澳洲全款买投资房是赔本生意吗?(转自隐秘版)

在澳大利亚地产投资




(转帖)
我父母移民之后买了自住房,现在又想买个投资房,用国内汇过来的现金买。可我老公表示这不是个好主意,理由如下:第一,澳洲人买投资房主要是为了负扣税,像我父母这种没工作不交税的就得不到这个益处。第二,投资房以后卖了要交30%增值税,不划算。第三,如果不卖,每年的租金收入扣去中介费,各种市政,维护,修理费,可能还不如把钱存银行的利息,还多出不少麻烦事。第四,他觉得比较好的办法是我父母把现在的小套自住房卖了,加上打算买投资房的现金,在华人区买个贵一点好一点的房子继续自住。这样会省了很多事,他们自己生活也更方便,以后要卖也不需要交增值税。第五,他只是提出意见,但他认为综上所述我父母这种情况如果投资房达不到一年10%的增值,就是赔本生意。我就有点想不通,全款买个投资房怎么还变成赔本生意了?大家觉得他说的有道理吗?

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我觉得有道理。你要计算一下每年房产的净收益和投入的资金,算一下回报率,如果比银行存款还低,当然买房子不合适。负扣税是对高收入有好处,如果都不交税,负扣税政策是负担。还有一个办法,以你的名义买房子,银行贷款买,用杠杆,但是一定要正现金流,这样净收入可以给你父母做生活费啊。净收益也要计算,看看是存银行合适,还是买房子合适。总之,别只去想怎么做,好好计算一下。

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有道理!个人投资行为,都是奔着盈利去的,首先得知己知彼,了解相关政策,结合自身的财务状况,接着还要算算帐,进行可行性研究,这是个人投资的基本套路。

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我最近也在搞这事, 用现金买房然后NG。 和律师,会计讨论过, 是可行的。 可是做起来要一些时间去准备。 如果完全没有税务, 法律知识和资金就挺难的。 我有解释給家里人和朋友, 只有一个有commercial law 的朋友有明白。 我的建议是先和你的accountant 聊一聊。

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现金买房没问题,但做成ng为啥还要用自己的钱呢?

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不会是赔本生意。

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你就算房价平均一年增长5%不过分吧。再算你顶税45%。CGT discount 50%。那你实际增幅就是5%*(1-45%*50%)=3.9%。租金4%。这么算下来一年大概回报8%,除去七七八八费用,7%应该还是有的。这个回报率很高了。不过相比换个大房子,我觉得换个大房子更划来,但是你就没有现金进来

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也要看买什么房,在哪里买, 人在哪个城市首先最重要

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这倒是,那就 悉尼,墨尔本,布里斯本范围内了..... 还是您老有见识

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第一,投资是为了回报。负扣税只是回报的其中一种。还有资本增值,租金回报。全款买的缺点是不能应用杠杆效应,把收益放大。但是,这也可以是好处。如果亏本,也不会被放大。全款买对经济波动的抵御能力很强,不用担心还资金周转不灵而被迫出售。

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第二,赚钱交税没有什么不划算的。

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第三,不卖不代表资产增值不存在。还有租金一般会越来越高。存款的增长通常比不上。所以越往后,房产投资就会越抛离存款

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第四,一卖一卖就给政府,中介和专业人员抽了不少。把自住和投资混在一起非常不便。还有两个房产相当于分散了风险。

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房产投资的长期回报率大约是每年10%左右

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还要考虑增值

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就当成一收入生意吧。

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母公司借了一比钱給子公司, 子公司盈利了。打税是要扣去母公司的利息和其它expenses.
把母公司变成你的50万, 子公司变成你自己, 你用母公司的50万去买了投资房。 那你50万产生的利息+你房子的expenses -rent 就可以 NG. 给母公司的利息以income 再分配。



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我的建议,先考虑现金流,再考虑资本增值。如果现金流压力大或者无法负担,根本就无从谈起资本增值了。

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没有贷款的话,现金流应该不成问题。要更保险,可以预留部分现金。

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还是没明白。不建议全款买,至于贷款和首付比例,要根据你的能力来,是要进行精确计算才得出结果的。我觉得起码要保证投入的钱能有5%以上的净回报才能说合适吧

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不赔本的,只不过不能把资本利益最大化

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很多人升级自住房是为了拿政府养老金,有投资房就拿不了.还有老年优惠卡。

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先升级自住,剩下多了的部分再贷款买投资房
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