澳洲大地破房是一个技术活

在澳大利亚地产投资





足友问 是该选择好区的UNIT TOWNHOUSE,还是差区的大地,另外开贴说说自己的想法,和大家讨论。另外,我在猫本。

在澳洲住的久一点的人,都会逐渐看到地的价值,尤其是上很多大拿,买大地破房,收益率都挺高,所以我也挺动心的,买过一个不到750平米的破房子(在上这个面积不够大地的标准,房子也不是特别破,就是比较旧,只是举例说说)。

当时的考虑是自己要回国,想以比较低的购买成本持有一套house,方便以后回来居住。所属的区域可以改建两个townhouse,也算是有一些开发和升值的空间,但是当时有2个问题没有考虑到,写出来给大家分享:

1 出租的维修成本高:旧房子出租维修的成本其实蛮高的,澳洲的人工很贵,尤其人如果不在,委托给中介,HANDYMAN的报价都不便宜,我换GUTTER就花了几千,七七八八加起来,租房子真的是费心费力。

2 看自己是否有开发的财力:当时觉得等钱宽裕一点,把房子改成两个汤浩斯,自己住一个,卖掉一个。现在想来有点想当然,因为收入没有太多的提高,而贷款政策又越来越严格,现在反过来看,汤豪斯不是一时半会能够盖出来的。

所以我觉得大地破房,有财力和管理出租房能力的人,可以尝试,认识一个房东,在BOX HILL 三套大破房子,分租给学生,自己亲自管理,收入不菲。但是如果没有这么多的精力的人,要稍微谨慎一些。总之,我觉得人生苦短,哪怕牺牲一点地的面积,宁愿买一个能力范围内好一些的区,屋况好一点的房子,哪怕房子小一点。

现在准备卖掉这个750的豪斯,换一个地方去买TOWUHOUSE了。

当然,一家之言而已,我周围的朋友都说我短视,说估计未来两年要REZONE,可能房子还会升值,但算计了一下自己的斤两,我觉得还是不等待这个光明的未来啦:)

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说得好,rezone这种和彩票一样,得之你幸不得你命

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自住还是投资是首先要回答的问题。

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:) 是的,虽然房子比买的时候升值了一些,但是其他区域也在涨,而且好的区涨价的更多(即便是一样的涨幅,好区的基础价格摆在那里,所以涨的数目更多),与其心理不踏实,还不如买个小点的,住着踏实的,不然老是算计搬家,家具都不敢买好的。

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投资也要看持有成本和期待持有多久,如果资金链比较充足,可以持有的时间比较长,大地的房子还是好的。
其实还是要结合自己的财力,还有年龄。

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我知道个人,当初为了house而house,在大多数人都没听说过的地方买了个破房,现在吃足苦头了,打算卖了去好去买个apt。早知今日何必当初啊,好区的apt涨得不必house少。

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中国人都喜欢地大,地大真能当饭吃?就像以前肚子都吃不饱,现在生活条件一好,一碰面,就问,你吃了吗?

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完全同意,这个游戏需要时间来催化,还要有量。单纯讨论一个房子和建一个组合考虑的因素不同。

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可以种粮食养鸡鸭 我在超级小的地里去年种了四颗西红柿,下市时一大筐,还收了两颗南瓜。

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大地破房,中国人穷怕了,产生自我压抑症和幻想症。

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首先要自住的舒服啊,然后大地破房什么的就是纯投资了。
哪有大地破房自己住的,然后还兼顾投资的,傻的不行

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哈哈 太可爱了 西红柿好种吗?我种了柠檬,半死不活的

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是的是的 有多大碗 成多少饭 别委屈自己

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很多投资人都是想当然 前后开销 维护成本 加一起 到卖掉 根本就不赚什么钱

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是的 虽然房价涨了, 算上印花税 装修 维修 最后不到两年卖掉,真的基本不挣钱。买房子就是时间的游戏,有钱hold住就行

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楼主说的基本靠谱,破房的维护成本确实很高,所以我都是买了后尽可能做Demolition,如果不能做也不出租,赚的租金还不够捣乱的呢。

Re-zone这事比中彩票还难,维州平均每18-20年做一次大的re-zone,最近的一次是在2013-2014年

拆分Townhouse,2套基本不赚钱(利润还不如去上班),至少3套+才会有利润(当然如果你自己是builder就是另外一回事了)。现在的中小型地产开发也是个技术活,必须要有自己的特色,套餐/制式型的设计开发套路已经很难赚到钱了

土澳这个地方,踏踏实实炒地皮就不错,可以申请个permit,然后土地+permit一起卖,回报就很不错

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说的是
别被那么多人的“大地破房”迷了眼,适合自己的才是最好的

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拆分2个townhouse也应该有的赚的,我简单的算一个townhouse建筑成本25w - 其实我也就是想当然。。。。

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哈哈哈,兄弟去实战一次就知道了,有太多的隐性成本,在土澳房地产就不是一个暴利行业,哎。。。真的不如炒地皮实惠

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非常好肿,苗插那,浇水,浇水,浇水,搭个架,浇水,浇水,浇水,浇水,,,,,,就可以了

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看来你是实战过了,佩服一个,我只能想想,没这个魄力啊,虽然心痒痒。
不过还是请教一下实战派,隐形成本大概要比builder的开始报价高百分之多少?我知道上很多自建房最后加价是因为自主很多东西最后都会升级,不过如果只考虑建了卖掉,升级之类的不选,会比开始报价高百分之多少呢。

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有个朋友是专门做这个开发的,算过一笔账,如果只能分两个,比如25W一套,两套50W,假如地价80W。建好每套成本都要65W。扣除卖房的费用,和不可预期的开支。完全没钱赚,还赔上自己的人工,时间和精力。不如直接卖地更合算了。3个勉强可以有点赚,但只够赚个人工。4个或者以上才值得去开发。所以他每年做一块地,建四到六套。

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真实

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嗯,这笔账算的也对

不过要是上班族不可能每年一块地,估计第一年买个地带着可出租的房子,出租三年后开发,就算建两个townhouse, 卖价应该会高一些,毕竟过了3年了嘛。。。这样算的话,赚个二三十万应该可以,遇上涨价快的区,还能多赚一些。再加上600+的地的话,我看到的一般是两个townhouse加后面一个unit, 所以还能多赚一点。。。。哈哈,我是不是想的太天真

不过说到底,也就是工作收入之余赚点辛苦钱,发财不至于,但比货币在手里贬值好一些。

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你说的涨价,不是房子涨价,是地涨价。赚20-30万的不是房子是地。因为三年后房子涨了,地价自然也涨。算下来还是没有直接卖地更合算。另外出租的租金通常是不够利息的。所以出租的时间越长,付出的利息越高。做开发的,会希望越短周期越好。其实从开发到完成,如果一切顺利也要一两年才可以。如果算上银行利息就是一笔不小的支出。

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还有银行利息,也是一笔挺大的支出

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这样算下来 还真不如一开始就买一个汤豪斯 还省力气

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财力只是条件之一。
澳洲的建筑行业水太深太混,没有一定的相关阅历和人脉,一般人靠“开发“能赚到钱的可能性不大。

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如果申请permit 卖掉,找哪个设计公司好一些?大概多少钱?有推荐吗?也想过这个方法,但是怕设计的不好,builder不喜欢买,还浪费了设计和深情permit的费用

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我说的朋友是专业的。这就是他的工作。他自己设计,有自己的建筑队。所以我觉得他的建议应该是比较专业的。
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