澳大利亚金融时报：为什么传统的财产购买建议在主要的澳大利亚首都失败？ < /strong>
住房价格的急剧上涨导致“房屋阶梯”的第一阶段消失了。
主要首都城市的许多入门级住房基本上是无法负担的，“维修”房屋几乎灭绝了。
在过去十年中增长最快的住房财富的年龄段可能是千禧一代。
毕马威（KPMG）对澳大利亚统计局数据的分析表明，到2024年的10年中，千禧一代的财产资产已上涨 169％，约100万美元，甚至比婴儿潮一代更快。
但是，尽管有些千禧一代正在增长自己的财富，但同一轮住房繁荣也使其他几代人更加困难地踏上了物业阶梯。
不仅在澳大利亚悉尼，还需要13年以上的时间才能弥补中位物业的首付；住房价格的上涨还使得很难实施传统的“先购买房屋然后更改为大房子”的提议，因为剩余的可翻新房屋离中央商务区（CBD）更远，住房条件更糟，更昂贵。
进行分析的毕马威（KPMG）城市经济学家特里·拉恩斯利（Terry Rawnsley）说：“物业梯子的楼梯现在比过去二十年的任何时候都要大，而且年轻的澳大利亚人比以前更难迈出第一步。”
十年前二十多岁和30年代初上公共汽车的千禧一代现在已经积累了161万美元的平均住房财富，高于2014年的596,000美元。
这种动机的很大一部分来自过去十年中连续的“小对面”。
但是，此过程同时发生在超低的利率和建筑业障碍的同时，需求被迫，供应有限并提高了房价。
驱使千禧一代通过购买房屋变得富有的好运相当于夺走财产阶梯的第一步。换句话说，上一代人负担得起的那些“入口房”不再是普通的初次买家。
罗斯利说，这既是“代际不平等”的结果，又是“驾驶员”。
“过去十年的繁荣使所有船只（房主）取消了。”
“如果您很幸运能够踏上财产阶梯，您将享受这些好处。”
“但是我们目前的年龄25-34岁，可能会错过这一增加的浪潮。他们只是无法进入自己的住房，因为第一个门槛太高了。”
“房价的急剧上涨造成了'缺失阶梯'。”
支付创税的税款< /strong>
住房和养老金（超级）的激增与宽松的税收系统相结合，使澳大利亚人比以往任何时候都更富有。同时，工作年龄人口占据了创纪录的税收收入。
除非由母银行资助资助，否则这会削弱他们购买房屋并获得平等财富的能力。
上周的生产力峰会集中于代际不平等风险；财政部长查默斯（Chalmers）在会议结束后说，在未来的税收改革中，为移民工人和年轻人获得“公平机会”是当务之急。
住房正在扩大这种不平等：只有那些拥有家庭财富的人来说，它越来越负担得起，税收友好的住房也在加速现有房主的财富积累。
罗斯利说，供应的短缺进一步“加速”了这个问题。
他说：“对于那些想迈出第一步的人来说，他们必须越过的距离比过去要大得多。”
这也增加了节省标准首付所需的时间。
ANZ银行和COTALITY的独立分析表明，在2004年之前，平均需要9年的时间才能弥补住房的20％的中间付款；在Covid-19-19大流行后，它上升到10.6年。
在悉尼，这是最糟糕的负担得起的，现在平均需要13。1年的时间。
同时，中位住房价格与平均年收入的比率从2004年的6.7倍增加到去年9月的8倍。
罗斯利说，这就是为什么年轻人拥有住房的原因。
25-34岁的自我占领的住房比例从2003 - 04年的58％下降到2023 - 24年的43％。
罗斯利说：“过去，您更有可能先购买一间便宜的房子或两居室公寓，自己修理，保存权利，然后将其更改为更大的房屋。”
“但是现在要困难得多，因为第一步是一个很大的跨度。即使您首先购买了两居室的公寓，下一步也是一个很大的跨度。财产阶梯的步骤越来越越来越宽。”
Ronsley补充说，这不仅是一个在第一级难以解决的问题。对于许多人来说，今天的可用物业要么比上一代的“第一级”更努力地翻新或远离就业中心。
他引用了25至30年前悉尼购买房屋的榜样：“三十多岁的人会想，'我可以住在哪里？'他们将在塞里·希尔斯（Surry Hills）的彼得瑟姆（Petersham）购买破旧的联排别墅。”
“由于忽略了城市的郊区化，这些房屋被忽略了。因此，当时有一群经济适用房有着坚实的结构和良好的位置。人们买了它们来砸碎一些墙壁并安装了一些窗户。”
但是这种可翻新房屋的库存现在已经耗尽了。罗恩斯``````说，西部的七个山丘，南部的帕德斯托，西部的灰色山丘或货物，这是以前最早的买家看到的，通常是西方的负担得起的房地产数量，西部的负担得起的物业数量也有所减少。
“过去，您可能有不同的楼梯要爬。也许您擅长翻新；也许您先购买公寓，然后是一间小房子，然后是一间大房子；或者搬到距城市半小时的地方。但是这些楼梯被拆除。”
。”
有些城市仍然有负担得起的入口室< /strong>
房地产公司Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示，悉尼“肯定正在触底”，但在墨尔本和阿德莱德等城市仍然有负担得起的入门级房屋。
康尼斯比说：“以墨尔本为例，建于1960年代和1970年代的公寓在结构上更可靠，在受欢迎的城市地区仍然负担得起。例如，在霍桑，您可以购买约75万美元的公寓。”
“在布里斯班，您仍然可以在布里斯班购买相对可承受的翻新房屋。”
当然，问题在于，这些可翻新的房屋与Covid-19大流行之前的房屋不同。
“它们通常离中心城市更远，这是最大的变化；通常更加破碎，这是另一个挑战。”
她说：“布里斯班就是一个例子。增长太大了。五到六年前可以廉价购买的翻新房屋现在并不容易找到。您必须搬到一个比以前更远的地方。”
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康尼斯比说，解决问题取决于建造更多房屋。
她说：“对经济适用房（新官方时期）的第二波影响对于建筑业来说是一个很大的麻烦。”
“突然之间，不仅现有房屋的价格上涨，而且新房屋的建设成本也变得很高。”
“我们已经看到新房屋的建筑成本增加了30％-40％。这已经抑制了发展，越来越多的人被挤入股市。”
这不仅是第一个受到影响的买家。 san束的家庭还想在一个好的地理位置购买两居室的公寓，这是“第一级”。
“问题在于资金的可用性，而是关于是否有合适的住房来源。”
“我们面临的问题是，居住大房子的年长澳大利亚人不愿意缩小房屋……因为他们经常找不到合适的小房子。”
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