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附件为excel的spreadsheet。
用于比较买房时Interest only+offset account的贷款计划和interest only+redraw option对五年后转投资房的影响。主要体现在利息退税方面。
[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-9-10 12:56 编辑 ]
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正在学习中 ~~~ (怎么那么多数呀 ~~~)
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黄色的可以改动。
结果看红色部分就可以了。
中间的计算过程不要细看了。
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办公室里打不开这文件,先加分回家看
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我再上一个zip版的吧。
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谢谢,zip file好用
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offset的rate用的是virginmoney的homeloan的rate, 7.59%, 5年后会再减 0.1%
redraw的rate用的是one direct的variable rate, 7.46%
按照月供3000的能力计算, 算下来5年用offset要多还2K的利息, 但是之后的5年, 可以多退回14K的税.
是这么理解吗?
[ 本帖最后由 zn7726 于 2007-9-10 12:12 编辑 ]
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谢谢老黑.
再问个问题, 把自住房转成投资房, 如果要卖的话, 怎么计算Captial Gain呢? 谢谢.
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对的。
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如果你的房子3年做自住房，5年投资房。
CGT = (sell price - buy price - selling cost) * 5/(3+5) * 50%
note: 50% because of CGT discount for assets hold over 12 months.
In reality it's much more complex. This is just a simplified calculation.
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现在的关键在于, 假如我不用offset, 打算5年后refinance, 用不用offset是不是差别很大. 按照老妖的算法, 差别很大, 应该使用offset. 前面那些推荐我不要offset找低利率的朋友, 说说你们的想法好吗?
是不是关键在于本金还了多少, 以及refinance后, Tax Deductible Interest的计算基数多少呀
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感谢老妖忙了这么久, 搞出来这么直观的东西(excel能做成这么牛呀?), 今天的分都加给老妖了. 建议加精华并置顶, 让更多朋友有个直观认识
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加分了.再问个问题.
如果手里有500k现金,要买一个500k的房子,这种情况下是直接付掉呢,还是首付100k,贷款400k,然后把剩下的400k现金存入offset帐户?
老妖的意思应该是后者对吧?不过,有个搞贷款的说应该选择前者,他的理由是选前者之后可以马上抵押自住房去买投资房.而后者需要等至少6个月才能转否则要退首次购房津贴,而且贷款目的从自住变成投资,在法律上也比较麻烦.是这样吗?
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对了, 问一下老妖, 假如用redraw方式, 5年后转了投资, 每年的租金收入(假如15K)肯定会影响tax rebate, 这15K是完全冲抵Tax Deductible Interest的吗? 如果是的话, 5年房租收入75K, 超出Tax Deductible Interest 10K多, 还要再交税呀.
[ 本帖最后由 zn7726 于 2007-9-10 12:37 编辑 ]
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你这个也要看个人情况。我觉得那个做贷款的说得适用于大多数人情况。当然也有例外的。
用offset的好处是，钱还是你的。你自己可以控制。
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谢谢加分。
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请说说尽可能多offset的方案适用于什么情况吧.
另外,即使把钱全放进offset帐户,使欠款为0,好像应交利息不会马上变成0.这个延迟据说要很长时间,是这样吗?一般要多长啊?
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没错了。就是这样的。
当然还有一些小动作可以帮助你那会更多税。比如depreciation等。。。
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...
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谢谢老妖，很直观的东东，+++
有个建议，是不是可以加一个offset account的opening balance 呢？
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没错没错, 再加上转投资后的租金, 这样就完美了 (老妖又要忙活俩小时了)
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这个主意不错。
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你这个比较麻烦。。。
有和会计们抢生意的嫌疑，他们会杀了我的。
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应该没有延期。据我所知是当天+每天有效。
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你的问题有点怪.负扣税是每年算的,所以你是不是想问每年的房租收入比6k的免税限制超出1.5k怎么办?一般房租收入都赶不上贷款利息,投资房总收益是负的,怎么会上税呢?
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啊?
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还是看我贴出来的我的计算结果截图:
如果redraw方式, 转投资后每月只有 $1,041.36 是 Tax Deductible Interest, 也就是说, 如果租金收益大于这个数字, 超出的部分就会加到你的全年收入里, 按照实际相应比例上税. 当然, 这里不考虑房屋折旧,维修,出租等产生的相关费用.
而offset的方式, 所有的payment ($1,647.80/月) 都是交利息(interest only), 所以所有的payment都是lost. 如果租金能超过$1,647.80, 超出部分一样要上税的.
老妖, 我没胡说吧?
[ 本帖最后由 zn7726 于 2007-9-10 12:54 编辑 ]
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搞定！
请看version 2。
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部分同意。
不要忘了还有房子的开销也是属于loss的。
只要房租超过了养房子所有的开销（利息、地租等等开销），多余部分还是要交税的。
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