上个周末，悉尼的地产继续高歌猛进。继上个周末地产拍卖清空率（84.3%）达到十四个月以来的最高位，这个周末虽略有下降，但也达到了82.4%。
连续三个星期超过80%的清空率告诉我们，自政府调控放贷政策以来，悉尼的房产市场很可能进入了又一个繁荣期。
到底是什么导致悉尼的地产市场如此强劲呢？我觉得有以下五大因素：
第一，低失业率
大悉尼地区七月的失业率只有5%，相比墨尔本的5.9%，布里斯班的5.6%，阿德雷德的7.3%，伯斯的6%和霍巴特的6.1%，在这些主要的省会城市里是比较低的。低失业率意味着更多的稳定收入人群，更高的收入增长和更高的购房信心。相对其它城市，悉尼的经济状况目前是最健康的，金融，旅游，地产，甚至教育都是大悉尼地区经济的增长点。相比前几年的矿产繁荣，悉尼的经济结构更加多样且更加稳健。而其它城市更容易受某项经济指标的影响，导致失业率的攀升。
第二，创纪录的低贷款利率
澳大利亚储备银行创纪录的低基础利率（1.5%）备受各方的指责。众所周知，其本意是为经济加速，但也使投资者进入地产的门槛比以前降低很多，同时进入市场后的还款压力也大幅减小。问题是澳洲现在还是表现出双速经济的特征，以矿业为主的城市和多样化经济的城市经济表象完全不同。也有很多经济学家认为经济强劲的悉尼和墨尔本也实行这样的低利率是不恰当的，但是澳联储没办法更具不同的城市发布不同的利率。
如此低的贷款利率使更多的投资者相信地产价格会继续攀升，从而导致更多的投资者进入地产市场，推高房价。但投资者也应该注意，如此低的利率很可能导致政府实行更严厉的贷款政策，从而增加地产市场的风险。
第三，高速的人口增长和低房屋供给
自1995年以来，新南威尔士州增加了一百五十万人口，人口总数达到七百六十万。而批准的新建房屋2015年3月之前的十二个月为58000栋，刚刚达到1995年的水平。强劲的需求绝对是推进房产繁荣的首要因素。不久前，新南威尔士州政府大肆宣传未来十年，新州将会增加人口100万。以每个家庭平均四人计算，将会增加25万个房屋需求。以现有的房屋数和建设速度，很难满足十年后的住房需求。十年之后，在近悉尼地区你将很难找到百万以下的房子了，包括公寓。
第四，多项基建项目投资
新南威尔士州投入了大量资金在基础建设项目上，包括悉尼西北的铁路项目，连接CBD和东区的轻轨项目，还有连接机场和M4的隧道项目。现在市区周围的房产已经高出大部分人的承受能力了，所以人们开始追捧地铁和其它交通便利地区的物业。这些基建项目的开展导致了投资者，包括个人投资者和地产开发商，对沿线地产的疯狂追捧。比如悉尼西北区，包括Castle Hill，Kelly Ville，以及Rouse Hill，自去年以来，虽然经历了贷款政策的调控，房价依然升高了超过20%。
第五，建筑成本的不断增长
虽然经历多年的经济全球化，澳洲的建筑成本非但没有降低，反而高速增长。建筑成本受到多项因素的影响，包括建筑原材料，人工，法律等因素。其中人工因素是建筑成本高居不下的主要原因。以美元计算，虽然澳元从2014年初的高点已经贬值了35%，但澳洲的人工成本仍然是全球第一，建筑行业的最低工资达到了每小时18.42澳元。技术工种，包括复杂机器操作员，木匠，电工等的工资更是达到了令人咋舌的程度。即使这样，建筑工人的工资还在以高于澳洲平均工资增长速度不断增长。由于移民政策的收紧，澳洲本地的建筑工作短期内不大可能被海外移民代替。所以建筑成本的降低也只是一厢情愿的想法罢了。
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楼主翻译的真好
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和版主撞车了
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批准的新建房屋2015年3月之前的十二个月为58000栋
未来十年，新州将会增加人口100万。以每个家庭平均四人计算，将会增加25万个房屋需求。
每年5.8万套，10年为啥没有25万套？
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批准58000栋，包括旧房推倒重建，DA approved但没盖等等
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批建，但开发商会由于各种原因不会马上开建，所以供应量远远没有批建的数字那么高，而且这个实际的建造数据无从统计。
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只要其中新建的达到25000套就够住了，还不到总数的50%
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数据很容易统计，只是不愿意公开罢了
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