目前，开发商面临的挑战和规划规则是这些地区城市发展的主要障碍。但黄金地段有许多空置房屋，政策变化可能会释放它们的潜力。
我们需要关注的是在正确的地方建造更多的住房。
过去一年，随着租金和抵押贷款成本上涨，人们开始关注增加住房供应以缓解全国范围内的住房短缺问题。
最明显的举措是政府的住房协议，该协议承诺在未来五年内建造 100 万套新住房。
但是它们将建在哪里呢？如果以目前的开发计划为指导的话，这些房屋将不会建在正确的地方。
解决住房短缺的办法应该集中在靠近人们想要居住、价格最高、服务最丰富的主要城市的地方，并需要政策来更好地利用现有的黄金地段住房。
COVID-19 限制住房建设
COVID-19 对建筑业产生了重大影响。认识到这一点，政府为建筑业提供了大量支持，以应对 COVID-19。 HomeBuilder 计划为新房建设和翻修提供补助，州政府则为建造和购买房屋提供激励措施。
但这些政策主要有利于新建住房建设，主要是大城市边缘的新区。
（图片来源：Realestate）
相比之下，高密度公寓和联排别墅建设几乎没有受到 COVID-19 的推动。这些住宅通常战略性地位于拥有充足便利设施的高价值地区，但需要多年的规划和建设。
在新冠肺炎 (COVID-19) 疫情期间，这些高密度项目面临着住房需求、融资和经济状况的不确定性。工人和其他资源也被转移到其他地方的住房和基础设施。
总体而言，COVID-19 大流行期间建造的房屋总数比 2016 年至 2019 年期间减少了 12 万套，几乎全部是公寓和联排别墅。
随着经济从 COVID-19 中复苏，新公寓和联排别墅建设继续下降。
项目开发人员面临新的挑战。乌克兰战争和中国封锁造成的供应中断意味着材料成本大幅上涨；工人仍然稀缺；较高的利率导致项目融资困难持续存在。
住房没有建在人们最看重的地方
公寓和联排别墅开发商面临的挑战意味着规划的住房没有建在人们最看重的地方人们最想要它。
主要城市附近的土地价值最高，那里的设施丰富且通勤时间短。但这些高价值地点几乎没有规划开发。
（图片来源：Realestate）
在悉尼和墨尔本这两个占澳大利亚人口约40%的城市，建筑许可住房很大一部分距离中央商务区30至50公里。这将使人们越来越远离就业机会、服务和交通基础设施。
新南威尔士州生产力委员会和独立研究中心的 Peter Tulip 最近的研究表明，在悉尼市中心，新住宅的价格远远高于建筑成本。允许在最有价值的地方建造更多住房也将降低住房成本。显然，在人们想要居住的地方建造更多住房的限制因素是分区和规划过程，这可能需要数年时间才能批准新项目。
内城住房已经过度拥挤
问题的紧迫性超出了新居民住房的范围。
悉尼和墨尔本市中心的住房已经无法满足现有居民的空间需求。
根据2021年人口普查，澳大利亚统计局计算出，悉尼和墨尔本的家庭将需要178,000间额外的卧室，其中大部分位于靠近CBD的住房。
（图片来源：Realestate）
建造人们居住的地方将提供更多的住房人们最需要它。
但事实上，我们已经在优越的地理位置拥有大量空置住房。
仅在悉尼和墨尔本，就有 128 万套住宅拥有不止一间闲置卧室。这些闲置卧室主要位于距离CBD 10至30公里的地方，这是人们最需要住房、也最愿意支付住房费用的地方。
（图片来源：Realestate）
对于许多人来说，一间空闲的卧室是合法的奢华。但鼓励人们缩小居住面积、选择更合适的住房以及为成长中的家庭开放更大住房的政策应该受到鼓励，而不是受到惩罚。
解决方案很明确
在最需要的地方没有提供住房的一个关键原因是限制性规划和遗产法规，这使得新开发项目变得困难且昂贵。他们还只赋予现有居民在开发决策中的发言权，不包括那些将从更多住房中受益的人。
随着住房成本的上升，这些限制变得更加令人担忧。
新南威尔士州政府提出了绕过规定的大型开发计划，以换取将其项目的 15% 用于经济适用房。
还需要额外的政策和协调来缓解建筑业面临的挑战，以便项目能够尽快启动。
政策变化也可以释放我们已有的住房。从惩罚搬家的印花税转向更广泛的土地税，以鼓励人们住在最适合他们当前情况的住房中，有很大的好处，而且不需要任何新的开发。目前家庭住宅在养老金资产测试中的豁免也阻止了许多人搬家。
当前住房危机的解决方案是允许在人们最想要的地方建造更多住房，并制定政策鼓励更好地利用我们已有的住房。
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