澳洲澳洲房产首次CIP购买悉尼

在澳大利亚地产投资



好吧——经过长时间的寻找、研究、抱怨糟糕的树脂产量、研究、拖延和寻找，终于找到了一个像样的 CIP，并咬紧牙关买下了它（主要零售）——而且结算距离我还不算太远'我很兴奋，现在对 TPFKAD 和其他走过这条道路的人有了新的尊重——这是一个非常陡峭的学习曲线，而且比 resi 困难很多很多（很多！）但是，也就是说，此次购买的收入将使事情更上一层楼，这是 resi IP 无法实现的，我期待（取决于租户的持续偿付能力！！）多年无忧收入，所有费用由某人支付其他手指越过它现在都做到了它在锡上所说的
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那么分享数字怎么样
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有点犹豫要发布太多细节但一些一般细节：gt; 500k 及 lt; 100 万美元的购买价格（希望小额购买以将任何初始错误的影响保持在低水平） 中等 6 倍的合格收益率（净额，+ GST + 支出），3 x 3 x 3 租赁 实际上超额出租，但可比项目的上限率为稍微低一点，所以 valn 是正确的 在大墨尔本地区的 Prime 零售店，目前没有空置的可比商品，而且任何出现的商品都在很短的时间内被抢购一空，即使在 2009 年的气候下，我确实了解到有一次你在 CIP 方面超过了 1500 万美元到 200 万美元以上的范围，交易开始看起来更好（与“妈妈和爸爸”以及像我这样的菜鸟的竞争要少得多！）——而且你得到的“草率”也减少了。谈判（更多的数字驱动，更少的情绪化），但不想在第一次谈判中达到那么高！此外，与 resi 相比，找到市场租金非常困难，因为它是一个流动性非常低的市场，并且比较通常没有那么直接的可比性，所以有一个主观因素，以应用上限利率的杠杆，并以适当的市场租金为起点valn 很容易获得相当广泛的谈判范围
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不用担心，谢谢另外，你的意思是说 6% 的收益率
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恭喜并感谢分享 - 祝你新购买一切顺利！
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更上一层楼 - 太棒了！
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恭喜！
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没有问题 - wwwrealcommercialcomau - 但我发现一段时间后我开始了解当地的各种代理商，并可以在他们的特定网站上与他们交谈 我将保留销售代理作为管理代理（他们目前也这样做），因此应该能够提供未来的市场反馈未来几年可能会有更多新的购买机会
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谢谢 BV 我最终借了 75% LVR - 最初看起来是 70%，但最终还是 75%，因为我与估值师有一些麻烦，而 valn 回来了低于购买价格约 4% 信不信由你（他们对市场租金持非常保守的看法） 经验教训 - 当您支付 valn 并且您知道当地面板估价师会在购买时对其进行估价或高于购买时不要让银行自己从外地取一个！当 valn 有争议时，银行只是行使其自由裁量权借出 gt; 70% - 有趣的是，他们并没有降到 70% 的低点，而是将其一路提高到 75% 利率是可变的，目前为 824% - 不是一个很好的利率，但有一些戏剧获得融资（由于被建议追逐错误的银行，损失一周左右，然后圣诞节休息等）所以很高兴将其全部锁定并获得批准 我不得不支付 valn 费用，贷方律师费和其他一些费用，但是在这里学到的教训 - 使用只专注于 Comm 贷款的经纪人（询问他们本月写了多少 comm 贷款）或在您的银行使用关系银行家 不要成为您的 resi 经纪人的豚鼠！我现在正试图研究在几年内再融资以降低 LVR（和更换贷方）将如何影响利率如果我可以通过降低 60% LVR 来降低一两个百分点，一旦我看到资本增长，我可能会这样做价值是的-意思是说实际上基于当前租金购买价格的收益率为64％-gt；即 6x% with x 4
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恭喜你期望租金增加多少 租约具体说明了什么 市场评论的任何标记 你预计它什么时候是 cf​​ +ve （假设 var 利率保持在今天的水平)
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恭喜特罗格多！希望你一切顺利，达到你想要的结果你给像我这样的人，他们也希望有一天能进入商业地产投资！请问您在购买之前认真研究商业地产多久了（例如实际检查物业及其直接数字等）
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感谢keithj Lease是每年 CPI 和每 3 年行使期权的市场 从长远来看，我预计（保守地）3-4%（CPI 加上人口增长），但随着该地区正在经历大量增长并且正在增加，它可能会更高它的人口状况在我去之前需要增加大约 25% 的税前或大约 15 % 的税后增加（基于 ou 边际利率）基于 c 106% 贷款的平均资金成本（comm 贷款 + resi 贷款）所以大约税前 6-8 年和税后 4-5 年 然而，我仍然在 20 多岁，所以策略是最终在积累阶段后通过 resi 贷款取出 comm 贷款，然后立即+ve（假设有足够的 resi 股权）
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它是工业单位吗 64 对我来说似乎有点低，而且由于贷款的规模，你的短缺将是相当大的，我上个月买的一个 resi 单位得到了 709%，所以我本以为那个广告的回报率会超过 8% 我想你很幸运有一个我不了解我的租户lbourne，但在悉尼，我注意到工业区有很多空置也许公司会破产或缩小规模
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它的主要零售店与工业区非常不同，因此收益率较低在一栋拥有几家商店和楼上约 5 间豪华公寓的精品建筑中，这些公寓可欣赏海景和山景服装美发沙龙等 事实上，零售在真正顶级地区的交易价格通常低至中高 4% 不同之处在于空置率接近于零，因此希望房东有更多的权力，但代价是收益率较低当然，我查看了办公室（不同类型）、零售（再次不同类型）和工业 - 并且想要风险更低的东西
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好吧，干杯是有道理的
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谢谢！可能需要大约 6 个月的时间实际亲自寻找、要求租赁、销售合同 s32、打电话给租户、研究可比对象等>评论
为什么你认为商业在租户支付费用时一定会有更高的收益商业64％大致相当于现金的8-9％的现金，并且租金上涨的前景对商业你来说要好得多可以将商业租金提高 30% 或 50%——如果市场变化足够大，或者租金低于市场水平，甚至可能更高——但即使在巨大的住房危机中，也可以尝试在 resi 上实现这一目标，而这些租金的增长会通过增加价值， resi 不一定是这种情况
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干得好特罗格多，只是一个关于贷款到期的问题 - 什么时候发生，以及获得贷款更新的过程是什么问候杰森
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取决于我的贷方n short 有些人提供定期贷款，但我想要更安心，所以使用了提供商业产品的阿德莱德银行（“smartsuite commrcial”；是我认为的产品名称）超过 25 年的期限 75% LVR 的 3 年初始 IO 和 70% LVR 的 5 年初始 IO 此后 Pamp;I 但没有评论 - 所以最坏的情况是我被 Pamp 卡住了而如果我不能滚动 IO，它作为一种具有类似 resi 特征的安全期限再融资（但不是费用！！）的通信贷款出售！给你一个问题，零售租赁法的这个属性有什么积极和消极的影响
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当然，我不是这个话题的专家，但在我继续之前做了一些基本的DD CIP 我相信简而言之（很高兴得到纠正）任何用于向公众提供商品或服务并且租金也约为 lt;每年 100 万美元将在法案中涵盖 有很多要求，但引起我注意的基本要求是不能通过土地税，物业费用必须直接归因于所租赁的物业（即，对于多租赁或分层，您只能转嫁他们的部分成本，或部分有利于该租赁财产的整个事物的按比例成本），您不能有一份租约，其中指定了两种或多种计算租金的方法，而选择哪种方法留在房东的自由裁量权等），规定租金审查的工作方式，指定至少 5 年的租约（但这可以而且经常被放弃）了解这一点的最简单方法是通读该法案以及标准形式的租约 - 您将请注意租赁标准中的许多情况，其中说 X 会发生，然后会出现类似“（除非该法案适用）”之类的内容； - 那么，如果您通过该法案和评论对其进行追踪，那将是有意义的或询问财产律师！当然，它仍然是一个比 resi 租赁更好的世界http:wwwlegislationvicgovaudd1228aa7faa19ef6ca256d56007f31b7!OpenDocument (google search quot;effect of retail leases act (vic)quot; in google (or your applicable state!)
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没有棘轮另外，除了上面Trogdor的帖子，没有零售租赁中棘轮条款的范围如果租赁期结束时的市场审查低于当前租金，则不会保持不变，它可能会下降尽管根据 Trogdor 在之前的帖子中概述的内容并根据所进行的尽职调查，向上偏差是正在考虑在 CIP 的未来出租 恭喜并感谢分享
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感谢玩家 - 关于棘轮条款的非常重要的一点 - 让我忘记了
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因为尽管有这两件事，我们仍然认为商业的收益率更高，实际上 trgdor 似乎也暗示了这一点，当他回答 bv 的询问时说这是由于零售而不是商业
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感谢分享和祝贺！我需要考虑我的 下一步行动 atm 我至少有时间做一点（因为我现在没有购买的位置，不是因为任何幸运！）
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我明白你在说什么我' d 仍然说商业的净收益更高 正如前面提到的，商业的好处是租金大幅上涨的前景，这可以使购买价格的收益非常高（问问 TPFKAD ）是的，我知道，有也有可能出现长期空缺、租金下降等，但其中许多风险可以通过强有力的租约和全面的尽职调查来管理
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感谢特罗格多，这是非常有用的信息我一直犹豫的原因之一收购商业地产是由于对贷款的审查 - 但上面的产品听起来是一种更安全的获得商业贷款的方式 非常感谢 问候 Jason
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我唯一想到的另一件事是没有棘轮球员提到的条款，我想如果你的租户很大生病的人可能可以将他们利润的 % 添加到租金中
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较低的收益率将反映风险，他说的是优质零售，因此确保新租户不应该是一个大问题顺便说一句你多大了troggy Regs, RH
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我不是说它不是已经更高了而且我当然没有提到空置率等，无论如何我并不是在比较嘲笑这个和 resi
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正好 29 由方式
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不用担心，误会 我知道你不是;哦，是的，但商业有额外的风险，如 quot;并想先进入
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至少从我的角度来看，就其价值而言，这种类型的 CIP 的风险比我希望能够生活的租金 amp;在某些时候分红 - 并且觉得单一的 resi 策略是实现这一目标的艰难而冒险的方式resi, 和 lt;3% net 这有很多风险继承 - (a) 时间长度 +ve, (b) 长期没有价格增长的可能性, (c) 一个人拥有的巨额债务用于获得投资组合，其净租金在还清债务后将支付未来的生活费用属性，加上对这些的维护，是“草率的”；或“有风险的”；建议例如 4 x 500k 内城区单元，200 万美元支出，58k 美元净租金回报或 10 x 200k “便宜”；花费 200 万美元，净回报可能为 80 - 9 万美元，再加上 10 个低端租户的麻烦，10 个厨房、浴室等需要维护或 3 x c 666k 低风险零售办公室花费 200 万美元，净回报 12 万美元维护（小尺寸，基本上只是一个“外壳”），唯一要管理的风险是租户风险确保入住即使他们有 40-50% 的时间空置，我仍然会和 resi 一样！在我看来，我可以瞄准低空置区域的 3 或 4 处优质零售物业，并在适当的时候开始从 resi 股权重新融资并逐步降低利息成本，然后开始靠租金生活 - 并有一定程度的可以在合理的时间内实际偿还的债务
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我认为这是一个非常好的策略你唯一不能涵盖的是市场经济风险，零售业受到打击而你拥有一个空置的房产，不是吗？如果出现空置，您有什么应急措施，例如现金储备LOC，以弥补6-12个月的空置我的目标是每个房产至少有6个月，但理想情况下是12个月的租金（或利息）st 至少还款）+ 支出，可能以 LOCredraw 的形式在这里是否有债券银行担保董事对您的租约的担保 谢谢
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谢谢 JIT 正确，这总是一个风险我不相信它在这个经济，但过去几年告诉我们任何事情都有可能发生 - 如果出现严重的衰退，那么肯定这是一种风险但当然同样的想法也适用于 resi （在较小程度上）以及股票，非保证固定利息等 非常好的观点 首先 - 我对我为我的第一个 CIP 选择无风险投资的能力没有 100% 的信心，并承认我无法控制经济因此以牺牲未来收入流的结构购买了这个可能以换取利息和任何费用的可扣除性因此，如果租户破产，我可以无限期地从工资+退税中支持利息拥有一个带有 resi IP 的 DT，因此一旦积累阶段就可以回收债务已经结束其次 - 如果租户搬出和其他来源的失业（已经耗尽购买这个，但＃1优先事项是让这个超过gt; 2 年值得尽快）好主意！不是真的，这是租约的薄弱环节 它只有 1 个月的租金银行担保 我对此也有过一段时间的抱怨，因为这似乎很轻，但我购买这处房产的原因不仅仅是租约到位并且非常有信心我可以在几个月内找到租户，因此在这一点上妥协 有趣的是，非常保守的估值报告指出，该物业很容易在 2-3 个月内出租，几乎没有或没有激励措施，并且该地区没有空置的可比产品
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是的，现在是投资零售业的更好时机，我想根据哈维先生的说法，无论如何！：http://wwwbusinessweekcomnews20ig-boom-billionaire-retailer-harvey -sayshtml 那是我的下一个问题！公平的方法 从融资的角度来看，我正在考虑将 CIP 贷款与 1-2 家贷方合并（当我实际上购买了一个时！），以尝试获得更大的利率折扣，甚至在需要时进行 x-colling 不打算出售无论如何，我认为在这种情况下，戴上“投资者”的帽子会有所帮助，因为从房地产律师租赁的角度来看可能会给您带来对交易的负面偏见，但从更广泛的角度来看从市场周期的时机、你的整体投资和融资策略以及你引出的其他优点和缺点的角度来看，你可以为自己做出更好的决定，因为你似乎有这就像购买你的第一个 RIP 和你所有的顾问告诉当您知道获得财产的唯一机会是强有力的无条件要约时，您要接受金融建筑害虫等哪一个 在你到场之前就已经协商好 这导致我不得不务实地考虑我确实取消了一些我无法忍受的租赁条款的交易 特别是长期租赁（即一个案例是 5 x 5 x 5 x 5，剩下大约 13 个），其中的条款无法接受和爸爸和超级基金，但足够低，你不能与 insto 基金竞争也适用于开发网站，淘汰所有本地建设者
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是的，主要是你现在在游戏中，而我们这里的其他人仍然在一旁观望！当您确实有空缺并且是时候推销和重新租赁时，您将能够更好地设定租赁条款，例如通过起草您的“标准租赁”绝对不幸的是，这是一个非常非常（非常!!）在这个阶段还有很长的路要走哦，好吧，你得从某个地方开始！
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如果你能获得足够大的个人规模直接以这种方式投资，那就太好了更现实地说，我的目标是买入私人直接商业地产辛迪加作为我整体投资组合的一部分，以便在退休后更多地接触这个市场，或者如果你无法获得自己购买直接 CIP 的杠杆
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干得好特罗格多听起来您已经购买了我的业务经营所在的确切类型的场所 - 高端零售地带的个人拥有的建筑物 由于对这些类型的场所的需求异常高，这些地区的收益总是处于较低端，这是还有为什么为他们提供服务是件好事 - 但是 vacanc如果您是 a) 在区域中心（不在边缘）并且 b) 没有要求高于市场价格n 是时候寻找新租户了 虽然这可能是基于阿德莱德地带的概括，但我知道 - 资本收益非常好 虽然有一些比工业产权更多的小烦恼 - 例如一些维护等 - 它是非常值得在我的地带，很难（几乎不可能）在地带的核心部分找到一个空置商店出租几乎没有空置之类的东西 - 10年来第一次，实际上有一个'for Lease' 在核心地带的一家商店签到它只持续了一个月（如果我知道细节，谁知道可能会更少）并且有很多人感兴趣一般你甚至不知道商店正在空置，第一个你知道它是当商店关门并且新租户提出“即将推出”的注册时 许多房屋都有新老租户之间协商的关键购买无论如何，你好，我仍然希望我能够购买我的建筑物一日之内
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恭喜特罗格多姆我希望你在新的和令人兴奋的努力中一切顺利
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是的，欢迎回来，伙计！
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谢谢你 TPFKAD 我必须承认，虽然我不知道你有从未见过你——你关于你的旅程的帖子给了我很大的灵感，让我沿着这条路走下去，把想法变成行动 可能是这个论坛上最鼓舞人心的海报 谢谢你——希望你享受退休生活！
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迟到了恭喜你好特罗格多，买得好！分享细节的荣誉 抱歉拖了一个旧线程，但在过去的 15 个月里我一直专注于其他地方，但很高兴重新访问论坛并找到像这个线程一样的 jems 地平线夫人和我现在在市场上寻找 CIP 所以它又回来喝消防水管以加快速度干杯，肖恩
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