1424只，存量规模1.21万亿元。与现有私募股权投资基金10.94万亿元相比，规模较小。
《指引》将私募房地产基金的投资范围进一步扩大至存量商品房、保障性住房、市场化租赁等特定住宅物业住宅，以及商业运营用房、基础设施项目等，几乎涵盖了目前市场上所有的房地产资产。
也就是说，面对十万亿的房地产行业，私募房地产基金的市场空间确实广阔。它的范围可以从数万亿到数十万亿。
但从短期来看，它还处于发展初期，其体量不会立即暴涨。
从参与者的角度来看，目前房地产私募股权投资基金仍处于试点阶段，采取“试点先行，稳步推进”的原则。不少业内人士认为，《指引》对管理人员的资质要求较高。如果按照现有的标准，能参与进来的就是私募行业的大玩家。
《指引》仅对基金管理人提出了10项准入要求。例如，申请试点的管理人员必须具备房地产投资管理规模和经验，团队中的专业人员还应有多名具有房地产投资经验的专业人员。
《指引》还限制了自然人投资者的参与。例如，对于自然人投资者的房地产试点基金，自然人投资者的出资总额不得超过基金实缴额的20%。对于自然人投资者的基金，准入门槛也从不低于30亿元的房地产投资本金提高到50亿元。
环球律师事务所刘先来律师认为，从目前的《指引》规则来看，试点指引比一般私募提出了更高的要求资金。要求，对试点管理人员的要求更高，这是为了体现头部示范效应。
此前，建行牵头设立“建行住房租赁基金”，随后又陆续与房地产企业等设立百亿基金万科在此基础上。住房租赁资金，并拨出数十亿信贷用于社会资本市场化筹资。现在看来，是一些私募房地产基金会率先参与到这些相对成熟的项目中，进而起到引导社会资本的作用。�成为榜样的一部分。
行业变化
与公募REITs相比，投资范围更广、整体规模更大的房地产私募股权投资基金，将对房地产行业寻找新的发展模式起到更大的推动作用。
对于房地产企业来说，房地产私募基金的引入就是股权融资。房地产企业可以借此改善资产负债结构，实现轻量化。
在融资方面，传统房地产项目一直具有“小股大债”的特点，即股权部分涉及的资金规模较小，主要用于增信或调控项目，投资资金大部分为债权。此外，私募股权房地产基金被严格禁止披露实际债务。与传统房地产项目融资相比，背负“紧缩魔咒”的私募房地产基金放大资本杠杆作用有限。
《指引》针对房地产“小存量大债”等资产项目的特点进行了针对性调整。传统基金的股债比要求为4:1，新规将更多的权重转移到债务端。例如，如果基金中有自然人，则股债比限制在1:2。如果都是机构投资者，则股债比例由合同约定。
也就是说，房地产私募基金虽然有杠杆，但杠杆适中，可控。如果房地产私募基金发展火热，甚至可以替代一些房地产企业过去的融资，把过去项目复杂的融资结构搬上舞台，也可以改善房地产企业融资乱象。过去。
而这种资本端的改变，也将为房企从“预售制”向销售端的转变铺路。现有房屋。不久前，碧桂园总裁莫斌在内部年会上再次给出判断，未来现房销售将是大势所趋。房地产私募股权基金试点的启动，也让房企在改变现房销售模式的道路上更加踏实。
华尔街也了解到，此前建行、万科等地产合作基金的目标是去公募REITs。如今，私募房地产基金的投资范围和整体规模远大于公募REITs。从这个角度来看，私募房地产基金更像是一个Pre-REITs的投资市场，为公募REITs孵化更多符合条件的项目。
光大证券研究院认为，推出房地产私募股权投资基金试点，一方面是盘活房地产存量资产多渠道利用房地产，在宝教大厦相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面发挥积极作用；另一方面为后续房地产公募REITs提供标的，形成完整的业务链条。
私募房地产基金试点的启动，也显示出投资格局的新变化。
过去，老百姓热衷于买房，甚至炒房，因为只要房价上涨，他们就能获得足够的收入。
房地产私募基金将改变居民的财富锚点。在如今一线城市优质住宅资产动辄千万甚至上亿的情况下，随着试点的推进，自然人投资者将可以持有多个一线城市的优质房产，如果他们投资1000万或更少。并依靠这些优质资产的稳步升值和经营分红，获得可观的收益。
届时，包括商品房在内的房地产的金融投机属性将进一步去除，其资产价格将更多地由资产质量决定运行条件 。
这也意味着，在未来的行业发展中，房企将更多地依靠自身的运营能力，寻找好地块，进行开发。维护好、运营好，成熟后有稳定收益，通过私募房地产基金和公募REITs等渠道退出。
万科泊寓、华润万象商场、龙湖天堂街将率先抓到房地产私募基金和公募REITs的螃蟹.久而久之，我们或许会看到万科臻、华润大厦、融创一号院等住宅产品也成为私募市场流通的硬通货。
房地产也将以此寻找新的发展模式，走向平稳健康的发展道路。
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