最近在用SMSF 来买投资房。如果有TX感兴趣，我将过程和经验写出来。
路过的TX洒点分鼓励鼓励
投资有风险，每个人的具体情况不同，投资前请咨询你的会计师和理财师。所有的发言都是会员们自己的想法，不能构成任何金融建议。本论坛和会员不会为任何损失和责任负担法律和经济责任。
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最大的好处是省税。在养老金里面,
1. 收入税是15%。
2. 资本增值税是15%。如果持有超过一年，有免增值的1/3的优惠。即10%的税率。
3. 到退休年龄，将资产转到pension再卖，赚钱是免税的。
有位房产投资高人，最近为了他增值50w的投资房烦恼。如果他当时用养老金买投资房，他会省很多税。
对于我个人来说，我很喜欢房子，从2000起，我每月都往super里多放钱，希望有一天可以用super买房子。而且当时的最高税率是48.5%，放super里的税率是15%，省33%。也是一个省税的办法。
用养老金买的房子是不能自住的，只能用来投资的。
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是的，用SMSF买房子是很复杂的。
像我们每天开的车一样，也很复杂，为什么加点油进去，它可以载我们去到千里之外？这样复杂的东西你不是每天用。
要做好一件事，最重要是找对人。找一间好的事务所，整个过程需要会计师，理财师和律师。有的公司专门做这方面的业务，他们经验丰富，收费便宜。
如果你找到一个可靠的公司帮你做这些复杂的事，你只需要做决定和签名。我不认为这些事有多复杂。
你要做的决定包括：
SMSF 里多少个人一起？
用公司or 信讬？
你的投资策略？
你每月的super怎样处理？这个可以问理财师。
用养老金来买房子的步骤：
1. 成立SMSF 。
2. 去银行申请预批贷款和开SMSF 账户。
3. 申请将super里面的钱转到SMSF 的账户里。
4. 买房，钱到账户，就可以交换合。
5. 去银行正式申请贷款。
6. 房子settle，拿匙锁。
7. 将房子出租。
8. 每年找会计师audit。
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准备工作
首先你要决定SMSF 里面由多少人组成。一个，或者夫妻两，这样的组合比较简单。如果要加上孩子，或者朋友，最好先咨询一下理财师。要那种对SMSF 有经验的理财师，因为有的理财师比较喜欢推销基金。
接着你要决定你的投资策略。这个东西一定要自己想好，不要人云亦云。
最后你要决定你公司每个月给你的super往那里？继续放在现有的super fund 里，还是你新成立的SMSF 。
好了，下一步是找人帮你成立SMSF。很多人说成立SMSF的费用很贵。如果你问每年帮你报税的会计师行，可能很贵。但也有很便宜的。例如
esuperfund.com.au
SMSF Setup Fee : FREE
SMSF Annual Fee : $699 p.a. (Fees include the Audit and ALL other SMSF Compliance Requirements.)
我们也打算找esuperfund 做，但它没有咨询电话，只能在网上申请。我朋友觉得不方便，找了一间相熟的公司做，费用不到一千，另加4间company/trust的注册费用$1933。每年audit费用不到一千。
注册完SMSF要经过ATO认可，我们的SMSF不幸被选中，要Audit。就是提供一些文件。这个Audit拖延了几周时间。
从我的经验来说，千万别不要偷步，看中房子要买了，才去成立SMSF。不顺利的话可能需时几个月。
附件:
How_to_Buy_a_Property_With_a_Super_Fund.pdf
(496.69 KB, 下载次数: 250)
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公司注册好，可以去银行开账户。我们是让贷款的经理帮我们开的。因为担心银行前台的人弄错。
ATO审查通过了，SMSF正式生效。现在你可以申请将super里的钱转到SMSF账户。
我们是将大部份super里的钱，转到SMSF 里面，并没有关闭现有的super账户，公司每个月给的super还是留在原来super公司不变。好处是公司super里有2个保险，人寿保险和失业保险。这些钱都是由公司付的。这部份最后咨询一下理财师。
我们打电话去super公司，要求将super里的钱转出。寄来一张表格，填表，再加一封cover letter，寄回去。几周了，音讯全无。
这是ATO的super rollover 表格。各大基金公司是不願意你提钱的。你们都将钱提走，他们吃啥？
Rollover Form ATO.pdf
(201.23 KB, 下载次数: 42)
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Thank you for sharing. I am thinking about this.
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沙发
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玩什么呀 支持不说话
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楼主在吊大家的味口哪。
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恭喜，这是个大项目
费神费精力
费钱。。。。
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快。
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不是吊大家，对于一个读理科的人，要表达这么复杂的东西不容易。
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我也在准备super买房，楼主继续a啊
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这个的确挺复杂的，我找会计师讨论了一下午才搞明白
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你会计师咨询费收多少钱一个小时？
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我生意帐全部交给会计，一年固定费用，相当于package,这个费用没有参考价值。
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请教楼主，如果想买50万的投资房，那SMSF里至少要有多少钱才能贷到款呀， 谢谢先
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找个座位来学习~
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增值税个人是免1/2, 但SMSF 是免1/3
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一般居民房，20%首付加印花税
商业地产，30%首付加印花税
银行收费2000-5000
会计收费 3000-5000
大概数字
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关注
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http://www.ato.gov.au/general/ca ... ess-2012-13/?page=4
不是那么算的
房子100W 买的，150W 卖，要是个人的话， 不考虑其他情况，150-100=50，再除以2，25W 算进你的个人所得税，
SF的话，150-100，再乘以2/3, 算进所得税
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最高可以贷80%，但要看租金回报和你每年的super 供款。最好问问银行，做个预批。
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