澳洲澳大利亚房产估价悉尼

在澳大利亚地产投资



估算购买价格 - 第 1 部分 如何估算购买房屋的价格 以下示例说明了如何评估郊区街道上相同属性的房屋的估值 在过去 12 个月内，同一条街道上的四套房屋被空置每个房产的价值受三个因素的影响： 市场被判断为每月上涨 025%；街上的偶数更受欢迎，因为它们回到公园；街道上的数字越小，总是被认为是街道的尽头越好 每栋房屋的支付价格和维修费用为：房屋编号--购买日期--支付价格-----维修费用No20---- ----一月--------$200,000-----$30,000 No66--------三月---------$190,000----$12,000 No85---- ----六月-----------$140,000----$35,000 否46--------九月-----$174,500----$40,000 应该支付什么价格 否54 年 12 月，维修费用为 60,000 美元，我希望您在我给出答案之前先解决它表格
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Here Goes without put all my Calculations in how dos 161,59333 sounds Fingers Crossed
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$156,50000
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迈克, 估计的价格是支付的房子应该不仅仅是市场运动的数学和街道上的可比销售额它汇集了一系列其他变量，这些变量将是非常重要的ost 不可能反映在电子表格中，例如： - 每周租金 - 空置因素 - 持续维护 - 资本增长潜力 - 相邻郊区的历史增长 - 计划的基础设施开发 - X 因素（细分等） 这可能会让您支付比第一次更多的费用一目了然会建议您可能会付款，或者它可能会看到您认为整条街道被高估并走开从实际房屋周围的数据进一步考虑，还需要考虑个人投资组合和他们正在寻找的化妆品在里面 邓肯
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嗨，迈克，我不得不同意邓肯的观点：首先，似乎所有的销售都发生在今年，当时利率低，市场情绪高，然后在比较销售的基础上一个人可能最终会为房产支付太多的费用 市场租金可以实现这样的房产目前可实现的年度市场租金除以 5 年租金收益率百分比将表明吃了现实价值 问候，史蒂夫
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迈克，我喜欢拼图 - 我说 $151,829
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好吧，我会去最低价 $147,500 asy
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什么是奖品$152,980 说奶酪 , Lotana
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粗略计算 $1495k Joe D
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感谢大家的回复 然而，你们中的大多数人都做得很好，因为没有人描述他们是如何得出自己的身材的我很难将大师头衔授予可能有幸运猜测的人所以我将在这篇文章中发布答案，而不是锻炼解决方案因为这是一个讨论论坛，为了所有新手的利益，我认为我们应该看到你的基本原理或锻炼 在您发布锻炼后，我将发布给出答案的锻炼 最接近正确原理或锻炼的人将被称为大师 顺便说一句，答案是 152,84375 美元或四舍五入是 153,000 美元 这是你的出价或出价按升序排列，最高出价在上：Lee Jackson $161,59333 - 比 WillG $156,500 A 高出 56% NSWER: $153,000 Lotana $152,980 Les $151,829 Joe D $149,500 Asy $147,500 [list1] 好吧，Lee 非常勇敢地首先回答，并且会以最高出价者的身份在拍卖会上购买该物业 而且，与 ANSWER 相比，他多付了 56% 因为没有比较物业中的租金是出租的，第 54 号是空置的Lotana 和 Les 展示了以下是一份简化的估价师清单，可帮助您找到尽可能多的可比项目： 1 尽可能多地获取有关该物业的初步信息，特别是： * 场地使用期限； * 任何租约； * 住宿和场地的大小和范围； * 地区或情况的任何特殊性； * 建筑物最近的销售、购买或出租 2 彻底检查物业的内部和外部 3 确定需要修复以使物业达到正常标准的突出缺陷和缺陷 4 对修复这些缺陷和缺陷的成本进行临时估算 5判断这些成本对假设买家的影响 6 尽可能多地获取有关可比物业的近期交易 7 根据市场的涨跌调整这些交易8 比较和调整来自“可比资产”的信息，使其尽可能与被估价的物业相关联 9 对于空置物业，尽可能使用空置“可比资产”的交易 10投资物业，考虑租金水平以及“可比”的收益率（请参阅第 5 篇文章中的 Steve Navra 方法） 11 考虑不同的维修状态，特别参考上述第 3 步 12 根据您的分析得出结论你希望将等于一个潜在的买家
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购买低于估价 2000 美元的房产嘿迈克，如果你称之为小姐 - 我很困惑无论如何，这是我的工作：1 因为我们是评估偶数，而我们的统计数据只包含一个奇数，我们将其忽略然后大写维修：房屋编号--购买日期--价格+维修编号20--------一月-------$ 230,000 编号46- --------九月--$214,500 No66--------三月----------$202,000 2 了解公关营业升值率，我们将历史价格标准化到 12 月份（ei 12 月份的房产价格）这导致以下结果： 房屋编号-- 到 12 月的月份-- 利率 -- 未来价值 No20----- ---11------------275%-----$236,325 No46--------3---- -----------075%-----$216,108 No66--------9---------- ----------------225%-----$206,545 12 月 3 日房屋 54 的价值可以使用房屋 20 和 66 以及 46 和 66 之间的直线插值计算，然后平均两个估计 (54-20) (66-20) (236325-X)(236325-206545) > X1 214314 减 60000 修理 154314 (54-46) (66-46) (216108-X)(216108-206545) > X2 212283 少 60000 次维修 152283 平均：X 1532985 怎么样 说奶酪，洛塔纳
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洛塔纳，就我而言，你ACED了！ 20 美元 我很高兴能和我一样接近，但在我看来，你击中了靶心，恭喜！现在，一个幸运的猜测不会被计算在内，但是你的工作显示了一个非常现实的方法干得好，GURU！我会用你的“工作表”； （稍作修改）以反映我也是如何得出答案的（希望您不介意） 1 由于我们正在评估偶数并且我们的统计数据仅包含一个奇数，因此我们将其忽略然后大写修复：Lesgt;gt;完全同意 2 知道房产升值率，我们将历史价格标准化到 12 月份（即 12 月份的房产价格）。同意——除了我每月复利，而不是“直线”；这将导致以下结果： 房屋编号 - 月份 - 利率 - 未来价值 - Les% -----Les Value No20--------11--------275%--- --$236,325 -- 025%pm--236404 No46--------3----------075%-----$216,108-- 025%pm--216113 No66-- ------9----------225%-----$206,545-- 025%pm--206591 12 月 3 日 54 号房屋的价值可以使用 20 号房屋和 20 号房屋之间的直线插值计算66 和 46 和 66，然后平均两个估计值 Lesgt;gt;这就是我们有些分歧的地方，我使用了一种“直线”，但得到的印象是，较低的数字比直线呈指数增长。所以，首先我注意到“每间房屋的平均增长”。 20 到 46 之间为 156084 美元，而“每间房屋的平均增长”； 46 到 66 之间只有 95220 美元——这告诉我“直线”；不是答案，而且增长更具指数性由于我不知道如何进行指数计算，因此我采取了一些“平局”； - 无论如何都希望能在几美元之内因此，鉴于 46 到 66 之间的每所房屋的平均增长为 95220 美元，我可以合理地确定 56 将非常接近平均水平（可能会少一点） - 这个价格是（维修前）211352 美元现在 - #56 的 211352 美元的价格可能略高于应有的价格（我使用“直线”来得出这个数字——如果是指数，它的价值实际上会稍微低一些（几美元）这里是我塞满的地方 - 让我的价格比它应该低得多 #54 将高于 #56 - 我一直在使用“街道号码”而不是房子，当允许#56 隔壁的房子，我只允许一个门牌号，而不是 2 所以，我的答案应该是 211352 美元 + 95220 美元（更少维修）或 152304 美元而不是 151829 美元，仍然远远低于迈克的答案 - 所以，不确定在哪里不同之处在于我有兴趣看到答案 Any quot;e指数差异”；应该看到这个数字变得更低，而不是更高 而且，Lotana，即使您的工作表显示的数字比您最初发布的数字高，它仍然比我原来的或修订的数字更接近您是否要进行“讨价还价”，大师随便，这很有趣 - 谢谢，迈克 - 期待你如何得到 wha你做了回答
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我想在 180,000 美元附近的某个地方不要不切实际
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所以这是我们应该用来评估潜力的基本方法IP Peter
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G'day Peter，我认为这种事情是等式的一部分 - 正如已经提到的，它没有注意到:- 周围的郊区（他们最近有跳跃吗，是这个吗？下一步），基础设施变化（有些东西的价值越低#越值钱——靠近商店、火车站，不管怎样，现有基础设施存在一些考虑——也许）X因素——在这个谜题中，房子被引用为相同（在现实世界中可能非常不可能）所以，尽管这个谜题倾向于逻辑“评估”；一个属性，它肯定不是完整的答案但是，无论如何，一个有趣的问题，恕我直言
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嗨 Lotana 和 Les，我刚下班，所以现在不能给出详细的回复，但在阅读您的回复我意识到我让你们俩的生活变得非常困难，因为没有给你们关于 Side of street 和 End of street 的调整很抱歉，尽管没有他们你们俩似乎都做得很好没有 85 被给予 +10% 的调整因为它在马路的错误一侧 没有对街道右侧的其他房屋进行调整 但是，我注意到你们俩都认为没有必要计算出它的可比价值 85 号也得到了进一步的 +10%调整，因为它位于街道的错误尽头 No 20 位于街道的右端，因此必须稍微修剪以与街道中间的房屋进行比较，因此调整为 -10% No 46 为 -3 % 和 66 号是 +4% 计算 8 号可比值背后的想法5 是给你一个更多的可比值，它可以用来获得更准确的平均可比值 今晚回家后给我锻炼 问候，Mike
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G'day Mike，这让我很感兴趣：-迈克：但是，我注意到你们俩都认为没有必要计算出它的可比价值迈克，认为有必要没有进入它有几个原因是不可能的：- 1 我们知道 quot;the街的另一边”；价值较低，但没有参数来确定多少 2 虽然我们可以合理地假设例如 #54 将在 #52 和 #56 的隔壁，但不能保证 #85 与 #84 或 #86 相反 -它可能与＃66相反！尽管如此，正如之前发布的那样，我很喜欢这个谜题 - 它有一些非常有趣的观点值得在 IP 投资中考虑评论 感谢所有参加非常有价值的练习的人 我没有告诉你的是，这只是下一个场景的热身练习，即如何计算商店的租金和价值 任何人都可以参加 我会发布明天一个 同时这里是我的锻炼： 步骤 1 通过将维修成本与支付的价格相加来计算每处房产的价值 否 20 $200,000 + $30,000 $230,000 否 46 $174,500 + $40,000 $214,000 否 66 $190,000 + $12,000 $202,000 $3050 $140,000 + $3050 $140,000, +第 2 步添加或减去购买日期（每月增长 025%）、街道一侧和街道尽头的调整，为您提供可比较的价值 No 20 $230,000 + (Jan @ 3%) $6,900 + Nil - (10%) $2​​3,000 $213 ,900 否 46 $214,000 + (Sep @ 1%) $2​​,140 + Nil - (3%) $6,420 $209,720 No 66 $202,000 + (Mar @ 25%) $5,050 + Nil + (4%) $8,080 $215,130 No 85 $175,000 + (Jun @ 15 %) $2​​,625 + (10%) $17,500 + (10%) $17,500 $212,625 第 3 步 将每个房产的可比价值加在一起，然后除以房产数量，得出平均可比价值 否 20 $213,900 否 46 $209,720 否 66 $215,130 否85 $212,625 总计 $851,375 平均 $21284375 第 4 步 从平均可比价值中扣除使 No 54 达到标准所需的维修费用，您对房产进行了估价，并清楚知道不应该超过的价格 平均 $21284375 - $60,000 $152 ,84375 我看了 Lotana 和 Les 的训练，这三个都不同，这导致结果略有不同。无论如何，我对他们的训练逻辑感到满意，在我看来，两者都应该评价 Guru 状态虽然知道正确财产的价值是好的，因为它有助于 k现在你的极限是什么，我怀疑现实情况是，在大多数情况下，你会被那些对真正价值只有模糊概念的人出价超过，他们总是允许他们想要获得财产的愿望导致他们出价过高 这可能令人沮丧因为你已经花了很多时间研究可比较的东西你多久会厌倦失去财产，因为你不会超过财产的真正价值有没有人对这一点提出一些建议
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Mikegt;gt; quot;让他们想要保护房产的愿望导致他们出价过高 这可能会令人沮丧，因为您已经花费大量时间研究可比资产 您多久会厌倦失去房产，因为您不会超过实际价值有没有人对这一点提出一些建议？迈克，值得进一步讨论的好点如果投资者倾向于专注于一个领域，这将不再是一个问题，因为他们会像手背一样了解这个地方 研究将继续进行，并且抢购的便宜货（因为这种知识）往往会抵消“损失”一个情绪驱动的买家出价超过你“你多久会厌倦失去财产，因为你不会超过财产的实际价值”;啊，但也许你会检查真正的价值 因为你的知识，你可能知道：- 1 这个区域很可能会“跳跃”；价值很快 2 也许您可以协商延迟结算，并在结算前进行翻新，以换取更高的价格 3 租金可能对特殊物业（例如 4 居室而不是 3 居室）有很高的需求，并且该物业可以轻松变成 4 bdr 有几个想法，迈克 - 我敢肯定还有更多的人帮帮我评论
大师、股票和搬家 考虑到问题在很大程度上被简化了，令人惊讶的是，这个话题引起了如此多的兴趣，但在过去的 6 次中，我做了 2 次类似的现实生活估计几个月，他们都非常接近实际价格这是故事：IP1是悉尼东郊的一个6个单元的海滨街区，处于破旧状态考虑的因素：该地区经过翻新的海滨可比单元销售，翻新成本, 预期公关ofit, 单位建筑面积, 地盘面积 数学模型估计为 2400 万美元 它不出售，所以我们联系了供应商，他说他将从 3200 万美元开始谈 2 个月后，该地块的广告价格为 2500 万美元 IP2是位于邦迪 (Bondi) 的一个未装修的 3 居室单元，已故庄园，正在拍卖 模型中输入的因素：可比较的单元销售、维修成本、位置（+ 靠近海滩，- 靠近酒吧）、地板（地面)，同一晚在 Bondi 发现另一个 (IP3) 底层单元进行拍卖，部分翻新，3 br 该模型给出的两个单元的相同价格为 350K 美元 在拍卖中 IP2 以 360 美元（比我的价格高出 20K 美元）售出准备支付，我认为他们为此多付了） IP3 以 350 美元的价格通过了现在，股票会不会容易得多想想 - 所有 Coles Myer 的股票都是一样的 你可以买 Solomon Lew 的 - 或者我的它仍然是相同的份额即使你给它涂上一层油漆并完成它数学也是与现实生活相去甚远 直到最近，我还认为要将 A 屋搬到 B 屋，将 B 屋搬到 A 屋，您所要做的就是 A A + B B A - B A A - B 说奶酪，Lotana 嗯，这个帖子太棒了！但！似乎忘记了一些事情：我，asy，作为这个论坛的合作者，特此称你为 Lotana，数学大师，Lotana，计数！恭喜你，而且做得非常好！ asy
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在多付的问题上，如果可比物业的购买价格本身就是多付的结果，那将是讽刺的 你然后陷入了将你的财产与不正确的价值进行比较的恶性循环其他属性，这意味着您对目标属性的估计将是不正确的，如果这是真的，那么其他可比指标（如租金和收益率）将有助于获得更准确的估计 Mike
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不要忘记你可以评价线程 - 我认为这个值得满 5 星！！在页面底部，您会看到一个带有“评价此主题：”的小框。在其上方下拉列表并选择从 1（最差）到 5（最佳）的评分，然后单击“开始”；必须至少有 2 票才能在线程列表上显示线程评级“正确的价值”是，现实情况是个人的看法主要是主观的，然后你需要通过说服他你的理由是正确的来获得供应商的接受期望他降低要价，就像在这种情况下, 比他看到的少 50,000 - 80,000 美元es 作为他她街上的其他销售额 祝你好运 我很想知道这些类型的积极结果经历了多少次 - 我遇到的供应商似乎没有多少愚蠢到接受打击
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好点 Mickey 自然地，供应商是为了获得最优惠的价格，所以假设他们知道街上的最高销售额，并且会努力接近或更好地接近那些顶级人物这就是为什么如果你是唯一的竞标者那么重要如果您喜欢这个线程并想尝试另一个练习，我已经开始了一个名为估计买入价格的新线程 - 第 2 部分: http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;postid1380#post1380 问候，迈克
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