斯科特·奥尼尔 (Scott O'Neill) 在决定尝试房地产投资之前，曾在麦当劳做过汉堡、为经销店洗车、担任酒保提供饮料并担任过实习工程师.
2009年，这位当时23岁的大学毕业生用多年打底层工作辛苦攒下的存款买了自己的第一套房子——悉尼萨瑟兰郡的一套四居室正在装修。
快进到 2023 年，斯科特和他的妻子米娜 (Mina) 已经在该国的年轻富豪榜上有一个价值 8100 万美元的帝国，涵盖 20 多处房产，还有一家名为 Rethink Investing 的买家代理机构，以及希腊的一栋度假屋，年轻的家庭每年都会在这里度过半年的时光。
奥尼尔先生表示，在他的房地产投资之旅的初始阶段，他为增加最初的 60,000 美元存款所做的第一件事就是产生股本.
净值是借款人仍欠房产的金额与其价值之间的差额，换句话说，就是他们将赚取多少利润如果它能卖出去。
“我是通过翻新住宅房产来做到这一点的，而且通常是我自己亲手完成的，”奥尼尔先生告诉澳大利亚《每日邮报》。
Scott 和 Mina O'Neill（如图所示）希腊）在建立了价值 8100 万美元的个人房产投资组合后，运营了 Rethink Investing，该投资组合使他们跻身年轻富豪榜
抵押贷款持有人可以将这些资产用于他们的房产将房屋作为抵押品向银行借入更多资金，这些资金可用于资助翻修或扩展到其他投资房产。
奥尼尔先生表示，虽然“节省初始存款需要花费大量时间和精力”，但一旦进入市场，他就能看到一致的结果通过进行研究并选择合适的房产来购买，从而实现增长。
“我的第一份工作是 14 岁时在麦当劳工作，然后我在经销店洗车，我是一名测量员现场工作人员，然后在酒店服务扑克机、酒吧工作和活动管理领域工作了四年。
“我在这家公司工作了大约九个月的时间他还担任工程师。”
他说，在从事房地产投资的第一个十年中，他的财富利用看涨的房地产市场相对较快地滚雪球。尽管进行了一系列加息，但 2024 年几乎没有放缓的迹象。
“在这十年期间，我们尽可能多地利用杠杆投资高增长的房地产，这些房地产具有上升空间和巨大的现金流......这对于维持我们的成功。”
斯科特给那些想要投资房地产的人的建议
先生奥尼尔表示，虽然住宅物业提供了投资机会，但有两个“关键时刻”“改变了游戏规则”。
“我们的分层标题单元块，这是一个获取单个产权资产，然后将所有权细分为多个产权的过程。'
'这有效地提高了平方米率估值和销售的观点。”
但他说，最重要的是在他们的投资组合中增加商业地产。
'该资产类别的上行空间（预期价格上涨）和现金流远远超过我们在住宅领域实现的回报。
“例如，我们可以通过签订新租约创造六位数的利润。”
这对夫妇都在30 多岁的人，到 2017 年，从全部住宅物业投资组合变为约 50% 的商业地产，然后今年又增至约 95%。
他们关注的项目类型包括较小的社区开发项目，例如阿德莱德、布里斯班等较小首府城市的零售带、牙科和医疗诊所以及儿童保育中心、珀斯和汤斯维尔等地区城市。
这对夫妇开始投资住宅物业，但后来扩展到商业领域，斯科特说这是一个转折点（与妻子米娜在威尼斯合影）
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奥尼尔先生解释说，在他们的投资组合中添加商业地产是一个“游戏规则的改变者”，签订新的租约可以为他们带来六位数的利润（图为较新的开发项目）
2024 年行业前景如何
奥尼尔先生表示，最近的加息对行业产生了“残酷影响”住宅市场，导致许多房主的回报递减和抵押贷款压力。
官方数据显示，到 2024 年，大约 150 万澳大利亚人将面临抵押贷款压力，即将可支配收入的三分之一用于偿还贷款。
奥尼尔先生表示，对于当前环境下的投资者来说，“现金流为王”，经验丰富的投资者和新手投资者都应该考虑经常被忽视的商业地产。
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“房屋稀缺推高了价格，但某些类别的商业资产也存在类似的短缺。
'例如在澳大利亚，工业地产的空置率为 0.8%，是发达国家中最紧张的。
“这种短缺反过来又推高了租金，这对投资者来说是一个有利的发展”
投资者转向图书出版商
除了创办 Rethink Group 公司并继续担任董事总经理外，奥尼尔先生还撰写了一本有关商业地产投资的畅销书。
'这本书的第二版是在 2023 年初写的，当时 Mina 和我忙于 Rethink 的日常工作，所以我们不得不在晚上一次写一页。
'这是一个缓慢的过程，也是一个挑战，将书中的内容与我们白天通过电子邮件发送给客户的内容分开。这一切都变得模糊了。”
与许多金融专家不同的是，奥尼尔先生书中的概念得到了实际情况的支持。自 2015 年以来，Rethink 为超过 3,500 家客户采购商业地产，价值超过 30 亿美元。
Scott 和 Mina 被认为是澳大利亚顶级商业地产投资专家，最近发布了他们的畅销书的第二版
'我们的目标是发布本书的第二版，以纳入更多统计数据并分享我们对商业市场的见解，反映出自第一版。
“值得注意的是，自最初发布以来，我们已经帮助我们的客户获得了大量额外资金，总计价值数十亿美元的商业地产. 如此大的采购量带来了一些很好的教训。”
奥尼尔先生将这本书描述为一本“操作指南”，重点关注那些希望从住宅转向。
“这本书揭开了商业地产的神秘面纱，并带领读者一步步了解房地产交易，包括由以下人士购买的房地产交易：我和我的妻子感谢我们的个人投资组合。”
第二个补充内容还包括有关向远程工作文化和投资集团转变的新章节。
>斯科特·奥尼尔的房产秘诀
- 培养良好的财务习惯。制定一个包含所有与财产相关的支出和收入来源的预算。定义您的财务目标并坚持投资策略。为未来的房产收购留出资金，并作为不可预见费用的缓冲。并避免过度负债。
- 在商业地产中，增值可能特别有价值。寻找具有未开发潜力的房产或可以改进的领域。翻新、战略升级和租户激励可以提高现金流和房产价值。
- 场外销售通常会提供更有利的谈判和减少竞争的机会。建立房地产专业人士和行业联系人网络，让您能够接触到未广泛宣传的场外房产。
- 组建专家团队专门从事商业房地产的人员包括买方代理人、物业经理、会计师、财务顾问和法律专家。每个成员在帮助您做出明智的决策、驾驭复杂的交易以及确保长期盈利方面都发挥着关键作用。
- 为自己配备有关市场的知识并咨询抵押贷款经纪人（例如 Rethink Financing），评估您的预算并在您的财务参数范围内确定最合适的商业资产类型。
- 对于低于 100 万美元的预算，工业地产通常是可靠的选择。超过 100 万美元，可以考虑各种强大的零售投资，包括民族品牌。在数百万人口中，拥有长期且安全租约的儿童保育设施和超市成为可行的考虑因素。
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