澳洲澳大利亚房产出售给信托悉尼

在澳大利亚地产投资



我是房地产投资新手，正在听取一些建议 我和银行在布里斯班拥有一处房产 我在 2001 年购买了这处房产，然后搬出城工作，因此过去 18 个月一直出租 我打算搬回去在接下来的 2 年里进入这所房子，我渴望进入房地产投资，并且正在建立一个信托（根据目前的建议可能是一个家庭或混合信托），我想知道出售房产的目的是什么我的信托 我能否以我喜欢的价格将房产出售给我的信托，或者我必须以符合市场趋势的价格出售我知道我将为自己和客户支付资本利得税和销售成本信任将用于购买成本 我也可以从信托中租用房产吗 任何评论将不胜感激 Olipat
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Hiya Olipat 您的问题有许多单独的子问题 1 ATO 是否会关心我以高于市场价格出售 - 不太可能他们将采取更大的 CGT 削减 2 贷方是否会从护理中心借钱 是的，他们将进行自己的市场评估并借给该 OR 合同的 80%，以较低的 ta rolf 为准
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嗨 Oliplat，去年年底我做了同样的事情 非常直接的交易，但是银行只会根据他们的估值放贷 我对此很满意，因为该物业是我自己合法拥有的，但它是由我自己和家人非正式拥有的，所以计算我们每个人支付的资本收益比例时，事情变得更容易至于销售成本，您应该能够与转让人进行交易，因为您实际上是在卖给自己我的理解是您可以租用该物业来自信托，但就 ATO 而言，您需要为租金支付公平的市场价格 干杯，尼克
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如果您想知道，如果您以 1 美元的价格将其出售给信托，出于 CGT 目的，ATO 将假定您出售它是为了完整的市场价格并相应地评估你 - 这应该仍然是零，因为你在出租之前住在里面，我认为在此期间没有拥有另一个 PPOR 我的假设是你想要尽可能高的价格来负齿轮银行贷款并有投资资金可供使用
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我建议您聘请产权转让人（或产权转让律师）的协助 - 他们应该能够就进行交易的最佳方式向您提供建议 我们已经我们自己刚刚完成了这样的转账——我们的过户人为我们签了一份销售合同——以保持“正常交易”，当银行以比我的估计低 1 万美元的估值回来时（他们为什么总是这样做），转让人让我们将合同（它受融资）修改为银行估价 您将为销售支付印花税 - 因此，虽然您可能希望最大化销售价格，但这将通过支付更多印花税来抵消 我们的位置是一个前 PPOR（我们住在里面，然后搬到州际并将其出租），所以免 CGT - 虽然我们已经超过了 6 年的限制，当银行设法让自己组织起来进行结算时，所以我们实际上必须按比例支付一些 CGT 所以我确实建议您将银行估值作为您的销售价格 - 因为您不应该支付 CGT（在这里获得专业建议！），您可以尽可能高 - 为信托建立 CGT 基础 - 最大限度地减少 CGT如果您将来出售该物业，但超出银行估值是没有意义的，因为这将需要信托将更多现金作为押金，并且还会增加您的印花税（这不是一笔小数目）也要小心以远低于价值的价格出售 - 就这在财务上意味着什么获得专业建议 还有另一种可能性 - 进行“受益转移”；将资产转让给您的信托 - 如果信托中资产的受益人与当前所有者相同，在某些州（不确定 Qld），您可能能够以最低成本转让资产所有权 不确定这里的税收影响等等 - 所以这绝对需要关于它是否可能的好建议，然后是否是可取的
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嗨，我知道有很多人在做这种类型的转移，但是，我看不出练习的意义根据我理解的规则，您不能就折旧、利息或费用申请任何税收优惠如果您能详细说明这背后的原因，我将不胜感激 Ta Jeff
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Jeff 将财产转入信托有两个主要优势 1 资产保护 - 您控制资产但不再直接拥有它，从而降低您在个人诉讼中失去资产的风险 2 税收优势 - 即使您输了折旧收益，信托t 可以针对租金收入申请折旧和费用（即使您自己租用房产） 任何超额收入（以及出售后的资本收益）都可以分配给征税最低的受益人 - 可能会在未来的税收上节省很多 Bill
评论< BR>这并不是说您不能申请这些费用——只是，如果费用超过收入（如在典型的负扣税财产中），则该损失不能抵消您的私人收入——除非您使用的是混合全权委托信托损失虽然可以在信托内承担到未来几年-这样当它变成正数时，您就可以用旧的损失来抵消
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感谢您的回复 对信托的资产保护情况感到满意，但是其他点我仍然有点模糊 1 从您的租金中获得信托收入 您将从您的税后美元中向您的信托支付租金为自己做好双倍的准备税收 2 CG 分配 CG 在我的 PPOR 上无论如何都是免税的，所以我可以随心所欲地处理它 我理解你的观点，但不看它的数量我仍然有一些疑问 再次感谢 Jeff
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如果你分配来自信托的所有收入，不征税 分配只是一个账簿条目，所以并不难-然后将应税收入分配给受益人
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如果我在家工作（自有PPOR (公平交易），没有这样的问题（但很自然，如果我把房子卖了，我会支付 CGT）如果您决定从信任处租房，将拥有
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感谢您的信息我首先考虑的是资产保护但是，如果有一些税收优惠我可以利用，那就更好了
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Geoffw 你是说分销只是一个书籍条目，我觉得这很难理解，因为对我来说这是公然的避税！此外，您的受益人难道不能要求他们的分发，并可能就此将您告上法庭吗？希望能对此有所启发
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geoffw 的意思是分发通常只是一个书条目你说得很对如果您将部分分配给受益人，他们将需要将其添加到他们的收入中以用于税收目的 - 所以如果您实际上不交出现金，他们可能会相当恼火如果这只是您的直接家人，他们只是从你的钱包里取钱无论如何做账簿登记不是避税 - 你仍然在你的个人纳税申报表中申报收入并为此纳税，你只是没有从信托银行中取出实际现金帐户 这可能被视为对信托的出资，或者对信托的贷款，或其他什么 - 就好像信托给了你现金，然后你又直接把它给了回来（然后给了税务员他的部分从你自己的口袋里掏出）相当乐git
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Sim Ok 现在这说得通了！我还假设受托人每年都可以根据当年的情况选择将利润分配给谁
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对于全权信托，是的，这就是为什么它被称为“全权信托”的原因。 ！受托人可以自行决定资金的去向 这是此类信托的有用之处之一 - 您可以将分配直接分配给家庭中收入较低的人，以便他们以较低的税率缴纳较少的税款< BR>评论
谢谢让我对设置一个感觉更好！
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只是想知道从长远来看（假设你计划在你的 PPOR 中生活 20 年左右），是吗？值得把它放在信托中 我的意思是在这 20 年中的某个时候，您会期望市场租金（我认为您必须不断增加租金以使其与市场租金保持一致）会超过您的贷款利息所以这会意思是信托必须对这些收入纳税这是正确的然后你当然还必须支付CGT
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我也想知道这一点，而且土地税会继续攀升
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土地税怎么样 在新南威尔士州，杀手是 14% 的土地税，对我来说，这使得 PPO 的数学R in trust 必须证明其合理性 购买一栋地价为 50 万美元的入门级悉尼北岸房屋，即向卡尔先生缴纳每年 7000 美元的土地税（或总租金的 25%） 如果允许的话，税收减免并不能证明这种浪费是合理的金钱 有更便宜的资产保护方法不要这样做！ （或者至少非常清楚你在做什么）嗨奥利pat 你必须真正理解你所暗示的含义它们是：1 印花税 - 除非你能找到摆脱它的方法，否则这将支付给政府，我非常怀疑 2 CGT - 如您的 PPOR 当您出售此房产时，您获得 CGT 豁免 如果您打算在该房产中多住几年，您在出售时将面临高额且可能不必要的 CGT 账单，如果您以您的名义拥有它，您将避免这种情况 3租给自己 - 小心并寻求税务专家的建议 有一种叫做“公平交易”的说法，如果您与与您相关的人进行交易，此类交易应该以公平的市场价值进行（例如家庭成员或您自己）您是否可以考虑将财产保留在您的名下，然后将资产提取出来，并将这笔钱用作在您的信托下购买的财产的押金 这将使您的信托能够花一秒钟的时间抵押您的 PPOR，从而产生两个您的 PPOR 中的抵押贷款和负资产，满足您的资产保护需求在这处房产上，如果他购买了新的 PPOR，他可能不得不借一大笔钱——因为他所有的钱都可能被捆绑在旧的 PPOR 上卖掉房子后，他可以以高 LVR 借款购买房产 出售将释放大量资金（免税），这可用于支付现金购买（或大部分）新的 PPOR，即从长远来看会更有效 缺点是印花税和律师费 MI
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G'day Olipat，我去年也做了一笔信托交易，实际上有 2 处房产 我的 PPOR 和你一样是免费的 CGT应该也是，但不要忘记印花税，这不是一笔小费用 正如建议的那样，获得好的专业广告副，有经验的人 我们使用了一个不是该领域专业的人，哦，他们经常这样做，但不是专业的 因此，我们同时将两个 IP 出售给信托存在一些问题和额外的意外成本更高 很高兴得知这一点，但无论出于何种原因，我们直到之后才发现 所以寻求经验 希望你一切顺利
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