澳洲澳大利亚房产 在悉尼信托中购买 PPOR

在澳大利亚地产投资



嘿，伙计们，从我在这个线程中的帖子开始这个想法在我身上成长得如此之多，以至于我运行了这些数字结果结果比我更好，所以我想和你们分享我已经附上了计算但总结, 该示例基于 08 年的实际购买，因此基于利率，成本为实际值，2010 财年以后为估计值 以 355,000 美元购买信托财产 95% 贷款，资本化 LMI 764% 固定利率为 277,000 美元，其余可变出租房屋作为您的 PPOR 支付 MARKET RENT，因此是合适的投资物业 在 6 周年时出售物业 由于信托的收入低于支出，您可以“结转”信托造成的损失并抵消此损失未来销售价格 信托在所有权的 6 年内会计损失 121,000 美元（主要是由于 52,000 美元的折旧） 在假设增长率为 5% 的情况下，该财产将在 6 年内增值 476,000 美元，代表应税 g 128,000 美元（扣除销售成本，加回 depn 等）此收益抵消了减半之前信托中的结转损失，导致实际应税收益仅为 7,000 美元然后这将折现 50%，导致仅支付 34,000 美元的税因此结合 6 年的 ppor 规则，资本增长将保持免税，并且由于扣除抵消了新 ppor 的资本增长，您最终只有两处房产的应税收入为 34 美元k 在 2 处房产中连续 6 年增长 喜欢听听您对此的看法
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我的论点中的缺陷 - 我没有包括印花税 - 为什么 - 无论以您的名义购买还是以您的名义购买，情况都会相同信托土地税 - 在信托中持有 PPOR 将导致支付土地税，而在信托之外，其免税 - 是的，但您可能会获得现有 PPOR 的豁免，或者某些州对信托内部的 PPOR 豁免土地税（昆士兰州）例如）5% 的资本增长率 - 如果房产增长超过 5%，任何额外的东西都必须缴税（嘿，我没说它是完美的）我没有包括信托设立或年费 - 抱歉我的疏忽，我也不确定要估计什么，因为价格可以变化如果您租给自己的信托，您可能不会通过代理运行它，因此这些扣除额会使您的扣除额增加约 10,000 美元 - 收益将减半，因此只需额外征税 5,000 美元，税率为 30%仅相差 15,000 美元）我确定还有其他人，我只是想不出他们
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第四部分 你通过使用信托来申报个人开支来避税我听说有些人这样做，但是他们有很多财产并且是开发商如果您真的想走这条路，请确保您从一开始就拥有来自 ATO 的私人约束性裁决
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我在这里不理解的东西你怎么能声称如果您通过信托拥有财产，则 PPOR 6 年 CGT 豁免规则 此规则仅适用于私人持有的财产另外，建立一个复杂的结构有什么意义，让您在 6 年内投入 121,000 美元而没有应税利益（因为损失被隔离在信托中 - 假设它没有其他收入可以抵消），只是为了最终获得 7,000 美元的税收利润 听起来在一项漂亮的无用投资上做了大量工作 不妨以自己的名义持有无用的投资并节省税款，外加额外的法律和会计费用
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我相信您也需要将您的配件折旧加回，根据我的粗略计算，这将使您的收益高达 32,000 美元左右
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当我到达你的帖子时我正要添加这个折旧被添加回到购买价格，如果这对信托来说是错误的，请纠正我

我认为第 IVA 部分不适用的原因是只要您支付市场租金，这与拥有一般 IP 没有什么不同在这种结构中 从资产保护的角度来看，只要您不是贷款的担保人您没有适合的家庭住宅 根据假设，上述情况导致几乎没有应税收益 如果资本增长率大于 5%pa，您将获得更高的应税收益，如果您锁定的利率低于假设的 764%，您将获得更高的应税收益将有更高的应税收益 如果您不以自己的名义在 PPOR 上使用 6 年规则，那么您实际上是在为您的 PPOR 纳税 如果您以自己的名义持有它，您将没有税 抱歉，为了更好解释一下，如果您以自己的名义拥有 PPOR 并想升级到更好的 PPOR 您将以自己的名义出租 PPOR 并申请 6 年免税，这样您自己的财产就不会被征收资本利得税然后您使用上述策略来减少您在新 PPOR 上的收益121,000 美元没有任何目的，如果您以自己的名义持有新的 PPOR，它会在同一时间段内花费您完全相同的钱（除了增加的会计费用和可能的印花税）您会赚到同样的钱与信托相比，以您自己的名义回报，信托的唯一目的是尽量减少您为利润支付的税额建筑物而不是配件如果有人可以确认可以更新它
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当你说“新PPOR”时你的意思是信托拥有的房子（你是从信托租来的）
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没错
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我认为你把事情弄得太复杂了除非你想要资产保护如果您以自己的名义持有新的 PPOR 而无需支付租金，您仍然可以为旧的 PPOR 申请 6 年的 PPOR CGT 豁免 在这种情况下，如您知道，您在新的 PPOR 上获得的收益将被征税（如果持有超过 12 个月，可以享受 50% 的折扣） 您的利息（和其他与财产相关的）费用则不能从收入中扣除，但可以在计算资本收益时将其添加（资本化）到您的成本基础因此，例如，当您出售时，您的成本基础变为您的购买价格 355,000 美元加上您累积的大约 200,000 美元的财产费用（忘记折旧）因为在这种情况下它抵消了并且没有任何收益），总成本基数为55.5 万美元 现在以 47.5 万美元的价格出售会给您带来 8 万美元的损失（可能会再次抵消其他应税资本收益），因此您无需缴纳税款，或者您可以在承担 CGT 责任之前向上调整您的资本增长假设之所以出现差异，是因为您现在的（应税）收入减少了，即您在信托中自己支付的租金金额 在信托案例中，您实际上是通过收取您已经被征税的收入来支付租金来增加您的纳税义务对你自己，然后你将再次被征税 只有当你可以根据收入申请折旧时，折旧才是相关有益的，例如混合信托 从技术上讲，从会计的角度来看，你是从成本基础中减去折旧以反映财产的减少值“在你的书上”，但计算的结果是一样的

我认为这将被视为避税，这是非法的 不要引用我，但我怀疑这是你会得到 uns 的地方掖
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你不能纯粹为了避税做某事，但你可以出于其他原因做某事，这也可以最大限度地减少税收（据我的理解）所以你可以这样做，因为你想拥有房子明确划分为多个名称 或者您计划将其转换为投资财产并像对待其他 IP 一样对待它 或者您希望某种程度的安全性免于被起诉
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