澳大利亚昂贵的房地产市场一直被归咎于高人口增长、大城市稀少和蔓延的低密度郊区，而不是低利率和税收制度。
金融和房地产周二发布的研究服务公司 LongView 和 PEXA 发现，虽然利率导致房价短期上涨，但从长期来看，关键的人口因素使澳大利亚成为世界上最昂贵的房地产市场之一。
在澳洲联储 5 月做出决定之前，房价开始下跌，尤其是悉尼和墨尔本开始提高现金利率。图片来源：Rhett Wyman
全国物价在 2018 年期间飙升了近 30% COVID-19 大流行，因为储备银行将官方现金利率降至 0.1% 的历史最低点。
它们开始下降 – 部分特别是在悉尼和墨尔本——在储备银行于去年 5 月决定开始提高现金利率之前。澳大利亚央行在过去的九次连续会议上提高了现金利率，所有首府城市的房地产价格现在都在暴跌。
世界各国央行的研究长期以来一直在研究房价变化与房价变化之间的联系。官方利率的变动。储备银行在 2020 年所做的工作指出，房价对利率很敏感，但确实强调了其他因素可能会影响特定的房地产市场。
LongView 和 PEXA 的研究表明，虽然官方利率在过去的 60 年里，房价涨跌互现，平均涨幅为 7%。 1960 年至 1988 年期间，随着利率上升，房价翻了四倍；而在 1988 年至 2021 年期间，随着利率下降，房价翻了一番。
LongView 执行主席 Evan Thornley 表示，虽然许多评论员关注利率和税收优惠，例如由于资本利得折扣是澳大利亚高房价的原因，他们忽视了影响房地产行业的关键人口因素。
“几乎每个发达国家都经历过创纪录的低利率、供应限制和政府补贴住房，”Thornley 说。
广告“澳大利亚与众不同的是其一贯的高人口增长率和城市集中度。澳大利亚的城市很不寻常——它们数量少，面积大，而且都拥有密集的中央商务区和广阔的郊区，两者之间的距离不多。”
加载研究表明，虽然房价大幅上涨，但大部分地区这是由土地价值急剧上涨推动的。
住宅用地现在占澳大利亚人财富的 48%，而 2012 年这一比例为 34%。
“土地升值，建筑物贬值——澳大利亚的人口动态意味着我们的土地比发达国家的几乎任何其他地方都更快、更稳定地升值，”索恩利说。
LongView 和 PEXA 表示，人口因素正在推动对住房和住房的强劲需求其对价格的影响。
1982 年至 2022 年间澳大利亚的人口增长仅次于以色列，其中大部分是由抵达该国后需要安置的移民推动的。
大约 51% 的澳大利亚人仅居住在三个大城市——悉尼、墨尔本和布里斯班。相比之下，英国一半的人口居住在其九个最大的城市，而在美国，一半的人口居住在 36 个大城市。
澳大利亚城市的人口密度增加了价格压力。虽然悉尼、墨尔本和布里斯班的 CBD 密度很高，但由于缺乏中等密度区域，周边郊区的人口密度迅速下降。
PEXA 首席执行官格伦金表示，这对澳大利亚年轻人产生了重大的长期影响.
“许多被迫在远离城市中心的地方购买房产的首次购房者被剥夺了可能提高他们生活质量的机会，包括获得在市中心获得高薪工作的机会城市和就业中心，”他说。
“简而言之，我们最大的城市现在太大了，无法做到这一点。”
在过去的 40 年里，房屋拥有率几乎下降了每个年龄组。与 1981 年相比，现在 35 至 44 岁的人拥有房屋的可能性降低了 18%，而对于 25 至 34 岁的人来说，房屋拥有率下降了 20%。
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