有自住房，房贷已还清，现在想去好的学区买个大房子把现在自住房变成投资房，怎样操作最合适？是不是最好把现在的自住房卖掉，然后再买比较好？还是可以留着变成投资房，我是想留着以后给小孩。希望地产投资人士指点，谢谢
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就出租交税。 一卖再买，要付个几万的税，也不合适
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还不一样，房贷还清了，收租的钱都要缴税呀~~~如果不想卖房还有买的大房子以后不会卖，那现在的自住房topup或refinance把钱掏出来，在报税的时候把新买的房当投资房（虽然是自住），这样可能可以利益最大化；否则的话感觉只能卖现有的自住房了
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如果资金不太缺，就不要卖掉，一方面要交CGT，另一个方面，这种资产可以用来给大房子贷款做抵押，租金还能增加收入，未来增值也会很好。
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大不了先做一个Refinance，这个好解决
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到底是投资收益重要，还是省那么一点CGT重要？怕交税还不赚钱了？
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同学，我跟LZ没仇，我说的前提条件“如果不想卖房还有买的大房子以后不会卖”，看到没？ LZ想把现在自住房以后留给孩子， 然后他只要大房不卖，不用交税，再说了，过个二三十年后再卖，期间的那点增值就被通胀稀释的无影无踪
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税务上认定只能一套是自住房，从第二套settle开始就要决定哪个自住哪个投资，然后各自按照税务规则处理。
没贷款利息的自住房，只有折旧部分可以抵税，通常不足以抵消租金收入，所以要每年上税。
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如果不想卖自住房，我猜想或可以用以下方法：
以自住房1作为居所，贷款买下一个名为投资实际自住的2和投资3。因为2，3都是作为投资来贷款，额度应该比较高。贷款的时候两个捆绑，做到2的贷款尽量低，3的贷款尽量高（理想100%，不知能否达到）。3要有最好的折旧能力，例如新建公寓。如法炮制，可以多搭配几个4，5等。
Settle以后，自己住2，把1和3都租出去。所有收入放到2的offset里，减少自住2的利息，最大化3的利息支出。
1是正现金流，3是负现金流，可以减少每年1的正收入上税。过几年3的折旧能力下降了，就换一个。
贷款2和3，必须用io模式。
以上只是自己臆想，没有实际测算过。比较复杂，但作为房1没有贷款的补偿方案吧，对财力充沛，比较进取的适用。
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即使是现有住房refinance出的钱去买大的自住房，贷款的利息也不能抵扣税款
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资金足够，直接再买一套自住即可。 如需使用现在自住房子资金买房，卖掉再买也不错，至少不付老房子增值税。只是要付Stamp Duty和Agent Fee而已。如果通过refinance老房子买新房子，老房子拿出来的贷款利息不能抵税，租金收入还要付税。老房子出租前请人做估计，避免以后再卖时付过多的增值税。自住房贷款不能抵税。但以后也无需付增值税。总的来说各有利弊，没有十全十美的办法！持有两套房从长期看还是占优，房子涨价的好处应该大于付税减免的节省。自住房一定要买house，增值快些还不要付增值税。个人看法。 每个人情况不一样，如果资金紧张还是一买一卖比较舒服。以后还有大把机会买投资房 。
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谢谢大家的建议
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如果要一卖一买换房，自住房卖掉要交多少税(如果说增值20w)？需要先卖掉再买进吗？顺序有关系吗？
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本人休闲在家，如果在自住房里开个小超市，可以吗？
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楼主决定怎么操作了吗？
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先卖再买，中间衔接不好会不会没地儿住?
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