澳洲澳大利亚房产 Harriet Sydney 提出的另一个愚蠢问题

在澳大利亚地产投资



相信我，我有很多人注册了这个董事会，这让我意识到我知道的太少了！这让我比以往任何时候都更紧张 但无论如何，这是我的问题：“正现金流”实际上是什么意思？和“负现金流”；正现金流是否意味着一旦您偿还了贷款并支付了您知识产权上的所有其他费用（费率、代理费等），您最终仍会口袋里有钱如果是的话，人们到底是如何管理这一点的——尤其是开始用第一个 IP 出局- 积极的财产，但我不知道多年来我怎么能做到这一点，我想让我的知识产权组合现在就开始！你的困惑，harriet
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Harriet根本不是一个愚蠢的问题，而是尝试使用论坛顶部的搜索功能并插入字符串“正现金流”;或“负扣税”；你会惊讶于结果返回欢呼 HT 我在新论坛上的第一篇帖子!!!
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有可能找到 +ve 现金流属性，只是在地铁郊区很少 我的工作同事有一个属性在伍德布里奇昆士兰州（我认为这是拼写）赚取 15% 的总收益率 这超过了银行对物业的利息、物业管理费、费率、法人团体、保险等成本 它每个月都会把钱放在他的口袋里（除了它是空置的就在此刻）“经验法则”虽然并不总是正确的，但高收益房产的资本增长会很差，反之亦然。所以当有人说“只买+ve现金流”时；你真的希望他们解释为什么他们有这种观点，这样你就可以自己决定
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快速总结这里有一个快速总结积极齿轮：租金>;利息 + 所有其他成本（利率、保险、PropMgmt 等） 正现金流租金 + 折旧 >；利息放大器；所有其他成本 正面意味着您得到的收益比您支付的更多 负面版本与上述相同，但 gt;更改为 lt;换句话说，每个周月年你持有的房产，你支付的成本比你得到的租金或税收减免还多 希望有帮助，卢克
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凯夫是伍德里奇，它是洛根的一部分（邮政编码 4114，和 4127 ) ，这在去年一直是争论的主题 你可能仍然可以在那里获得现金流量积极的房产，但你必须比以前更努力地寻找我们去年 10 月购买的七个中的最后一个，并且从那以后，它的上限增长了大约 30% 我最近听说的大多数现金流正购买都在偏远地区看到变化
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Harriet，或者你可以这样看：便宜的房产可用主要在主要城市以外的城市，例如：区域城市，但有时在主要城市的郊区 由于缺乏资本增长，这些地区的房产很便宜 如果您购买这些更便宜的房产，您通常会得到支付利息的租金和费用（正现金流量）但是您不会获得很多资本增长，这就是房地产投资赚钱的地方（预期修正）有些人愿意为高资本增长而负齿轮（或负现金流）这通常是一种风险更大的策略，并且有利于高收入者的税收优惠 圣杯（在我看来）是积极的齿轮和良好的资本增长 我花了太多时间研究发现这一点（到目前为止有点成功）祝你好运
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Harriet，今天 Brains 没有使用他的房地产周期是一个周期 在这个周期中，有时现金流资产价格会上涨，我在洛根购买了 7 个 IP，每个 IP 大约 7 万 他们现在每个价值超过 10 万 我预计他们 的 价格 会 继续 上涨 直到 停止 , 几年 后 价格 会 低于 高峰 十年 前 的 价格 是 8 万 , 在 之前 的 周期 中 他们 的 价格 是 4 万 .并且在循环中因为他们以 20 K 的价格售出（我已经看到了过去 30 年我在洛根购买房产的每条街道的销售数据），并且每个周期的房产都比之前的峰值翻了一番如果你买了在十年前的周期顶部，您会非常沮丧，因为您只能在过去几个月中拿回钱，但是如果您在两年前有远见购买了洛根（当您可以以 50-60 K 的价格购买典型的房产），在过去两年中，您的资金将翻倍并返还 15% 的总租金 现金流房产没有良好的资本增长线是 B*** S* *** 你只需要选择你时机，但如果您对房地产投资很认真，那并不难，我会购买“现金流正”；时机成熟时的财产，在某些地区它可能还可以（我现在不看，所以我不确定）但是市场上有时它不是最好的或不实用的悉尼的一个类似地区 Mt Druitt 已经开始从高点回落（恕我直言），我们可能需要很长时间才能看到那里的增长 坚持一种观点而排斥其他观点的人只会限制他们自己查看变化
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SeeChange，我的帖子在一般意义上是正确的，记住Harriet甚至还没有购买IP，所以我保持简单我做了和你一样的事情，但在CabooltureMorayfield但它并不适用于任何地方因此，我的帖子的一般性质我确实指出，如果您足够努力或足够幸运地把握市场时机，您可以找到正现金流和增长 ps：我不会在 Mt Druitt 地区购买 IP，租户问题和低或长时间没有增长（直到下一个周期) 我也不会在洛根待太久
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你好哈丽特！我想是我给你建议的，然后打开了这个，不是蠕虫，而是友好的辩论 其他人几乎解释了这一切 虽然只是一个忠告 - 不要看收益率，而是现金回报例如，a要问的好问题不是“产量是多少”；但是 quot;如果我将 10,000 美元投入这处房产，我每个月将从我的投资中收到多少钱（不包括折旧！）您之前回答了自己的问题 - 正现金流房产是仍然可以将钱放在口袋里的房产即使在考虑了所有费用（利息、利率、法人团体等）之后布里斯班郊区，我住的地方）或较小的城镇 不幸的是，我不得不简而言之，现在不是购买房产的最佳时机 购买的最佳时机是市场陷入低迷，每个人都在原因是在这段时间你得到了很多便宜货每个人都在恐慌和抛售，你可以以疯狂的价格买到房产（就像在 1990 年代初期） 这真的很奇怪 - 在超市，当他们有大甩卖时上，每个人都冲我n 买他们能买的东西 当楼市大甩卖时（市场低迷），每个人都逃跑 当超市涨价时，人们因为不想花太多钱而去别处购物 当楼市涨价时，（就像我们现在拥有的高得离谱的市场一样）每个人都开始购买我一定是少数积极期待迟早会出现的房地产市场泡沫的巨大破裂的人之一同时，如果您不想要等到那个时候，寻找仍然可以在主要城市的下层地区或地区城镇找到的小额正现金流交易 我知道很难像其他人一样赶上潮流，但我不会推荐它 另外，再次阅读“房地产财富”；多尔夫·德鲁斯（Dolf De Roos）和《富爸爸，穷爸爸》；作者：Robert Kiyosaki 祝你好运
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嗨，Harriet，我有一些“正现金流”；属性，但它们是“负向的”；租金加上税收扣除额大于支出 税收扣除额包括贷款利息、市政费、法人团体费、保险、物业代理费、工料测量师费、维修和保养、折旧等 例如，我的一个房产: 租金收入 11,000 美元 贷款利息 13,000 美元 我的可申请费用为 18,000 美元 在我 485% 的税率下，我可以申请 8730 美元作为税收减免 我的税收减免加上我的租金收入减去我的支出（利率、利息等），剩下大约 20 美元每周在我的口袋里当然有“积极的负债”；您不依靠税收减免来使您的现金流为正的地方
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嗨，哈丽特，我想每个人都已经涵盖了它但我要说的是，当心那些说“只有每个人都购买正现金流”的人 另一个陈词滥调是“现在只有在具有财务意义的情况下才购买”这些口头禅中的许多都来自美国的大师，负扣税的好处并不那么明显 我当然不会在热门或价格过高的市场中购买负扣税的房产 但是事实是，这个国家的许多人通过负扣税的财产赚了大笔钱——这是事实。它确实有风险，但我无法说“只买正现金流”我知道一些非常富有的人会乞求课程的不同马 坦率地说，我的信念是，在周期中的正确时间购买的高增长地区的负扣税房产更有可能让你变得富有，但这并不是每个人都能负担得起的策略，因为每周都会消耗你收入 任何人，祝你好运 Harriet Gail
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肯定有一些方法可以增加现金流——也许足以将负齿轮的财产变成正齿轮的财产 破旧的财产可以翻新 我正在这样做现在规模较小 重新粉刷、重新铺设地板、新窗帘——大约花了 6000 美元来增加租金 $30pw——这大约是 25% 的投资回报率 这个论坛上的许多人都做得比这好得多 这也可以提高房产的价值——然后它会给你更多的借贷能力 可以添加一个车库 可能就足以清理外面 多个收入来源的房产可能会很好 你也许可以将车库改造成奶奶公寓 也许一个大房子可以split- 我已经看到一个 4 居室公寓变成了 2 间 2 居室公寓，以提供出色的回报 Evern 只需寻找现有祖母房的房产 只是一些想法
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Hooly dooly 有多少投入，呃，激烈的辩论 谢谢大家 回复：是否购买正面或负面的资产 嗯，有几个回答 - 但请记住，我是一个新手，因为我读过 Jan 的书，所以我进入了整个 IP 的事情，她的策略非常有意义对我来说 - 即购买 IP，对它们进行负面调整（如果需要的话），然后长期持有它们 所以我并不害怕负面影响的概念，虽然 - 当然 - 我很想成为立即从我的 IP 中赚钱底线：如果需要的话，我很乐意负齿轮 回复：时机 再次，作为一个完整的、令人愉快的新手发言 - 我也不太关心时机 再次，我打算持有长期关注这些房产 所以虽然在周期中的正确时间购买是理想的，但我认为我与其等泡沫破灭，不如涉水而行 此外，我对周期等知之甚少，我担心自己会陷入困境，试图解决所有问题 无论如何，那是我的两分钱到目前为止 Harriet
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Harriet 那，呃，激烈的辩论是温和的 请记住，你所购买的东西将伴随你一段时间 还有另一个错误，即好的房产总是升值 再次这可以被引用； quot;大多数投资物业都是在周期的高峰期购买的 想象一下，在周期的高峰期购买您的负扣税物业，并期望资本增长将弥补这一点 在支付了几年的费用后，您会发现它比你买它时的价值 肯定在十年后它会更值钱，但这不一定是最令人鼓舞的开始方式 但是如果你失业或受伤无法工作怎么办 一位非常活跃的成员面对这种情况，发现他的负资产是一个严重的责任现在我不是说不要买负资产如果你不知道该怎么做，花一些时间在你购买之前先看看它不是很复杂，一旦你超越了论坛上各个成员的自负意见，就会有一些关于房地产投资的基本规则。当我大约两年前开始寻找时，我很幸运，因为有几个活跃的成员（尤其是 TW 和 GA ）知道自己在做什么，准备挑战已推出的标准线会增加恶心，让我思考我在做什么，并质疑我所做的每一个假设（如果我他们没有质疑他们这样做）他们也没有假设作为一个新手我想引用;保持简单你付出的努力越多，你的回报就越好 在我购买我的第一个 IP 之前，我花了 1 年时间阅读和寻找（我也忙于做其他事情，所以这耽误了我） 诚然，我做了一个细分，但那更多的是意外 比 计划 的 意图 很 高兴 我 等 到 那个 时间 , 因为 当 我 开始 购买 时 , 我 知道 我 在 做什么 , 我 也 知道 市场 可能 会 做什么 到目前为止 , 我 认为 会 发生 的 每一 件事 , 都 发生 了 .购买房产与股票不同 如果您购买了无用的股票，再次出售它很简单，但如果您购买了无用的 IP（并且它们就在那里），那么退出会更加昂贵和令人沮丧 查看变化
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哈里特，你真好！你最好去做，而不是耐心等待下一个周期 - 你只会在它通过时才知道我只是建议你仔细做你的研究 花时间了解你当地的房产（或选择）区域寻找可以改进的属性（没有结构改进）寻找pr拥有或可以拥有另一个收入来源的业务 那里有很多机会 无论如何，不​​要做太多工作，以至于你永远不会买任何东西 但如果你能花时间做研究，它可以是值得分红
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嗨，Harriet，你读过 Jan 的书——他们很好地描述了基本的策略 按照 Jan 对你的第一个 IP 的建议，然后在你获得经验和知识时改进你的投资策略 祝你好运，水晶
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