而对于商业房产来说，疫情是一次黑天鹅事件。
是近10年以来商业房产估值最大的一个难题。疫情过后商业房产的走向会如何？今天就来看看NAB和JP Morgan的预测。
最后我会附上低成本投资商业房产的途径：REIT。现在对于一个月前很多商业房产的信托都是打折出售 ，可以说对未来前景看好的朋友提供了抄底的良机。
先来看看COVID19之前的澳洲商业房产状况：国民银行（NAB）在疫情前对房地产业内人士的调查
由于近年以来较低的利息环境加上2019年自由党执政以来的政策连贯性，2019 第四季的商业物业动工量已经重新回到2013，14年的水平，另一方面81%的受访者认为很容易获得银行贷款（自2016年最高水平）。总体来说疫情出现之前市场信心普遍是乐观的。商业房产投资在疫情之前就已经出现不同的发展方向。一方面，因为互联网购物的兴起，工业，仓储（Industrial）物业经历了连续5年的上升趋势。相反，零售（Retail）物业自2017年以来受到租金缓慢增长和高空置率拖累。而写字楼(Office)房源一直短缺因此也一直是上升的姿态。国民银行（NAB）对房地产业内人士的调查，被认为市场预期的先行指标，总体来说在疫情发生之前是正面的。
。。。让我慢慢写完
谢谢捧场，多点留言。加分请不要手软。
评论
疫情过后对商用房产的影响
投行JP Morgan 在4月3日预测如果现在退租的情况得不到改善的情况下，在未来的12-18月中商业房产将会大幅减值。原因是商业房产的新买家将会要求更高的收益率来抵偿租金下跌的风险。
Neighbourhood shopping centre小型购物商场将会减值5%；
Childcare centre 幼儿园将会减值15%；
Office 写字楼将会减值15%-25%；
Mega Centre 而大型购物商场将会受到最大的影响，将会减值30%。
但也要考虑到JP Morgan是在莫里森政府发布《疫情期间商业租赁准则》之前的预测，在我前一篇的分析中，我认为虽然房东需要负担房租的损失，但是退租情况会得到改善。（延伸阅读：政府真的没有打算救房东吗？）疫情以来，非必须的零售业（Discretionary Retailers）受到的冲击最大，很多商户已经延期交租。甚至一些大型商户已经停止支付Westfield的房租了 。
很幸运地，因为COLES, WOOLIES这些大超市的撑场，neibourhood shopping centre 小型购物商场反而没有怎么受影响。但是疫情总会过去，我们需要考虑的更多是土澳人民的消费习惯会不会发生根本性的改变呢？例如更多地进行网上购物而减少到实体店进行消费？
若如此的话，NAB预测的两级化将会被放大。仓库物业将会更加紧俏，而大型商场例如Westfield， Vincity 等将会受到永久性的冲击。像我之前的分析所说的，租金下降，空置率上升将会使这些物业进一步房价减值。
不确定因素例如澳洲本地疫情的发展，lockdown的持续时间，以及外围因素：中国复工情况和美国疫情的发展都要关注。还有就是信贷风险。
一些市场上的非四大银行或小型借贷公司，在市场动荡的时期因为融资成本上升有可能需要提高利率，或者减少贷款额度。澳洲央行也多次表达对因为商业房价减值而引起小银行信用风险的担忧。
评论
预测在哪儿
评论
仓库，厂房物业应该不错，因为制造业会有发展。。。
商业地产回报高，风险也大
评论
打折出售？朋友圈都在说疫情之下热情不减，房价稳如山
评论
楼主说的是REIT
评论
厂房，仓库，悉尼墨尔本或许还有机会。
布里斯班供应严重过剩，空置太多，可开发的土地也太多了
评论
商业物业的违约风险，随着这次政府撑腰也大涨。
前景真的很难说。
其实在疫情之前，商业物业就非常不景气。
这主要是人们的生活方式改变了。而疫情更加速和强化了这一改变。
如果人们的生活方式已经改变，当网购，送货上门，送餐，送蔬菜生鲜，网约，越来越习惯，越来越普及（实际上这已经成为了事实），很难说对商业物业的需求会在疫情结束之后大涨。
评论
上周买了一万块的SCG,不过这些东西不如自己投项目。不好用杠杆，自己也控制不了。
评论
制造业回流，对于澳洲来说这是个很难的问题，需要熟练的技工，产业链，基建设施。
工业4.0，澳洲几乎不具备任何工业4.0所需要的条件。
并不容易 （宋鸿兵这周视频里，也是这么讲的。他说制造业回流不适合所有国家，只有少数大国才有可能，而大多数国家做不到。）
政府从政策研究，辩论，出台，立法，执行，这需要多长时间? 3年? 5年?
而效果会怎么样呢?
这个时间可能会非常久，而且效果不明确，不确定因素很多。
现在匆匆忙忙上马，投资厂房和仓库物业，短期内没有回报，而这些商业物业的持有成本很高，要等多久才能看到效果也未知。
我觉得还是观望为好。
评论
澳洲政府打算建一条从墨尔本直通布里斯班的铁路（Inland Rail）
这条铁路为了把澳洲内陆地区连接起来，把沿线的农产品，矿产资源快速的运输到两大城市。让内陆沿线的城镇繁荣起来。
多好的一件事。
可是阻力重重！ 每天都有不同的抗议
项目推进缓慢，vic，nsw政府同意，qld政府不同意。还有环保组织，动物保护组织，人权组织，各个地区民众，council，轮番抗议，现在也不知道这个项目进展到什么程度了，推进缓慢。
如果将来澳洲重新振作工业，是个好事儿。
但是工会组织，环保组织，人权组织，女权组织，都得消停点，不然全都给你搞破产。
评论
我觉得现在还不如买四大行股票，汇报高。
定期分红，多少分点。
至少不担心收租问题
评论
要推迟分红
评论
Low interest rate
銀行不好過
评论
好歹还是分红的。税后分红，带fanking credit
可是现在商业物业，都开始耍流氓，不交租比民用物业更普及。
政府要求减租50%，就是净赔。
那些幼儿园，motel，餐馆，一关好几个月，房东损失很大。
疫情之后，人们更穷了，人们也更习惯网上消费，习惯了送餐送货上门。对店铺的需求，其实是釜底抽薪。
坦率的讲，我很后悔买了商业物业。
评论
楼主本来想说地产基金的，被楼上的几位同学给带歪了。
评论
政府的强制减租计划:
如果租客损失了100%（不论是真损失，还是收现金，还是做账做出来的）
政府要求，这其中的损失50%必须免租，剩下的50%损失可以延迟2年支付。
这也就是说，房东在未来两年里承担了100%的损失，一分钱租金拿不到，但税费一分不减，净赔。
评论
我的理解是这样的。民用物业的租客一般来说都是普通人。作为房东，你的对手都是普通人。
而商业物业作为房东，你的对手都是商人。不精明的商人根本存活不下来，能长期做生意的人都是有两下子的，所以难度会大一些。
评论
商业物业，花了很多时间谈判，租赁合同都是请律师反复修改。花了很多钱。
政府的免租令一出，签的那些商业合同全都无效了。真是莫名其妙。
不付租金有理，有政府撑腰。
原本不需要免租的也觉得吃亏了，做账也能做出亏。现在最希望把他们踢走，但是6个月内还踢不走，得让他们免费使用6个月
政府还要求免租以外部分的租金，可以延期2年支付，如果2年内踢走了，正好100%免租。
很多租客，根本就是很有钱的人，但是政府撑腰，便宜不占白不占。这群有钱人也不付租金。
其实白人的诚信非常低，华裔其实算好的。
评论
美国提我还能信一信，在澳洲提制造业重回就是一个伪命题
评论
定期分红，不是定额分红
评论
至少还分点钱，流动性还好。
现在商业物业，根本卖不上价。没租客的，还好过有租客的。
没租客的owner可以自己用，重新选租客，有租客的不付租金不说，还天天跟你谈判，事儿特别多。现在只求能赶紧给他们撵走，不图租金。
全是眼泪啊
评论
大致没错
评论
很认同最后一句
平时看邻里纠纷，商场顾客纠纷，就觉得稍微触碰白人个人实际利益的时候，他们抗击护私的情绪和行为力度非常非常大。相比之下，华人有时还会有要么忍让要么谦让的，动武的程度也弱很多。。
白人啊，虚伪，虚伪。
评论
你的这个租户补偿的版本是在哪里看到的？ 首先没有资格申请jobkeeper补偿的租户 也不在强制减租计划之内，其次减50%的租是要还的，仅仅只是延迟了…… 最后你对reits不了解，和你自己去做房东不一样
Below outlines suggestions for lessee’s to consider when they are talking to their landlords for rental assistances. Please note the options outlined are a guideline only and assistance from your financial adviser is recommended prior to entering in to rent assistance negotiations.
Lease with more than two years remaining
Rent reduction is an option for leases with more than two years remaining, noting that any reduction made now will need to be recovered over the life of the remaining lease period.
For instance, a tenant may enter into a three-month 50% rent reduction period (starting 1 April 2020 to 30 June 2020). The 50% balance would then be deferred for repayment over the remaining life of the lease, starting 12 months from this altered agreement.
This 12-month delay of deferred repayments provides the tenant an opportunity to recover from the crisis.
Lease with less than two years remaining
In circumstances where less than two years is remaining on the lease, the tenant may pay a reduced rent of 50% for a period of three months (as outlined above). However, for leases of this nature, it may be negotiated that the balance 50% of rent deferred is not repaid by the tenant during the leasing period. Instead, the tenant may extend their current lease for a further 12 months on the existing terms.
Rationale for this approach is that having the tenant repay the 50% of deferred rent within the 2-year initial leasing period may result in further hardships for the tenant. Extending the current lease period provides the landlord with security of tenure which is of high value during these uncertain times.
评论
政策是这样的，但是人们会朝着自己有利的方向无限扩大。
不付租金在retail店铺里，现在很普遍。就等着谈判，天天谈判。
话说回来，jobkeeper很容易申请，自雇都可以申请。
大多数情况下，做出来了个亏30%，易如反掌。
我都可以把业绩增长，做成降低30%，这一点难度没有。
评论
白人这个问题其实本质上是本地人口的一种天然优越性。我的租客里面有华人，印度人，中东人，越南人，说白了全是移民。未来不知道，这个月的租金他们都交了，所以总体来说还是比较稳定的。
评论
是的 所以reits是有一帮专门管理商业物业的人帮你去扯皮，以股票的形式卖给你做投资，现在这个情况 普通投资者想买打折的商业物业风险不但高，价格也谈不下来，但是很多retail reits比疫情前降价了50%+ 最低点降了70%
楼主讨论的reits投资 被你带偏了
评论
巧妇难为无米之炊。
疫情之前，人们生活方式的改变，已经重挫了零售业物业。
疫情更加速了这一转变，需求在降低
就算有最专业的团队，就算能够口吐莲花。没有需求，又能怎么样呢?
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联