转发自柳园
第二次世界大战之后，日本以战败国的身份，面临巨额赔偿，整个日本经济崩盘。
然而满目疮痍的日本之所以能够快速崛起，就是得益于美国的帮助。美国想通过扶持日本，制约逐渐壮大的苏联。因此对日本进行了大量的投资。而日本在战前都是工业强国，虽然战败了，但是之前的技术以及工厂还在。
在美国资金的注入，日本工业快速发展，经济得以迅速恢复，彼时的日本是名副其实的“世界工厂”
从1955年开始，日本每年的实际经济增长都在8%以上，恐怖的是这种增长速度持续了接近二十年。在1955年的日本，日本就摆脱二战的“后遗症”，到了1967年，日本一跃成为仅次于美国的“经济大国”。
在1978年，第二次石油危机爆发，导致能源价格大幅提升。美国国内出现了很严重的通货膨胀，为了治理膨胀，美联储先后三次提高基准利率，实施紧缩货币政策。政策一实施，导致大量的海外资金流进美国，美元大幅升值，对外贸易逆差也逐渐增加。于是，为了改变贸易逆差，美国开始通过美元贬值的手段来提高自己的出口竞争力。于是，就发生了1985年，美国、日本、德国、法国、英国，五个国家签订的“广场协议”。
协议签订完之后，这几个国家开始抛售美元，美元就此贬值。对应的其他四个国家的货币也就升值了。日元在短短3年中，整整升值了1倍。这个协议间接导致了日元“不正常”的升值，虽然日元升值对于日本是件好事，但是日元升值的速度过快，直接导致出口行业受到严重打击。
在本币升值，出口受阻的背景下，日本国内工厂的产能开始严重过剩，加之80年代开始，中国开始改革开放，新兴市场的发展前景非常广阔，吸引着大量国际资本涌入。日本国内则是无法有效出口，导致国外投资也不敢贸然进入日本市场。工业发展受阻，前期发展过程中积攒的财富不知道如何保值增值，于是很多人把目光投向了不动产——房屋买卖。
日元的升值，直接打击了日本的出口企业。当时的日本政府为了维持企业的高出口额，实施了宽松货币政策。在1985年-1987年，连续5次下调利率。宽松货币政策确实保住了日本企业，这些企业挣来的钱源源不断地涌进了日本银行。其中，为了扩大营业的利润，日本银行就想进办法，用超级低的利率去拼命发放贷款。
所以，后续的事情大家都知道了。在众多公司贷款中抵押风险最低的行业，要数房地产了。于是，来自银行的大量贷款纷纷进入到了房地产中来，这就直接导致了日本房价大涨。单1987年一年，东京的房价就涨了一半。对于普通民众来说，房子从来都是“买涨不买跌”的。
于是，那些兢兢业业埋头苦干的老百姓，一看房价涨的这么厉害，害怕未来房价还会上涨，就赶紧动用一切手段向银行贷款买房子。这期间，为了营造房子的火爆程度，一些房地产开发商甚至组织起一帮无业人员，装扮成购房者去深夜排队购房。一些不明真相的老百姓，更是前赴后继地背上几十年的房贷入市。
大量资金进入不动产行列之后，他们发现效果出奇的好，于是又吸引更多的财团进军房地产行业。这一点对于刚刚兴起的日本制造业造成了重大打击，土地价格爆发式的上升，本地人因为一块地皮而坐拥与能力不相符的财富，因为对于他们而言，这种财富来的太过容易了。
1987年的日本，这种“投机”心理成为主流，有资源的人都不愿意工作，而是倒卖房产赚取差价，包括原本是制造业的财团也纷纷进入房地产。
当时，为了“公平性”，日本的房地产开发商在1987年就开始了“摇号买房”，一个55平的房子，售价6200万日元，摇号中签率仅为1/3700。
为了取得更多的土地，有些房地产公司什么动用黑社会等不正当力量强行“圈地”，并对其进行炒作，不管有没有需求，只要不断增加房价，群众就会有“危机感”，这就导致了群众早买早赚的心理，从而又一次刺激了房价上升。
90年代的日本房地产，只能用两个字来形容——“疯狂”。疯狂到什么地步呢？一套在现在只能卖900万日元的公寓，在当年竟然卖出了16.5亿日元的高价。在1986年日本签订完广场协议之后，东京的房价直接暴涨120%，到了1991年价格更是飙升到了1450万日元每平。
据公开数据显示，在全盛时期，单东京23个区的低价就能把整个美国给买下来
即使房价高到如此程度，当时人们的买房热情还是非常高涨，前仆后继地背着高房贷入市。因为他们认为“房价会一直涨下去”，完全一副沉浸在经济崛起的神话中。在当时日本的报纸上，经常会出现“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”之类的言论。
然而日本房价的疯狂增长，银行盲目放贷，很多人买不起房，或者还不起贷款。为了攒钱导致消费能力下降，整个日本经济，只有房产业“金鸡独立”，其他行业根本运作不起来。房租持续的增高，导致实业纷纷破产，大量人口失业，陷入恶性循环，人们更是没钱买房。在泡沫越鼓越大之际，已经严重影响到了日本实体工业的发展。高房价还为政府的公共建设带来了严重的阻碍。大量农业用地被占用，农业产量自然也受到大程度影响…
于是，日本政府慢慢地看到了房产泡沫带来的危害性，预见到了疯狂的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。日本政府选择主动刺破这个泡沫，对房市进行宏观调控。一方面是短期内上调购房利率，同时强制收紧信贷，严格控制银行对房地产信贷的总量，给房地产行业“断血”，逼着企业为了资金安全而主动降价销售；另一方面开征房地产税，加大对房屋持有环节的征税力度，刺激“囤房”的人主动出售手里的二手房。试图通过以上措施，将资金从房地产中解放出来，促进实体经济的发展。
这两项政策一实施，泡沫迅速破灭。房价开始下跌，而且是开始了长达十几年的无限阴跌。随着房子无休止地下跌，之前的投资炒房客开始大量抛售房产，导致恶性循环，房子越来越廉价。虽然房价下跌了很多，但穷人依旧买不起。
眼见无人买房，开发商决定降价销售，赶快将手中的房产变现。然而在少量的降价之后，群众又会产生房价会下跌，再等等会更便宜的心里，依旧是没有人买。因此，开发商只能疯狂降价，以求止损。
但是这样的疯狂降价直接导致房产泡沫崩盘，大量投资者资金断裂，银行贷款成为烂账，银行为了补救，挪用储户存款，这样一环扣一环陷入恶性循环。
对于贷款购房者而言，房屋的迅速贬值意味着必须要追加贷款抵押。比如松下以1000万的市价贷款购入房屋，贷款抵押物便是这个价值1000万的房屋，一年后，房屋贬值为800万，银行根据协议就要求松下补足贬值的部分来保障银行抵押贷款的安全性，而松下买房的首付款就已经榨干了他，无力再补足抵押款项，银行为了自身的资金安全，有权按照贷款协议将房屋拍卖。可是银行拍卖房屋的时候，房价在崩盘中，最终只卖了400万。这就意味着松下的房子被银行拍卖了，他还欠着银行600万，这个贷款协议还要继续执行，还贷还是要继续的……
整个日本经济瞬间崩塌。以及之后的十几年时间，日本的经济都是负增长。原本还在享受生活的他们，吃饭都是问题，暴乱、犯罪、自杀事件也达到历史之最。
当年那些在高点，背着高额贷款的工薪族们更是悲惨。几乎是把自己的一辈子都套死在了这栋房子当中，辛苦打工还房贷。
日本的文学记录了那段历史，留下了很多故事！
日本的一本纪实小说《新城的黄昏》里曾写过这么一个案例：
一个普通工薪家庭，在楼市泡沫最鼎盛的时期，花了5200万日元买了一套远离市中心的“老破小”，其中首富了1000万，剩余的4200万是向银行贷款。
然而，泡沫破灭之后，家庭中丈夫所在的软件公司因为被并购，而被迫降职，工资锐减。根本没有办法偿还贷款。没有办法，原先在家里当家庭主妇的妻子，只能去便当屋做兼职来补贴家用。家里还有一个正在上学的女儿，学费也只能靠教育贷款，但由于经济不景气，毕业后一直也找不到工作，教育贷款也还不上。为了维持生计，家里正在上大学的儿子，只能辍学去工作。更悲惨的是，原本打算把房子卖掉的他们，却发现根本没有买家接手。
就这样，一个原本幸福美满的家庭，被一栋房子彻底毁掉了。
因为房价崩盘，日本出现了很多高学历流浪者。
很多流浪汉都是之前的白领，有些还是精英，压力过大过了一年的流浪生活，而且日本的街头流浪汉大部分物件都能放的井井有条，不会脏乱街头。
一位网友曾经说起过这样的一个故事：
2000年左右的时候，一位50多岁的日本老人经过上海人民广场，指着一幢大厦说了两句话：“日本经济好的时候，我有5幢这样的大厦。后来一下子没钱了，我好多朋友都去地铁睡纸箱子去了。”而他本人，则跑来中国打工。
同时：业内人士也不能避免
一位叫一郎（化名）的不动产营业员，在1990年与同在不动产业内工作的妻子新婚后，一直就想买一套公寓。
他先是看上了一套埼玉县川越市的新建公寓，距离上班的东京世田谷区42公里，售价3700万，首付500万，月供17万。
想着反正房租也要13万一个月，一郎买的婚戒分期还有2个月就结束了，17万根本就不是大事。
没有首付，可以直接刷信用卡贷款。
不过这套公寓离车站有点远，一郎又看上了一套3800万的“广受欢迎的小田急沿线”新的三室公寓。
因为1分钱首付都不想出，一郎在购买时稀里糊涂地签了很多文件，卖方也帮助他进行文件造假，很多合约也进行了篡改，说白了就是借钱付首付，空手套白狼。
搬到这间新公寓后，一郎每天要花4个小时在上下班路上，一周6天，相当于每个礼拜有一个整天都是在火车上度过的。
回家之后，只有15分钟休息就要上床睡觉。
这样的生活过了一年，夫妻俩就闹翻了，一郎经常喝酒喝到错过末班车彻夜不回，3个卧室的屋子太大了，两个人干脆分房睡，交流越来越少。
没过多久，泡沫破裂，公司破产，两人的收入都下降了。
决定离婚后，这套夫妻共有的公寓需要出售，如果3800万买入的房子原价卖出，还要额外掏一笔中介费，一郎打算以3950万的价格卖掉。
但毕竟泡沫已经破裂，出售消息挂出去3个月没有人来看房。
一郎尝试过了各种途径，都没能把房子脱手，为了还贷，只能把公寓分租出去，每个月租金10万，都还有9万的月供缺口。
租客租了一年就退租了，一郎想劝租客买下房子：“反正每个月10万，不如把房子买下来吧。”租客说：“那要买的话，我也可以买到更好地段的房子。”
拖了几个月的月供，银行最终下了最后通牒，要收回房子抵债，房子估价只值1500万，最终1100万成交。
一郎只在这套屋子里住了一年，但按亏掉的钱来算，相当于包了一间豪华酒店套房。
扣掉税费和拖欠的管理费，到手只剩100万现金。
另外欠银行的是无抵押贷款，每个月还1万日元，需要还1700期，也就是141年才能还清。
这么一折腾，一郎和前妻已经没有任何积蓄，还上了银行黑名单，即使两人已经离婚了也无法赖账，催债公司一直催着他们还钱。
人的观念也在改变
《白夜行》正是也这一时期为背景，在文中也多次提到了“泡沫经济”这个词语。小说开始时的场景就是一座废弃的烂尾楼，这种衰败的景象和情形让人不难联想到当时日本经济的颓废和萧条。
泡沫经济的破灭致使大批工厂企业倒闭破产，全民失业率急剧上升，此时的日本有近30%的失业率，个体家庭也因此背负巨额债务，经济也同样跌入谷底，习惯了养尊处优的日本人也开始体会到钱财的重要性。
金钱使人异化为资本的奴隶，使人和人之间的联系除了赤裸裸的金钱关系和现金交易，就再也没有别的联系。当泡沫经济破灭的情形压得每个人都喘不过气时，日本又相继发生了几起重大自然灾害和社会事件，从根本上改变了日本民众的价值取向，特别是年轻人的价值观。
民众普遍感到了对个体之间相互信任上的威胁，社会发展过程中隐藏在黑暗之中的精神道德问题不时显现出来，看似光鲜靓丽的形象下面蛰伏的阴暗一面变得昭然若揭，个人本位主义和社会无罪感同样也是大行其道。
崩盘的过程
整个房地产崩盘首先发难的是日本股市，1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。所以第一个倒霉的是金融系统，那些持有日元资产的银行、投行，因股价下跌导致资产直接缩水。为了保住自己，他们必须抛出另外一些资产来获得流动性，这就是所谓的系统性风险。
于是真正的流动性危机到来了，延迟支付屡屡发生。公司因业务萎缩不得不进行裁员，那些昨天还月薪100万日元的高级白领，一下子就还不起房贷了。
而楼市大崩盘与1991年才真正开始，这是因为不动产市场相对金融市场反应更迟钝。要卖掉高价值资产是需要进行很激烈的心理斗争的。日本的老百姓还抱有一丝幻想，再等等，说不定只是暂时的波动，毕竟还有那五大红利支撑呢……结果这个暂时，一下就暂时了26年……至今仍然看不到尽头 。
太阳底下没有新鲜事，现在发生的，也许过去都曾出现过……
评论
空军辛苦了
评论
空军辛苦了
评论
多军在路上了
评论
所以政府不敢让房价跌，就怕走了日本的老路，不管怎样都捧着
评论
评论
我想让国内人民看看这篇文章，中国房价泡沫之高，人民爱买房的热情，绝对不比当年的日本差。
至于澳洲房价，现在就是便宜的不像话，悉尼和墨尔本房价收入比在全球排在130名左右，房价还在发展中国家的水平。
我已经给我的两个儿子分别买好悉尼北的自住House了，这在其它国家几乎很难实现，PS我儿子今年两岁半。
评论
130左右？不是吧
评论
太阳底下没有新鲜事
贪婪与愚妄永远都在
悲剧自然不会缺席
评论
2019连世界城市房价排名，悉尼跌到在122名，墨尔本跌到了172名，连发展中国家都不如。
https://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp
评论
厉害了
评论
现实挺残酷，多军趁现在澳洲房价便宜，把子孙的自住房House都买好了,空军一大把年纪还要租房上论坛唱空，艰辛发帖子还各种红线画重点
日本当年房价多少亿确实很夸张，普通人还不起贷款，日本还有人口老龄化问题。
澳洲House也就一百万样子，工薪家庭基本上十年就可以还清贷款，或者卖一套中国的公寓就可以付清澳洲房贷，何况澳币汇率这么贱。还有每年十七万新移民过来，这些新移民大部分都很有钱，会吸入澳洲资产，空军买房更没有希望了。
评论
日本东京的房市市值当年可以买下整个美国，跟当初的日本房价比，天朝房价没得比，而悉尼房价就是大白菜
评论
实地考察过伦敦，巴黎，和罗马的物业，悉尼人民真幸福，工资高，房价也便宜，50万～60万澳币就可以买悉尼的房子
评论
TLDR
评论
空军辛苦了
评论
澳洲和日本有同样的问题，如果房价过高内需就起不来，一旦出口出现问题，那经济衰退是必然的。现在中国经济也下行，澳洲矿业的黄金日期也过了，不要以为历史不会重演，没有实体经济的房地产就是泡沫。本公司是做餐饮设备的，今年以来明显感受到市场的衰退，所有到我这边来的供应商说其他客户也说情况不好。我们的客户都是饭店餐饮，今年的应收帐款收得出奇的慢，都说没钱。客户开新店也是明显的考虑成本，生意不好做已经非常明显了，而且估计这种情况会继续下去，说不定更糟。老百姓的钱都去还房贷了，还有钱消费吗？？不要和我说房价涨了老百姓就有钱了，日本怎样大家也看到了。。。
大家仔细看图，美国的家庭负债2017年比2007年减少了，美联储为啥刺破泡沫，美国人是傻子吗？？
评论
生活必需品价格上涨的很厉害，可支配收入更少了
评论
还是太年轻
你没有听过多军说经济越差,房价越涨吗
经济加速衰退才能让房价加速上涨,经济崩溃有助房价
房价永远涨,这么简单的逻辑都不知道吗?
更别说经济即使多差,平均税后都是20万,买个房就是5年的事,100万简直就是便宜得过分
评论
你这么说，香港和中国大陆经济是世界最差了？
评论
空军辛苦了
评论
没错，只有得癌症快痛死了才能打吗啡享受飘飘欲仙的感觉，正常人还不能用是吧，哈哈
评论
以史为鉴，可以知兴替
评论
买房子也会刺激消费啊 ，买什么都是消费？搞得买房子就不是消费一样，非要买吃的才是消费？
评论
大起大落才是最大的问题。而不是什么房价涨跌。
评论
想来楼主也是剑指中国
以澳洲的市场和体量
还不足以和当年的日本相提并论
评论
Copy paste 这么多字，分租房WiFi流量要爆表了
评论
日本当年一个电话亭的位置 估计也就1平米多， 可以卖纽约一套房 差不多50万美金。
评论
日本房价持续低迷有一个因素LZ没提到， 就是人口老龄化太严重, 没有人口红利， 房子就成了空中楼阁。 另外地理因素造成天灾较多， 这些都是不利于房地产发展的因素。
评论
你以为呢？中国经济好？？
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联