加5分贴，大家看看我这样操作对冲账户offset ac对吗？
重新refinance，假设贷款100万，其中80万是投资房，20万是自住房，所以有两个offset account
假设40万存款的现有分配如下：
offset ac 1 balance 30万 对应 投资房贷款账户 80万
offset ac 2 balance 10万 对应 自住房贷款账户 20万
投资房账户利率2.5%
自住房账户利率2.05%
我的理解是，虽然投资房账户利率2.5%高过自住房账户利率2.05%，但是由于投资房的利率可以做32.50%的边际税率deduction，即使投资房是正现金流，那么我都应该把从offset ac1里面在转去offset ac2 10万，这样自住房贷款不产生利息，让所有的利息都产生在投资房贷款里面，因为deduction后的实际利率只有2.5%*67.50%=1.6875%
如果再加上medicare levy 2%和surcharge 1.25%，那就是，只有2.5%*64.25%=1.60625%了
所以重新调整后：
40万存款的现有分配如下：
offset ac 1 balance 20万 对应 投资房贷款账户 80万，多付减少的10万部分的可用于税务抵扣的利息
offset ac 2 balance 20万 对应 自住房贷款账户 20万，不要付利息
请问我这样算对吗，是税务deduction最大化了吗？
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自住房不能负扣税，利息越少越好。
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关键你offset account 30万是哪里来的？不能随意offset
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我的看法
offset ac 1 balance 10万 对应 投资房贷款账户 80万
offset ac 2 balance 20万 对应 自住房贷款账户 20万 (不用付利息了)
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我的简单粗波的想法，不知道对不对
只要
投资房税率 x （1- 0.325） > 自住房税率 就把钱都先尽量放在自住房的off set里
0.325 是lz的边际税率
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我就是这个想法
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虚心请教 这个是offset Ac loan
跟哪里来的和随意Offset有关系吗？
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怎么都是放自住比较好吧 税率越高越明显
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如何提高自有资金的使用效率?
去offset 投资房loan, 效率为 1.69%
去offset 自住房loan, 效率为 2.05%
去投资EFT , 效率为 6%
去首付， 再买第三套房, 效率为 15%
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投资房Loan不带Offset 一般利息能再低一点。
把投资房的80万的Loan拆成两个，一个20万的loan带offset,另一个60万的loan 就不带offset。
最好是能把40万做Deposit, 再贷款买一套。
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应该是说：资金来源吧？个人理解哈~勿喷
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请问这个怎么算出来的？
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如果30万是投资房refinance出来的钱，就不能用作offset 自住房。
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这个没有关系吧
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有关系，从投资房cash out出来的钱，放到自住房offset，cash out的钱产生的利息不能deduction，因为不是用于投资用途，没有produce income
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我这里说的是移动投资房offset ac的钱
不是你说的投资房Redraw facility cash out出来的钱
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移动投资房offset ac的钱，肯定没问题
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