張大媽在澳元兌人民幣6:1的時候換30萬澳元，買了100萬澳元的房子。貸款80%。多餘的10萬用於應付印花稅、律師費等初期費用。
兩年後，房價升了30%，匯價跌了30%
簡單起見，假設持有期間剛好收入和支出打平。
請問以人民幣計算，張大媽是賺了還是虧了呢？
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赚了吧，杠杆效应啊
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6:1 to 5:1 30%?
2 yrs 100w only to 130w?
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明显亏了。 不算时间成本，单单算stamp duty这些就好了
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題目不好好做，想什麼呢？
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按楼主的条件应该是赚了一点，但是算stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用。恐怕很难盈利了，况且2年出租几乎现在不可能抵消持有房产的各类费用了，都是很大的负现金流。
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（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
大概需要多少呢？
兩年的負現金流，估計是多少呢？
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楼主应该所有的开支收入都列出来, 那不就一目了然了.这样猜有什么好猜得.
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（stamp duty,GST，卖房中介费，律师费等等费用）
通常是7%左右，stamp duty=4.x%，卖房中介费=2.x%，律师费小几千
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汇率是群攻技能，朋友当年汇率6.5买的布里斯班的房子，现在都哭晕在厕所了
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应该是赚，成本$20万+$5万stamp duty=150万人民币，还有贷款$80万，就是150万+$80万，增值后$130万卖掉（假设自住），还贷款$80万，还剩$50万，按汇率4.2（跌30%）是人民币210万，减去成本150万人民币，盈利60万人民币，去除杂费还是有赚
如果投资房那基本没什么盈利
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如果全款人民币买入，不贷款，卖了再换回人民币，那就赔大了
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不不不。我出題，同學們作答。不是猜，是解題。
做做題對大家的投資決策會有幫助的。
沒有興趣可以不回帖。
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初始，RMB180=AUD30，借AUD80，投AUD100，余AUD10现金。
2年后，房AUD130，还AUD80，余AUD60，汇率4.2，折合RMB252。赚了。
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还有2%的中介费，再加2%的负利息。应该盈利45万刀左右，算189万rmb.
回国资金2年无风险收益大概在10%左右，那就是165万。能赚24万rmb，投资房就更少了。
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我的題目換了30萬澳元，買了100萬房子，借80萬。剩下10萬大概可以覆蓋這些費用吧。
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如果缩小杠杆，那就盈利更少了。
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賺了
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10萬現金應該消耗掉不少的。印花稅，律師費等。所以把10萬算回去可能太樂觀了。
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是的。
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按原题，收入支出不是抵消了。
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结论，投资悉尼的有赚，投资墨尔本的有亏损可能。
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楼主是说拿那10万抵消的。
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如果没有任何费用，包括交易费，汇率差价，不计算房子持有成本和租金收入，等于投资$20万后扯平，手里还剩$10万，换成RMB应该有¥40多万
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有什么银行的理财产品能保证１１％的回报啊？能介绍一下吗？
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