澳洲银行贷款--预批到Settlement基本流程

在澳大利亚地产投资




最近看了一些帖子,发现好像有很多关于贷款申请过程的疑惑。在这里分享一下我的工作经验,希望能够最起码让大家了解到,从银行的角度,房屋贷款申请的基本操作流程是怎样的。

但要注意的是,每个银行的规定会不一样,我这里写的是个基本的过程,并不代表任何金融机构。仅供参考使用。如果需要了解自己银行的流程,最佳方式是问你的贷款经理。

      基本流程

1.    预批 – Pre Approval
预批代表你的借款能力,但并不代表银行一定会借给你钱。去看房之前还是做一个吧,至少心里有底。


2.    正式申请。
如果你看中了房子,交了小定金,拿了购房合同。把你的工资单,购房合同等文件(主要是这两样)交给银行。这个时候,银行才会正式地开始处理你的申请。


3.    银行审核以及房屋评估– Validation & Valuation

    1)  Valuation

你的银行会让评估师与中介商议一个看房的时间。Valuation一般有两种结果。

第一,与你的买价相符,你不需要补差价。
第二,与你的买价不相符,有差价。第二种情况会影响你的贷款审批,因为银行只会根据评估师的估价来给你放贷款。

简单举例:如果你想借80%,售价是50万,但评估师只评了48万。银行能够借给你的钱只有$48万x0.8= $38万4千。你自己要出11.6万。除非你能够跟中介把价格砍下来。

评估师会在看完房以后,在1-2个工作日内,出评估报告。

    2)  Validation:

银行会审核你的收入,最常见的是两张最近的,连续的工资单。同时银行会跟你的雇主联系以核实你的工作情况。一般会打电话给Payroll,或者Human Resources。

根据实际情况,银行还可能审核你其他的文件。例如,三个月到半年的存款证明。如果是Refinance,那么会需要目前贷款的Statements,等等。

4.     Unconditional Offer。
通常情况下,如果银行在一开始就有了所有需要的材料,5个工作日内可以拿到Unconditional offer。


如果5个工作日内拿不到,也不要急,让你的律师去跟对方交涉,延长几天。你交了小定金,在NSW会有5个工作日的Cooling Offer Period,可以让律师延长到10个工作日。

不拿这个Offer就交10%,风险太大,所以需要在这5-10个工作日内把Unconditional Offer 拿到手。

而这个也是整个贷款里面最紧张也出问题最多的一步。这一步做完了,你需要做的工作就完成了90%。

5.    贷款合同
Unconditional Offer以后,2-3个工作日内,银行会把贷款合同做出来,然后一周内寄给你。当然,如果情况紧急,可以Email或者EMS。


6.    签合同并寄回银行
收到合同以后,别忘了把合同给你的律师看看,确认没有问题以后,再签字。


7.    房屋交接。
你的律师,银行的律师会自动交涉。你无须出席。


      容易出问题的地方:

    姓名:
在购房合同上面的名字必须跟你贷款申请表的名字一致。对于华人,常见的问题是第一,姓写在了前头。第二,名字如果是两个字组成,在合同上,两个字之间使用了空格,而在申请表上则没有,反之亦然。

    Employment Check:
有的公司不会轻易提供自己员工的信息,建议提早通知自己公司的Payroll或者人力资源经理,给他们授权。这样银行在查你工作的时候不会有阻碍。

    房产评估:
银行对这个没有控制权。发生最多的情况是 -- 评估师联系不上中介。建议尽早提供中介的最佳联系方式给银行,以提高效率。

    Cooling Off Period。
不要轻易放弃你的Cooling Off Period,否则会给自己带来太大的压力。让你的律师帮你延期,也可以直接说银行的Unconditional Offer下不来,律师不让签字。记住,中介永远是催你的。

    Settlement Date,
在NSW,settlement day 一般是在交换合同之后的42天。不要轻易答应提早Settle。房屋买卖很复杂,涉及的人员很多,你需要给自己,银行和律师充分的时间。事情做得太快,就容易出错。另外,买房子一般都会看很久,也不着急这几天。

    过于依赖:
自己要主动,问你的律师,问你的贷款经理。他们是帮你办事,但他们不仅仅是在帮你做事,我有一次同时要盯8个客户,真的忙不过来。所以你自己一定要盯紧了,不要拍“烦”他们,你“烦”反而是他们的动力。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2009-6-24 02:46 编辑 ]

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写的这好,很详细.你是律师,还是贷款经理?我最近在买房,要找一个贷款经理.如果你是,或认识,能推荐一个给我吗?我的邮箱地址是:[email protected],先谢谢了.

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收藏。谢谢。

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太有用了,谢谢LZ。:-)

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刚刚经过全部流程,第五和六步的确要跟紧点。还了贷款合同给银行,银行最后审批也要5-7天。因为这是已很近settlement了,不能被拖延的。

还有就是first home grant,如果你的资金不足,一定要confirm with 银行这个grant是你首期的一部分,临时说没批你就麻烦啦。

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如果是60天的settlement最晚什么时候必须搞定贷款合同?我的贷款合同还在审批中,离settlement还有差不多7个星期,时间够吗?

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问lz若干个小白问题

1. 银行贷款的正式申请(把你的工资单,购房合同等文件交给银行)一定要在给小定金之后吗?

2. 交小定金的时候是不是还没有在合同上签字,那样的话中介会仅仅给个收据吗?还是会让你签字了?

3 开始联系律师是在给小定金之前还是之后啊?

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常理来说,7周绰绰有余。
合同如果出来,settlement基本上可以随时定。但最好给银行最少7天左右的时间。别把时间掐得太紧,那样容易出错。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2009-6-24 12:22 编辑 ]

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几个小问题:
1,如果自己打算买的房子价格是50万,而银行对物业估价是40万。意味着可能自己被中介忽悠要高了10万。此时如果不要房子的话有些啥损失?0.25%小定金?

2,“。。。不拿这个Offer就交10%,风险太大。。。”
具体指的是啥风险?

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这个有用,谢谢搂主!

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1.通常来说,如果没有购房合同,银行不会去评估房子,也不会去查你的收入。当然如果你真的很想要看中的房子,你也可以先把工资单,合同等交给银行,让银行先动起来。然后再去交小定金。这个可以跟银行,中介协商的。

2.如果交了小定,中介肯定会给你收据。但不需要在这个时候在合同上签字。

3.我会在交定金之前联系。越早越好。同时也需要让律师找人帮你看property report,strata report等等。

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要看那些report不是要先搞到report呢么? 那不是说在给小定金前需要找律师做这些工作包括出report,查report,看合同等,然后再交小订金,这不需要很长的时间么? 一般普遍从决定买房出offer到出小定金的时间大概是几天呢?

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步骤写的很清楚,总结的几条也很到位,谢谢LZ 奉献。

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一般的流程:

1.  交小定-确认有至少5个工作日的cooling off。
2A. 找律师看合同,找人做property report和strata report,pest等。
2B. 找银行,valuation,employment check
3. 拿Unconditional offer,签合同,交10%

通常5个工作日可以全部做完,因为所有的工作是同时进行的。如果时间不够,让律师跟中介联系,延长cooling off。

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1. 看你是在哪一步。如果只是小定金,有cooling off,这个钱可以拿回来。如果交了10%,合同已经交换了,不买的话,可能会损失你的10%。
2. 风险就是上面说的,交10%,交换合同,然后贷款下不来,可能会损失定金.

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写得很好,谢谢

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LZ写的很专业。请问:2个朋友想联名买房子投资,可以做joint title贷款吗?谢谢。

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可以,房子写两人的名字,贷款也写两人的名字。

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学习了

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自己顶一下吧。

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HOW ABOUT OFF PLAN ONE?

WHAT IS SOLICTOR CAN DO FOR THAT?ONLY SECTION32?

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一般来讲, Off the plan房子的settlement是在建好以后才做的。
建好以后Valuer还要在去看一次房子,然后银行才settle。

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弱弱地问一句,我们BANKWEST的LOAN PACK都签字寄到NSW,为什么律师的文件寄到WA啊?

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你说的律师文件是什么???
另外Bankwest的总部是在Perth。如果是做FHOG(首次置业补贴)的话,的确是送到Perth的。

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谢谢。律师的文件是房子的TITLE。

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详细点就是:我们的签字的贷款合同之类的PACKAGE, 是让我们寄到一个在NSW的地址,而律师的TITLE文件和SETTLEMENT的日期等信息是让寄到WA的一个地址。我们挺奇怪的,会不会搞错了。

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你说的WA的那个地址是Bankwest的总部。
Title肯定是要送到总部去的。Settlement的日期,送到WA和送NSW的分部效果是一样的。

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谢谢回复。这样就放心了。还有一个细节:我们买的房产保险上interested party: 只写了BANKWEST字样,而不是银行的全称。这样会不会有问题?

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够了,放心吧。就像CBA=Commonwealth Bank of Australia一样。
恭喜顺利买到房!
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