澳洲开贴论房价,只是悉尼

在澳大利亚地产投资




首先,知道这个热门话题,容易引起关注,但是也容易招来攻击和讽刺,所以先明确几点,
1.这个帖子是个人的感觉和经历,不具有普遍性,就是个人的观点而已。
2.个人的立场是看多的,而未来的几年依然看多
3.没有任何炫耀,或者抱怨的意思,只是摆出事实和最终结论。而且按照平均我远远达不到,即使是今天也还是要高山仰止平均。

结论放在前面,
1.房地产就是一个配合货币,由普通大众积极参与的,政府主导的游戏而已,既然是游戏就要明白游戏的规则,否则,只能靠运气了。
2.自己参与房地产的游戏,有50%的运气,和50%的积极学习,并得出的结论,过去9年这个运气不错,学习得到的结论也到目前为止是正确的(不等于将来也正确,大家自己把握)
3.房地产的游戏还要继续,但是过去一味的涨的势头已经开始分化了(悉尼而已,其他城市不熟悉)
4.澳洲政府不会主动刺破房地产泡沫(如果有的话),因为太多利益在里面了,但是如果大的趋势和民意过于强势,政府也会顺势而为打压房价或者金融机构(比如美国加息,澳洲白人的抱怨太过强烈),
现在这个势头已经比过去紧很多了。

事实在这里,个人经历而已,对于有心和有力的想要玩游戏的人参考而已,再次强调游戏而已游戏而已,所以随时要有输的准备。

本人12年前来悉尼,开始参与房地产是09年,当时可不是游戏,是要个地方安家,有了首付的钱,当时年收入也才5万而已,税前的,平均的25%左右。

房子是52万,首付是2.6万,只要5%,不要问怎么就那么点,因为中介都是这么玩的。在一个很能忽悠的中介的劝说下同时买了2套(要谢谢他,但是忘了他的名字了)。 5.2万首付,当时政府还给2.4万的首次置业的补贴和减免印花税,
房成交后3个月把钱给买家,但是必须是新房。

当时所有的个人收入和房租收入,刚好够还贷款,本金都不够的,不过也不还本金,当时不明白,不过现在明白了,不还本金是正确的选择,因为还有offset账号。

吃喝的钱只有从过去的一点积蓄来。过了3年,就发现自己运气好,有了玩游戏的本钱了。才开始研究房子和货币的关系.
明白了,银行和房子买家的关系,果断再评估,房子的市价从52万到了,85万了,银行于是多给了80万的现金,你想干什么就去干吧,只是要还利息,个人收入也才来到了7万税前的。
可是你要问了,你怎么贷出这么多钱的啊? 个人收入,房子出租收入,每个都做点水分,完了借点点钱放在银行户头里,2个月,加个不错的中介就可以了.

在12年的时候在所谓的华人宇宙中心,买个一个房子,用这80万做首付,买了一个2.5M的房子,巨大的贷款利息,只是利息,每年都是负的,也就是所有的收入,加房租租金都不够还贷款的,
每年只能从80万里的剩余的钱里还贷款,现在想想房价如果跌了,我就得破产了,在担忧中过了几年,但是这个担忧比第一次同时买2个房子的时候小很多很多,因为这次我知道,房子一定会涨。

再次好运,坚持到了大爆发的时候,在16年底,最热的时候把房子出手了,其实也是因为,利息是在太高,自己已经没有钱还贷款了,不得不做调整了。差不多3年半的时候,房子涨了超过100%。

这时候发现,最开始的2个房子都还清了,这个时候我的个人收入虽然涨不少,可是距离平均还是差不少。

自己多年的愿望是住个带游泳池的房子,于是多余的钱,在还掉之前的贷款,还有剩余,于是又评估后在16年买了个山区的有pool的house,不大,但是够生活了,按照中介和银行的评估,这房子有涨了不少,不过,现在没有压力,也不打算想了,慢慢住了。

现在贷款还是很多,但是房子也挺多的,收入其实很少,平均一半多一点点吧。但是负债率低了很多,现在房子出租的收入就够我所有的贷款利息了,还有多余的在offset 账号里

多了很多可支配现金,但是都是银行的,我可以随时用而已。

现在明白了,货币就是一个数字,只在你需要时才具有它本来的意义,购买力,其他时间也就是个数字。





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你这的确是赌对了。赞一个!

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只能说你赶上好时候了。。。
目前来看 规则要变了,在未来3-5年内是不可能像你之前那么玩的。。。

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货币就是一个数字,这是比尔盖茨的名言。当然,这句话只是针对有钱人而言。

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赞!哎,我比楼主还早来,可惜当年没胆子也没首付买

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LZ代表了16年最热时出手房子的那批人~现在要找一个能代表16年最热时入手房子的那批人~捂个一段时间再看看~

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745就是牛

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胆大心细楼主

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厉害了

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我也是稀里糊涂那2年想卖房,因为懒没卖,结果发现还好没卖。

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Mm, 悉尼的房子, 当然能不卖就不卖

我去年唯一一次卖了一个房子,后悔呐

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买的时候永远 都是勒紧裤腰带 咬紧后槽牙,不过很快发现是值得的。

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42 努力打工还是不如砖头升职快

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LZ 一开始两套房子,前后一共贷了180万,请问16年是怎么都还清的?

12年买的大宅之后,楼主至少欠了银行380万,每年的利息按4%是15.2万,80万top up出来的钱去掉20%首付和印花税应该还剩15万,感觉怎么钱都不够啊。

09-12年能从52万涨到85万,在全悉尼几乎都不涨的时候,你可以有60%的涨幅,真是太厉害了。相比之下,250万,在4年半涨了100%也只是跑平了悉尼大势而已。



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你语文不好或者我数学不好,又或者你没说实话,故意隐秘关键信息。

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如果今年这个时候卖,大概就不后悔了。感觉拐点快来了,至少在某些区。


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16年房子赚了250万,就把前面房子的贷款还掉了

你应该关心的是楼主开始的时候投资不过二十多万,从2009年到2016年赚了三百多万,财富7年增长了十几倍

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5M的豪宅,除了745,不会是其他地方吧?

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我关心的是,LZ买了250万的房子之后,有380万的贷款,offset应该还有20万左右,就算10万年薪,加上两个租金收入,也很难啊。

我另一个关心的是,哪里的房子从09年到12年可以涨60%?

后面那个4年半从250万涨到500万其实不难,那几年谁没赚个几百万啊。

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12年买2.5M是关键,博对了

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chatswood卖过5m的也不多,就那么几个16年底卖掉的,按楼主说法,应该没有花钱加建或重建

8 Havilah Street, Chatswood - 5.3m
36 Neridah Street, Chatswood - 5.24m
6 Macquarie Street, Chatswood - 4.65m

但这些房子都没有2012的销售记录



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你和我想的一样

“故意隐秘关键信息”

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另外16年脱手也是关键,都是卡着点短炒成功。如果现在还没脱手,就只能死扛了,所以谁接老移民的盘谁傻,新贵地区不能碰就是这个道理。

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贷款总额是,
93.6万的原来2个房子
225万,12年买的房子的贷款
25万10%的首付,
12.5万的税,一共是差不多356万的贷款,
每年利息还款差不多14.5万,房租收入差不多 每年10万多一点 , 不知道答疑了没有!


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三套都租出去了?那你卖房500万里CGT也不是小数

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哪里52万的房子可以租1000一周?10%的回报率那么高?从09年到12年还涨了60%?

LZ告诉我们一开始两个房子哪个区的吧?




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租金收入不是什么问题,因为贷款是房价的80% 乘以税率,IO那时候,租金收入一般是能cover大部分的利息的

250万那个房子的现金流会比较差,所以需要用offset account里面的20万来抵充

楼主这个case没有问题。你没有找到2009年到2012年增长房子那么多的房子不代表不存在,因为我买的房子也类似涨幅。
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