投资房，没有自住过，没有申报过折旧抵税之类，如果出售的话，Capital Gain是怎么算的？
有人说出售时候，比如买入价是50万，卖出价是60万，capital gain并不是仅仅10万，而是10万加上折旧？是这样的吗？
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我是假设哦，会计师和说的关于capital gain的没听明白。
如果投资房不去申请折旧抵税，卖出的时候capital gain是不是就是 卖出价格-买入价格？还是卖出价格-买入价格-折旧？
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是这样的，我的利息和杂费成本 和 租金，差不多刚好抵消，几乎不产生negative gearing去抵自己工资的税，并且我让会计师不要给我申报折旧，这样的情况下capital gain是怎么算呢？
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这个投资房因为首付比较多，产生的利息比较少，所以房租和利息几乎没差别，没有亏损的钱去抵税，所以更不必要用折旧去抵税，如果这样的情况以后卖的时候，cost base里要算折旧吗？那个会计师解释了半天没听懂
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会计师说，如果用depreciation去抵税，最后卖房子的时候，这个钱要算在capital gain里，所以我觉得好像最后还是要还给政府的，就让他不要报depreciation了，他讲了半天我也没弄懂。那就是说我卖投资房的时候只要卖价-买价+一些杂费开销 就是capital gain了吗？
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因为最后要退回去啊？那如果我租金一年2万，利息也是2万，是不是就相当于租金不用交税，而且最后卖的时候也只需要卖出价-买入价呢？你是会计师吗
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From the unit costing point of view, if for this property
Overall Income 20k - for example net rental return
Overall Expenditure 20k - for example interest.
Then yes for that property no need pay tax for that financial year if no sale.
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LZ好像是Postive Gearing， 负扣税没法实现，在这种情况下没有办折旧。就是不知道没办折旧会不会在卖时也不会自动折旧，这样由于原始资本比较高而少缴资本增值税。
我也有同样的疑问，就是折旧是个投资者的自愿选项还是税局的强迫项？如果是自愿选项，那么在正扣税（Postive Gearing）情况下还是不做折旧的好，这样原始资本值至少没变。当然话说回来，如果准备长期投资，而通货膨胀预期较高，而折旧数能导致一定的负扣税（如果还是不能，就没必要了），还是可以再考虑的。
在越过负扣税边界后，每折旧一刀就损失2毛五的将来免CGT的额度(假设持有12个月以上）。现在高收入者边界税率大概42%，有效负扣税额度里每刀得回4毛二。
问题是折旧数额并不是总是等于有效负扣税数额。如果租金不仅仅能覆盖利息，而且大过利息蛮多，折旧不一定就有好处吧？我存疑，希望高人解疑。
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When expenditure (interest+maintenance) = profits( i.e rental), no tax would be levied. No depreciation application has been lodged.
What if the property for investment purpose is sold after e.g 3 years and the property value stays the same as when it was purchased? Does capital gain tax occur in this case? What incurs the capital gain tax? Thx
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我也是同样的疑惑，就是如果租金大于或者刚好等于利息的时候，租金这笔收入就不需要缴税了
比如租金20，000每年，利息也是20,000每年。
但是卖出的时候，当初利息20,000每年是否被算成与20,000租金形成抵税从而要把这笔利息也作为capital gain呢？
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Then in this case no capital gain tax will be applied and if you did not do capital depreciation in the past for this property.
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租金是不会算入Capital Gain的。
但折旧额度是要的， 比如你一百万买进，折旧了30%，就是30万，那么将来你卖房时的买房的成本就是100-30=70万（折旧了成本就消失了），假如你一百五十万卖出，那150-70=80万就是你的Capital Gain（资本增值）， ATO给50%折扣，就是40万算要交Capital Gain的。
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如果租金刚好等于利息，那么抵消了，所以这笔租金就不用交税了，那卖的时候以前抵消掉的利息会不会被算成capital gain去交税呢
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利息也不是Capital，Capital是本金。折旧你的税务本金就算少出了。
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能折旧还是先折旧吧，毕竟超过一年卖出还有CGT的discount
而且钱也是有time value的，早到手的现金(或者少缴的税)好过迟来的
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感谢楼主～～～～～～～～～～～
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楼主的会计师用了几年了？好不好？
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买房的 stump duty 应该可以。
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还是看不懂。
能举个例子解释吗？
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谢谢
也就是说即使没有申报depreciation，出售时候仍然要把depreciation算入cost base从而增加了所谓的capital gain？
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学习
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高人想问一下如果我们在六年内卖掉第一套自住房的话，是什么税都不交么？还是卖价减去买价要放在年底的tax return里面啊
一直没弄明白 谢谢
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