看中一个投资的小房子，Private Sale，出了offer后今天中介打电话说房东同意了，让我们下周5之前交10%的定金。40万的总房价，10%就是4万。
因为我们自住房虽然升了些值，但是还没有来的急做re-finance，估计现在做下周五之前也来不及了。自住房的offset账户里面有一些现金，足够付4万的首付。但我们想做100%的Tax deduction，也就是这个10%的利息算作投资损失。不知道可不可以先用自己的钱付10% deposit，然后settlement的两个月时间把贷款办下来，撤回自己垫付的这10%，最后做100%的Tax deduction。
有的朋友建议做line of credit，从LOC里面开cheque来付10%的deposit，从而来claim tax deduction。但不知道一周LOC能不能批下来。
在此请教一下有经验的同学，谢谢了！
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完全可以，一般都是这样做的。甚至可以把印花税和装修费算入贷款。具体要早点联系你的broker问问。
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谢谢！
有个疑问，会不会我用自住房offset里面钱付的10%的，最后不算investment loan的一部分，只给做90%的loan的interest deduction?
一般10%的deposit，是最后settlement的钱的一部分，也就是10% deposit +90% loan=最后给vendor的付款。还是deposit只是deposit的作用 （在settlement的两个月，起押金的作用），最后还是settle当天，银行给开100%的loan，10%的deposit退回个人账户。
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自主房offset里面的钱就是你的saving而已，怎么会可以退税呢
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不产生利息的钱怎么可以退税？惟有100%贷款这条路。
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去银行让他们把loan分开就行啦，我就是这么做的。不过时间有点长。不止一个星期。
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同样疑问
问题是loan这个时候还没下来啊，给10%deposit的时候
这个10%deposit究竟可不可以从offset户头出呢？
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2个loan，同样银行？要2份package 年份吗？
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offset里的钱取出来是不能退税的，因为第一，那是你的存款，不是你的贷款, 用自己的存款买投资房是不可以付扣税的，这类问题咨询会计，不要咨询broker；第二，它不产生利息，只是帮助减免你贷款里的利息。
如下操作１００％可以，因为我这样做了，已经申请了ATO private ruling,ATO认可这样的方式：
１，从你的offset里转４万到你的贷款里，即提前还款；
２，次日或你需要的时候，将这笔钱（最好是exactly required for settlement）从贷款里转回到offset帐号里
３，然后提出来去付首付
以后，你自住房贷款里的这４万块钱的利息就可以扣税。
这和从offset直接取钱的区别是，你提前还款，是你自己的行为，与投资无关. 取款增加了自住房的贷款金额，直接用于投资，因此可以做为投资花费来抵税。
如果以后你想卖自住房，需要把这部分贷款还掉时，再问我到时如何操作来转嫁这部分贷款，让它继续为你扣税。
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mark
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请问如何“申请ATO private ruling”？谢谢
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get an application form from ATO's website, fill out the form and provide all necessary documents
it 's free.
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就着LZ的案例提一个问题， 如果LZ取出Offset的钱不能视为投资退税，那么当他Re-finance回来的钱能不能补回去？还是Re-finance的钱必须用于投资呀？
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最后每个账户的数额是可以要求银行分的，不用操心
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我的broker想在帮我这么做，不知道会不会有什么问题。
房1（自住房）几年前原有贷款50万，在一个offset账户A里面。现在购入房2（投资房），房价+七七八八杂费=40万。
操作：
房1增值部分10万贷出，refinance后分成两个账户，账户A（50万，offset）不变，还是用于自住房还款，账户B（10万），用于房2的25% (20%+5%左右的杂费)。账户C（30万），房2本身的80%。
10% deposite我自己先用账户A（offset）里面的剩余钱垫付，到时候loan批下来以后从账户B里面转回账户A。以后账户B和账户C所产生的所有40万贷款的利息全部用于退税。
请问你觉得有么有什么不妥的地方？
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我觉得别的部分都没问题，但是＂10% deposite我自己先用账户A（offset）里面的剩余钱垫付＂这一步有问题，象前面所说，offset是你自己的存款，不是你自住房的贷款，你的存款本身是没有产生任何利息的，它的价值在于你用它来冲抵你自住房贷款的利息，如果你用offset的钱直接付首付，这本身并没有增加你自住房的loan，只是减少了你的存款而已。因此这部分钱的利息是不能退税的。
之后，即便你从账户B里面把钱转回账户A，也只是你通过refinance，增加了自己的存款而已。如果转回来的钱，在今后再用于投资，则帐号B所产生的利息可以抵税，但问题是你现在操作的时间顺序是反的，你先花了存款，再refinance还存款，我觉得就不行了。明白了么？
所以我教给你的办法就是现在从offset里转你需要的钱到自住房贷款帐号里，进行提前还款，在你要付首付时将这些钱从自住房贷款里提出来（这一步是关键，它的意思是你用了自住房的贷款买了投资房），那么自住房里所增加的贷款部分就可以算做投资来抵利息税了。
之后，等你refinance之后，你top up出１０万，单立帐号，相当于把你的loan从自住房分出来。
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不是完全正确。比如说如果home loan 50万，5万用作投资房的首付，这5万产生的利息在第一天开始时可以退税，但是如果那天你还了10万home loan, 那么就不再是5万而只是4万产生的利息才可以退税，因为在同个账户，ATO会说10万还款中有10%是还投资部分的。
想象一下，当你不是地还home loan时， 计算投资房的首付利息时会越来越繁琐，所以最好还是从一开始就分成不同的账户。这种情况下，LOC可以考虑。
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不可以。相同情况，刚刚咨询了银行，说从offset account里拿钱出来买投资房或买股票，都是personal的事，没有tax benefit.
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如果时间允许，开始就分帐户当然最好，但是楼主的问题是没有时间在settle之前refinance了。
我的方法绝对是１００％可以的，因为ATO已经给我了private ruling 认定
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赞同！
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An offset account does not equal to a simple saving account. It exists because it attaches to a loan account. So there is no difference between you redrew money from you home loan or your offset account in terms of the tax implication. Similarly, when you add money to your offset account, it won't generate the interest for income tax purpose.
Have a read this topic:
http://forums.whirlpool.net.au/archive/2131846
Particularly look for the comment from Fozz.
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Thanks! Learnt a lot.
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You private rulling only confirms the beginning of the situation, not the ongoing period. The ongoing period is actually the tedious part to maintain if we don't separate them from beginning.
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请教能吧你这个private ruling贴一下吗？
我打算也这样操作，我也认可直接offset拿钱当首期不能有税务优惠
但进home loan洗白，出来还是通过offset账户走啊，这样确定可以？想要这个private ruling，有备无患
多谢
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not all the same. When you use the money in offset to invest, it incurs a cost, which is the extract interests generated from its linked home loan. This cost is tax deductible.
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